[내마중 5기 잘 만든 포트폴리5 60억 가져다주조 영원한보금] 1주차 과제 - 내집마련 단지 정리하기

안녕하십니까,

1주차 과제제출 합니다.

[나에게 맞는" 거주와 보유" 분리 단지 찾는 가이드]

1. 내가 거주하는 아파트 리스트 만들기 (기흥구 주요단지 필터링)
2. 내 종자돈으로 매수 할 수 있는 단지 찾기
3. 내 종자돈 + 1억으로 매수 할 수 있는 단지 찾기
4. -25% 이상 빠진 단지 필터링
5. 단지 분석 및 기타

Step 1. 내가 거주하는 동의 아파트 리스트 만들기 (27개 단지 추출)

-기흥구 동별 가치있는 대표단지 조사 (200~30평대)

Step 2. 종자돈으로 세끼고 매수 할 수 있는 아파트 찾기 (7개 단지 추출)

-종자돈 = 가진현금 + 전세금 + 마이너스통장,신용대출(저축액의 3/2) - 임차보증금

Step 3. 내 종자돈 + 1억으로 전세끼고 매수할 수 있는 단지 찾기, 리스트 별로 정리하기 (18개 단지 추출)

Step 3-1. 하락률 높은 단지 찾기 (3개 단지 추출)

Step 3의 리스트에서 -25% 하락한 단지들 필터링.

3개 단지 과거 매매가 흐름을 봤을 때, B,C 단지는 ~ 2020년까지 물가상승 대비 크게 상승하지 않은 것 같다.

A 단지는 19년 신축이라 B,C와 같이 과거 흐름은 알 수 없지만, 19년 부터 대 21년대 상승장까지 상승했고,

교통과 환경이 B,C 보다 좋은 편이라 지켜봐야 할 것 같다.

3-2. 하락률은 -25% 단지이나, 매매-전세 차이가 내 기준에 안 맞는 단지.

하지만, 가치가 있는 단지로 지켜봐야 할 단지

아래 단지는 13년부터 꾸준히 상승한 단지이고, 교통이 나쁘지 않고, 향후 호재가 큰 단지로써

내 상황에 맞는 종자돈 수준으로 내려올 때까지 지켜봐야 할 단지다.

[느낀점]

1.내마기에서는 실거주할 때 나에게 맞는 단지 찾을 때 내 상황에 맞는 매매가 기준으로 전고점대비 -25%이상, 전세가율 높은 단지로 저평가 단지를 찾았다면, 내마중에서는 거주와 보유 분리할 때 매매-전세 기준으로 전고점대비 -25%이상으로 저평가 단지를 찾는 방법을 알게 되어 유익했고, 전세가율도 같이 본다면 저평가 단지에 대한 확신이 들것 같다.

2.내 상황에 맞는 단지들이 경기도보다 오히려 서울이 많지 않을까 생각이 들 정도로 내가 알아본 지역은 의외로 매매-전세가가 높았다. 오히려 지금은 서울이 낮은거 아닌가? 이번 기회에 서울을 많이 찾아보고 임장을 다녀와야겠다.

3.너나위님께서 공유해 주신 단지들을 월별 꾸준히 트래킹 하여 내 상황에 맞는 서울 단지들을 찾아 내집마련에 집중해야겠다.