내집마련 중급반 1강 강의 후기 [내집마련 중급반 4기 24조 두나비]

안녕하세요,

내마중 4기 24조 두나비 입니다 :)

저는 이번 강의에 앞서 내집마련 기초반을 먼저 들었습니다.

강의를 들으며 거주와 투자의 분리 방법에 대해 자세히 알고 싶었는데,

마침 내집마련 중급반 강의를 수강할 수 있게 되었고,

저의 궁금증을 속 시원하게 해결할 수 있었습니다.

이번 강의의 목적은

'내 상황에서 가능한 모든 1주택 전략(실거주/실소유)을 배우고 실천한다.

그리고 내가 할 수 있는 최선의 선택을 한다.'

라고 요약할 수 있을 것 같습니다.

그 목적에 맞게 내마중 1주 차 강의에서는

기초반 내용을 복습하며 실거주 전략을 다시 한번 제대로 배우게 됩니다.

다음으로 나에게 맞는 더 좋은 투자 전략은 없는지를 알아보고,

각자의 상황에 맞는 전략 설정과 구체적인 실행 방법까지를 배울 수 있었습니다.

배운 것과 깨달은 것

1. 왜 집을 사야 하는가?

'내집마련'이라는 목표를 달성하기 위해선 그 목적과 이유를 분명히 해야 할 것입니다.

강의를 통해 얻는 깨달음 중 가장 의미 있는 것은 '이제라도 내가 집을 사야 하는구나'

라는 사실을 제대로 이해하는데 있는 게 아닐까 생각됩니다.

'집은 없는 것보다 있는 게 낫다'라는 생각의 전환을 바탕에 두고

거기에 '어떤 집을 사야 하는가?'라는 물음에 답을 할 수 있게 만들어주는 강의였습니다.

특히 앞으로는 인구 감소나 고령화등의 상황으로 무작정 집을 사는 것보다

'잘 골라서' 사는 것이 더 중요해지는 상황입니다.

그래서 선호도 높은 집을 선택하여 자산 가치를 높일 수 있게 만들어주는 이 강의가

더욱 큰 의미를 주는 것 같습니다.

'얼어붙은 부동산 시장'이라는 기사가 심심치 않게 나오는 요즘 같은 하락장에서

강의를 들으면 들을수록 점점 가슴이 두근거리는 건 왜일까요?

지금까지 꿈도 꾸지 못했던 서울의 내집 마련이

이제는 실현 가능한 일이 되고 있음을 느낍니다.

그리고 그 방법은

거주와 투자를 분리하는 것임을 강의를 통해 제대로 배울 수 있었구요.

2. 자산 가치가 있는 내집 마련을 위해 무엇을 해야하나?

어떤 투자든 잃지 않는 투자를 위해서는

'싸게 사서 비싸게 판다'라는 원칙을 지켜야 합니다.

이 원칙을 내집마련에 적용해본다면

'언제' 싸게 살지와 '어떤 것'을 싸게 살지가 중요해집니다.

일단 언제 살지를 정하기 위해서는 지금 부동산 시장의 아파트 가격이

매수하기 적절한 시기인지를 판단할 수 있어야합니다.

그 판단을 위해 너나위님께서 말씀해주신 것이 바로

PIR과 전세가율이었습니다.

* "대충" 가격이 저렴하다고 판단할 수 있는 시기

1) PIR 12 이하(현재는 10.7)

2) 전세가율 60% 이상 (현재 52%)

이런 분석을 통해 이제 내집마련을 하기 적절한 시기가 왔음을 알 수 있었습니다.

이제부터는 마냥 손놓고 기다려서는 안된다는 뜻이기도 합니다.

요즘은 전고점 대비 -25% 이상의 아파트들도 점점 나오고있으므로

'가격'이라는 타이밍은 이미 도래했다고 볼 수 있을 것 같네요.

그럼 가격이 내려갔으니 아무거나 막 사도 되느냐?

강의를 통해 절대 그래선 안된다는 것을 알 수 있습니다.

왜냐하면 이런 시기일수록 매수의 범위를 잘 정해야하기 때문입니다.

요즘같은 시기에는 '서울 또는 지방의 좋은 곳'이라는 범위 설정이 필요합니다.

가격이 하락했기 때문에 입지가 좋은 곳에 나의 예산으로 살 수 있는 가장 좋은 아파트를

선택하는 것이 중요한 것이죠.

이제부터는 자신의 예산 상황, 매수를 원하는 단지의 선호도에 따라 전략이 달라집니다.

각자의 상황에 따라 실거주, 실소유, 갈아타기라는 전략을 잘 구사해야할 것입니다.

3. 거주와 투자의 분리

거주와 투자의 분리란,

내 종잣돈에 맞는 매매가와 전세가 차이가 나는 단지를 매수하는 것을 말합니다.

흔히 말해 '세끼고 매수'나 '전세안고 매수'라는 표현을 쓰기도 합니다.

이 부분은 제가 이번 강의를 듣게 된 목적이자 제대로 알고 싶었던 개념이었습니다.

이번 강의에서 인상깊었던 내용 중 하나는

전세가를 제대로 이해하는 것이었습니다.

보통은 매매가에만 온 신경이 집중되어있기 마련인데,

너나위님께서 알려주신 전세가의 흐름을 보며

'지금 나는 어떤 전략을 택해야 하는가?'를 생각해보게 되었습니다.

전세가에 영향을 주는 세 가지 요소는 다음과 같습니다.

