내집마련 중급반 2주차 강의 후기 [내마중4기 싸게4서 일급지로 24가조 두나비]

안녕하세요,

내 마중 4기 '싸게 4서 일급지로 24가'조 두나비입니다 :)

기대하고 기대하던 새벽보기님의 2주 차 강의를 들으며 감탄을 연발했습니다.

새벽보기 열차를 타고 서울과 수도권 한 바퀴를 돌고 온 느낌입니다.

그만큼 수도권의 입지 분석부터 각 구별 특징, 어떤 단지를 어떻게 골라야 하는지 까지 친절하고 상세하게 설명해 주셔서 정말 많은 도움이 되었습니다.

사실 이제 내 집 마련을 해야 한다는 것쯤은 이 강의를 듣는 모든 분들이 알고 계실 거라 생각합니다. 하지만 선뜻 행동에 나서지 못하는 이유는 도대체 언제 사야 할지, 어떤 것을 사야 할지, 어떻게 사야 할지를 모르기 때문이 아닐까요. 그런 의미에서 이번 강의는 주저하고 있던 저에게 이제는 행동해야 할 때임을 강력하게 알려주는 하나의 메시지가 되었습니다.

확실히 1주 차 너나위님 강의를 듣고 정리했던 단지들은 새벽보기님 강의를 들으며 더 생생하게 다가왔습니다. 1주 차부터 시작해서 흐름이 끊기지 않고 이렇게 이어진다는 게 너무 좋았습니다. 그리고 제가 모르는 지역까지 상세히 설명해 주시는 새벽보기님 덕분에 다른 지역도 충분히 분석하고 정리할 수 있겠다는 자신감도 생깁니다.

배운 것과 깨달은 것

1. 지금은 과연 내 집마련하기 좋은 시장인가?

새벽보기님의 전세가율 그리고 매매가 설명을 통해 지금이 '하락장 초반에서 중반으로 넘어가는 시장'이라는 것을 알 수 있었습니다. 또한 가치와 가격이 뒤 엮여있는 혼란스러운 시장이라는 것도요.

특히 전세가율은 현재 아파트 가격 수준을 알아볼 수 있는 유효한 지표가 된다고 합니다. 서울 평균 전세가율이 58.3%인 것을 감안하면, 49.2%라는 지금의 전세가율은 아직 서울 평균을 넘지 못했다는 것을 알 수 있습니다.

반면 매매가는 지역별, 단지별로 고점 대비 -25% 내외의 싼 물건들도 나오고 있습니다. 이런 물건들 중에는 선호도나 가치에 관계없이 싸게 나오는 물건들도 있다는 것이 중요합니다. 이 강의를 듣는 목적도 그런 물건을 '잘' 고르기 위함이고요.

여기서 우리가 생각해볼 수 있는 것은 두 가지 입니다.

하나는 좋은 물건이 싸게 나오는 시장이기 때문에 내집마련 하기에는 아주 좋은 시장이라는 것 입니다. 너나위님과 새벽보기님께서 알려주신 전고점 대비 -25% 전략을 잘 생각하며 좋은 물건을 최대한 많이 찾아봐야겠다는 생각이 듭니다.

두 번째는 거주 분리의 경우 종잣돈의 규모에 따라 신중하게 접근할 필요가 있다는 것입니다. 어느정도 종잣돈이 모인 상황이라면 2군 이상의 지역들을 잘 분석하고 시세 트레킹을 해보면 좋을 것 같습니다. 반대로 종잣돈이 부족한 상황이라면, 시장을 주시하며 전세가율이 올라가는 타이밍을 잘 보고 있어야 할 것 같네요.

이렇든 저렇든 중요한 것은 매수 범위를 잘 정하고 꾸준히 시장을 주시하며 준비해야 한다는 것이 아닐까 싶습니다.

2. 내집마련 할 때 알아야 하는 기준

내집마련 강의를 들으며 어떤 기준을 가지고 지역과 단지를 분석해야할지를 계속해서 배우게 됩니다. 그만큼 '기준'이라는 것이 중요하기 때문이겠죠. 어떤 투자를 하든 '기준'이 없으면 성공적인 투자를 하기가 힘듭니다. 이번 강의에서는 수도권에서 많은 사람들이 선호하는 단지의 기준이 무엇인지를 제대로 알 수 있었습니다.

그 선호도 중 제일 중요한 것은 직장이고 그 중에서도 강남이 핵심이었습니다. 그도 그럴것이 강남에 그만큼 많은 회사들이 몰려있으니까요. 그곳으로 출퇴근하기 편한 곳, 즉 강남 접근성이 좋은 곳이 가장 중요한 첫 번째 기준이었습니다. 그 다음으로 환경과 학군을 보며 '누구나 여기에 살고 싶어할까?' 를 고민해보면 될 것 같습니다.

