내집마련 중급반 1강 강의 후기 [내집마련 중급반 5기 56조 영원한보금]



내가 원하는 "거주와 소유"

나는 내집마련 중급반을 수강하게 된 가장 큰 이유가

거주와 소유를 분리하기 위해서이다.

다른 지역으로 전학 가기 꺼려 하는 가족들 때문에

거주와 소유를 어느 정도 생각이 굳힌 상태이다.

내마반초급반에서는 감당 가능한 종잣돈으로 실거주를 다루었다면,

중급반에서는 나와 같은 "거주와 소유"를 분리로 내집마련하기 원하는 사람들에게

쉽게 내집마련을 준비하는데 유용한 강의였다고 생각한다.

특히, 매매와 전세의 Gap으로 내 상황에 맞는 지역과 단지를 검색하는 방법만으로도 충분한데

알아서 너나위님께서 정리를 해주신다는 생각을 하니, 정말 입에 떠먹여 주는 기분이 들었을 정도다.

하지만, 너나위님이 떠먹여주는 자료는 단지 참조용으로 이용하고,

나 자신의 발전을 위해서 스스로 단지를 찾아 정리하고

가격에 들어오는 지역과 단지들에 대해서 직접 임장가서 가치를 정리하도록 하겠다.

전세지수의 영향

"거주와 소유"를 하면서 제일 근심 걱정되는 것이 "공실과 역전세" 일 것 같다.

매수를 했는데, 전세를 못 맞출까 봐! 못 맞추면 잔금을 무엇으로 메꾸지?

부사님이 빌려줄 수 있을까? 대출을 최대한 당겨서 가능할 까?

돌아오는 전세 만기 때 전세를 못 맞추면 어떡하지? 그때 역전세나면 보증금을

어떻게 돌려주지?

하지만 이번 강의를 들으면서 확신을 가진 게 있다.

[Fact] 전세는 당분간 오를 확률이 높다는 것!

코로나 시즌과 임대차법이 있었던 21년을 제외하면

전세는 공급과 아주 밀접한 상관관계를 가지고 있다는 것을 과거 역사를 통해 배웠다.

향후,

21년에 전세에 영향을 준 금리와 정책(임대차법)에 대한 리스크는 모두 사라졌고

하락장 영향으로 공급은 줄고 있고, 금리는 이미 꼭지를 찍고 내려가는 일만 남아있다.

그리고 가격수준을 보여준 전세 PIR도 평균 밑으로 내려와 있는 상태여서

전세가는 다시 상승의 힘이 크게 작용할 확률이 높다.

보유하고자 하는 곳의 공급 상황을 잘 살펴보면서 보유한다면 충분히 리스크를 햇지할 수 있을 거라 생각된다.

전세가율과 전고점 -25%이상의 의미

내마반기초반에서 그렇게 강조한 key words가 있다.

전세가율과 전고점이다.

여기서 전고점은 전고점 대비 현재 호가가 많이 내려간 것! 이것은 이해하겠다.

하지만, 전세가율에 대해서는 의문점이 많았다.

내집마련을 잘 사는 것과 것과 전세가율과 무슨 상관관계가 있지? (투자하는 것도 아니고~~)

전세가율이 높든, 낮든 간에 전고점 대비만 많이 떨어지면 좋은 거 아닌가?

하지만, 그 궁금중이 이번 강의에서 풀렸다.

전세가율이 부동산 시장에서 의미하는 것이 무엇인지!

전세가율이 높다는 것은 매매보다 전세수요가 많아 높아지는 것이다.

전세수요가 많다는 것은 매매를 꺼려 하는 상황.

즉, 부동산 침체기라는 것. 침체기가 깊을수록 전세가율은 높아질 것이다.

부동산은 누구나 뛰어드는 상승장 상투에서 잡으면 비싸게 사는 것이다.

그래서 침체기에 싸게 구입해야 한다.

그래서 전세가율이 높고, 전고점대비 많이 떨어진 곳을 찾아야 한다는 것을 이해할 수 있었다.

부동산의 깊이 있는 이해는 질문이 있을 때 물어보고 다른 사람들은 어떻게 생각하는지 알고

찾아보고, 생각하면서 이해하는 과정이어야 잘 숙성된 부동산 공부가 된다는 것을 알게 되었다.

그리고

부동산은 긴 주기를 가지고 반복된다는 것을 알게 되었다.

그래서 부동산은 급하게 생각하지 말고, 긴 시간 기다리며 때를 봐야 하고

기다리는 시간 동안 꾸준히 공부하여 실력을 쌓아한다는 것을 배우고 간다.