* 공급(입주물량), 금리(전세 대출), 가격

현재 서울 아파트같은 경우에는 향후 4년 간 공급이 적습니다.

금리의 경우 급격한 변화는 당분간 어려울 것으로 보입니다.

그렇다면 앞으로 전세가에 가장 큰 영향을 주는 것은 '공급'이라고 볼 수 있습니다.

이렇게 현재 상황을 파악하고 앞으로의 흐름을 예측해본다면,

'전세가는 당분간 오를 확률이 높다'는 것을 알 수 있습니다.

후회없는 선택을 위해서는 전략과 기준을 잘 세우고

내가 왜 그러한 선택을 해야하는지를 스스로가 알고 있어야만 합니다.

이 강의는 '왜 거주와 투자의 분리가 앞으로 유효한 전략인지'를 알려줍니다.

결국 거주와 투자의 분리는 상급지의 선호도가 높은 물건에 투자할 수 있는

내가 할 수 있는 최선의 선택임을 깨닫게 됩니다.

그리고 강의에서 알려준 '거주와 투자의 분리' 6단계를 잘 실행하면,

강의를 듣게 된 목적을 충분히 달성할 수 있을거라 믿습니다.

4. 갈아타기

첫 투자 이후 언젠가는 갈아타기를 통해 자산 가치를 상승시켜야 하기에

이번 내용도 매우 유용하고 재미있었습니다.

특히 다양한 사례를 통해

어떤 갈아타기 전략을 선택하는 것이 좋을지를 이해할 수 있었습니다.

요즘같은 시장에서는 무엇보다 '하급지->상급지'로의 갈아타기 전략이

가장 좋은 선택이자 최적의 타이밍이 아닐까 생각됩니다.

갈아타기가 이루어지기 위한 조건 중 가장 중요한 것은

갈아타기 비용이 내가 책정한 예산에 들어오는지 아닌지에서 부터 시작됩니다.

요즘의 하락장에서는 그 비용의 격차가 점점 좁혀지고 있고,

그렇기에 상급지로 갈아타기에 최적의 타이밍이 되었다고 볼 수 있을 것 같습니다.

이러한 내용을 잘 기억해두면 추후 갈아타기를 해야할 때 역시

최고의 선택을 할 수 있도록 많은 도움을 받을 수 있을 것이라는 생각이 듭니다.

적용할 것

1. 매수의 범위를 정하고 전략 세우기

강의를 듣고 가장먼저 해야할 것은 종잣돈에 맞는 매수의 범위를 정하는 것입니다.

저는 일단 지금이 서울에 진입할 수 있는 좋은 타이밍이라는 생각이 들었습니다.

그 근거는 너나위님의 강의를 통해 충분히 확인을 했구요.

이제는 제가 세울 수 있는 전략을 선택하는 일만 남았습니다.

'거주와 투자의 분리'

저는 이 방법이 제가 할 수 있는

상급지의 선호도 높은 물건을 매수할 수 있는

최선의 선택임을 알게되었고

앞으로는 그 전략대로 준비를 해나갈 생각입니다.

2. 아파트 리스트 정리하기

이제부터 해야할 것은 내가 투자할 수 있는 가장 좋은 물건을 찾는 일입니다.

따라서 내 종잣돈으로 세끼고 매수할 수 있는 아파트와,

내 종잣돈 + 1억으로 세끼고 매수할 수 있는 아파트의 리스트를 모두 찾아 정리할 것입니다.

너나위님께서 나눠주신 엑셀파일에 직접 찾은 물건들이 하나씩 쌓일때마다

제가 선택할 수 있는 범위와 성공 확률도 높아질 것이라고 믿습니다.

3. 선호도 높은 아파트 선정

강의 과제로 나온 것 처럼

제가 조사한 리스트에서 선호도 높은 아파트 Top 3를 뽑아

그 아파트부터 임장을 시작해볼까 합니다.

그리고 가장 중요한 것은

이와 같은 작업을 앞으로도 꾸준히 하는 것이겠죠.

아는 지역과 단지가 많아져야

최선의 선택을 할 수 있다는 사실을 잊지 않겠습니다.

마무리

역시 너나위님의 강의는 밥상을 다 차려주시는 수준이었습니다.

갓지은 따끈따끈한 밥부터 골라먹을 수 있는 반찬까지,

어느하나 거를 것 없는 최고의 밥상이지 않을까 싶습니다.

이제 남은건 그 밥상 앞에서 제가 수저 들고 잘 떠먹는 일이겠지요.

이리저리 떠먹다보면 뭐부터 먹는 게 좋을지, 어떻게 먹는 게 좋을지도 알게 될 테니까요.

사람들이 부동산 투자를 망설이게 되는 이유는

물론 잘 몰라서 그렇겠지만

무엇보다 자신이 열심히 모아놓은 피같은 종잣돈을

혹시라도 잃게될까 두려워 그런게 아닐까 싶습니다.

저 역시 마찬가지였습니다.

그래서 이 강의가 더 소중하게 느껴집니다.

어렵게 어렵게 모은 종잣돈을 지키기 위해,

그리고 더 좋은 방법으로 불리기 위해,

제가 택한 최고의 선택,

그 첫 번째가 바로 이 강의를 수강한 것입니다.

그리고 이제 남은 것은,

그 선택이 최고의 선택이었다는 사실을

저만의 역사로 증명해내는 것 일테지요.

최고의 강의를 만들어주시는 너나위님,

따뜻한 영향력을 나눠주시는 월부 튜터 및 스탭분들

모두 감사드립니다.

감사합니다.