그러나 이런 기준을 모두 충족하는 단지, 특히 1군의 단지는 가격이 비싸다는 것이 문제입니다.

'기준을 아무리 알고 있어도 가격이 비싸면 뭐해'라는 생각이 들 무렵, 새벽보기님께서 제시해주신 2가지 선택 기준이 또다른 희망을 전해줍니다.

* 하락장 중반으로 접어드는 상황에서 2가지 선택 기준

1) 물건이 쌓여있는 단지, 특히 대단지 - 여기에는 특히 경쟁 매물이 많이 쌓이기 때문에 호가보다 더 낮은 가격

으로 협상해볼 여지가 많습니다.

2) 호가 < 실거래 - 매도자 스스로 급한 상황임을 알린 매물

이 두 가지 기준을 추가한다면 좋은 기준을 가진 좋은 단지를 싸게 살 수 있는 희망이 생기게 됩니다.

그리고 그 희망을 현실로 만들려면 많은 지역의 많은 단지를 비교하는 것이 핵심이라 할 수 있겠습니다.

3. 수도권 지역분석 - 새벽보기 시티투어

저는 새벽보기님의 수도권 지역분석이 무엇보다 좋았습니다. 마치 시티투어 버스를 타고 서울과 수도권을 한바퀴 도는 것 마냥 각 급지의 위상과 구별 특징 및 단지와 가격까지 한 눈에 볼 수 있었습니다. 1주 차에 정리해봤던 지역의 단지들은 더 확실하게 눈에 들어왔고, 제가 모르던 단지들에 대한 이해도 함께 할 수 있었네요.

수도권 1군부터 5군의 설명들을 쭉 들으면서 각 군의 위상과 단지의 입지가 얼마나 중요한지를 깨달을 수 있었습니다. 그냥 군이 높으면 당연히 좋을거라는 생각에서 '왜' 군이 높으면 좋은지, 각 군의 핵심적인 주요 강점들은 무엇인지, 적정 가격과 단지별 비교는 어떻게 하면 좋을지를 배웠고, 여기서 나는 어떤 전략을 가져야할지도 고민해 볼 수 있었습니다.

구 단위 단지를 정리하다보면 매전차이는 같은데 군이 다른경우, 연식이나 평형이 다른 경우, 같은 군에서도 입지나 특징이 다른 경우들이 정말 많았습니다. 다 비슷한 것 같은데 어떤 단지는 매매가나 전세가가 높고, 어떤 단지는 그렇지 않은 곳도 있어 혼란스럽기도 했습니다. 그러다보니 '그중 가장 좋은 것을 어떻게 고르지?'라는 질문이 항상 머릿속을 떠나지 않았는데, 이번 2주차 강의를 통해 '좋은 아파트 고르는 기준'을 제대로 배울 수 있었네요.

4. 종잣돈별 아파트 선택

지역을 분석하고 좋은 것을 고르는 기준을 세웠다면, 이제부터 해야할 것은 내 종잣돈에 맞는 전략을 세우고 선택하는 일입니다. 여기서도 새벽보기님은 내집마련과 거주분리라는 각각의 상황에 맞게 종잣돈별로 어떤 선택을 하면 좋을지 가이드라인을 제시해주셨습니다.

후보단지들을 비교하고 어떤 기준으로 어떤 선택을 하는 게 더 나을지를 예시를 통해 알려주시니 확실히 이해가 더 잘 되었네요. 강의를 들으면 들을수록 많은 단지를 알고 있어야 비교 분석을 통해 최고의 선택을 할 수 있겠다는 생각이 머릿속을 떠나지 않았습니다. 아마 새벽보기님도 그 누구보다 많은 지역과 아파트를 가보셨기에 우리에게 이런 기막힌 인사이트를 전해주실 수 있으셨을 테니까요.

무엇보다 중요한 것은 수도권 1~5군을 제대로 이해하고 그중 가장 좋은 군에 내 돈을 묻어야 한다는 것입니다.

한정된 자본금으로 최고의 선택을 하는 것,

결국 이것이 이 강의를 제대로 듣고 수강료의 몇배, 몇십배를 뽑아내는 핵심이지 않을까 싶습니다.

적용할 것

1. 수도권의 입지를 머릿속에 집어넣기

내집마련의 범위를 수도권으로 정했다면, 성공적인 선택을 하기 위해서 수도권의 입지와 특징을 잘 알고 있어야합니다. 따라서 새벽보기님께서 알려주신 수도권 군별 입지 지도와 각 구별 특성을 제대로 외우고 있어야겠다는 생각이 들었습니다.

강의를 들으면서 수도권 1군~5군의 59 타입과 84 타입의 평균 가격은 어느정도인지, 전세가는 얼마인지, 따라서 내집마련이나 거주 분리 시 내가 필요한 자금은 어느 정도인지를 알 수 있었습니다. 이러한 기준을 가지고 본다면 내가 투자하고자 하는 단지가 평균 대비 싼지 비싼지를 대략적으로 파악할 수 있을 것 같습니다.

이처럼 각 군과 구의 입지와 가격을 제대로 알아간다면 적어도 최고의 선택은 못할지라도 최선을 선택은 할 수 있겠다라는 생각이 듭니다.

2. 종잣돈에 맞는 최고의 단지 선정하기

1주 차 때 조사한 내 종잣돈(+1억)으로 투자 가능한 단지들 중에서 새벽보기님께 배운 내용을 토대로 가장 대중의 선호도가 높은 곳이 어디인지를 분석해 보는 작업을 해보면 좋을 것 같습니다. 나만의 기준이 아닌 대중의 눈으로 단지를 바라보고 1순위부터 쭉 순서를 매겨가다 보면 내가 어디에 투자를 하는 것이 가장 효율적인지를 알 수 있지 않을까 싶네요.

선호도를 판별하는 기준에는 강남을 필두로 여의도, 종로 등의 직장 접근성, 누구나 살기 좋은 환경, 아이 키우기 적합한 학군 등이 있습니다.

이러한 기준으로도 판별이 애매한 단지들은 새벽보기님의 '내집마련 선택 기준'에 따라 급지와 구의 순위, 평형과 연식, 택지나 대장 단지등을 잘 비교한다면, 내 종잣돈의 범위에 맞는 가장 좋은 물건을 고를 수 있을 것이라는 자신감이 생깁니다.

그리고 이러한 선택에 앞서 최대한 많은 단지들을 분석해보고, 직접 가서 임장해보고 비교하면서 나의 선택이 옳은 선택인지를 검증하는 작업도 매우 중요할 것 같습니다.

준비된 자만이 기회를 잡는다

새벽보기님이 본인의 사례로 직접 보여주신 갈아타기를 보며 들었던 생각은 그가 단지 운이 좋아 상승장에서 돈을 번 것이 아니라, 미리 준비하고 치열하게 노력했기 때문에 기회가 왔을때 기 기회를 잡을 수 있었다는 것입니다. 왜냐하면 우리는 누구나 똑같은 시절의 비슷한 상황을 겪었기 때문이죠. 그중 일부는 돈을 벌고 인생을 바꾸었고, 남은 대다수는 예전과 다를 것 없는 혹은 더 힘겨운 시간을 보냈을지도 모릅니다.

새벽보기님이 던져준 이 질문을 잘 한 번 생각해봐야 하겠습니다.

"분명한 사실은 운 좋은 시절을 우리 모두 겪었다는 것 입니다.

당신은 그때 무엇을 하셨고 이번엔 무엇을 하실건지요?"

강의를 통해 알 수 있었겠지만 그 '운 좋은 시절'이 다시 다가왔습니다.

누군가는 그 운을 실력과 노력을 통해 기회와 성공으로 바꿀 것입니다.

그리고 또 누군가는 끊임없이 하락할 것이라는 하락론에 기대어,

자신은 노력하고 싶지 않다는 속마음을 숨긴채 다가온 기회를 발로 차버릴 것입니다.

그러고선 5년 후 그리고 10년 후에 지금을 바라볼때, 그때 집을 샀던 사람들은 모두 운이 좋았을 뿐이라고 쓸쓸한 자기위로를 하게 될지도 모르겠습니다.

이런 상황에서 '과연 나는 무엇을 해야할까?'를 진지하게 고민해보게 됩니다.

그리고 이렇게 저의 생각과 고민, 앞으로의 방향에 촌철살인과 같은 해답을 남겨주는 강의를 듣게 되어 참 다행이고 감사하다는 생각이 드네요.

'준비된 자만이 기회를 잡을 수 있다.'

이 말을 절대 잊지 않겠습니다.

제대로 준비하고 고민하고 실행하고 어려움을 극복하는 과정을 통해 저 역시 저의 인생을 충분히 변화시킬 수 있을 것이라 믿습니다.

변화를 갈망하고 실행을 함께하는 동료들이 있어 '할 수 있다'는 확신이 듭니다.

기회를 잡을 준비를 하는 앞으로의 남은 시간들 모두 파이팅입니다!

'매일, 어제보다 나은 오늘을 만들어서

인생을 바꾸는 내집 마련 하시길 응원드립니다.' - 새벽보기 -