내집마련 중급반 1강 강의 후기 [내집마련 중급반 4기 17조 하라미]

안녕하세요!!

너나위 님의 내집마련 중급반 1강 강의를 듣고 후기 남깁니다!!!

저는 지방광역시(대구) 실거주 1주택자로, 갈아타기 or 보유&거주 분리 or 2주택 투자 를 하기위해서 내마중을 듣고 있습니다!!!

제 입장에서 강의를 듣다보니, 1주택 내집마련을 준비하시는 분들께서 강의를 들으시는 시각과는 약간 다를수 있지만, 제 나름대로 알게되거나 느낀점을 후기로 남기니 참고해 주세요^^

그리고 저와 비슷한 입장에 계신 분들도, 내마중은 개념이해에 큰 도움이 될거 같아서 강추 합니다!!

저는 이 강의를 통해서, 다양하게 고민하고 있던 부분이 조금이나마 정리가 되었어요!!

제가 매수 할수 있는 최대 가격과, 이에 해당하는 매물을 찾아볼수가 있었거든요.

그리고 갈아타기에 최적화된 시기와, 무조건 상급지로 가겠다는 확신이 생겼어요.

더 상세한 지역 & 매물 찾기는, 과제와 다음 강의를 들으며 계속 해나가겠습니다^^

###내마중 1강의 하라미 노트###

후기인 만큼 간략히 요약 했고, 제나름 와닿았던 부분과 중요도에 따라 조금 다르게 적어 봤습니다.

Chapter 1. (내집마련 기초반 복습 겸 요약!)

-미래 시장이 어떨지는 아무도 예측 불가하나, 아무것도 하지 않으면 더 나은 미래는 오지 않는다!

-현재의 나 자신의 상황을 정확히 알아야 한다!

 : 현재 순자산 + 대출 적정 금액((소득-소비)*0.66) => Target

-매수 시기를 알아야 한다!

 : 예) 고점 기준 35% 하락한 매물 -> 2023에 실 수요자들 등장

-사용가치와 자산가치를 구분할 줄 알아야 한다!

 : 자신의 목표를 정확히 인지해야함 (미래 자산이 우선인지, 현재 안락한 실거주가 우선인지)

인구가 줄어도, 사람이 좋아하는 곳을 골라서 잘 사면 된다.

-지방 (애매한것 보다 안사는게 낫다)

: 신축 & 10년 이내 매물, 하락장때 갈아타기 or 서울 매수 후 지방 전,월세 거주

-내집 마련 하는 법 (내마기 추천)

Chapter 2.

-지금은 가격(타이밍), 인구 감소 등의 여러 상황을 고려 해야함.

 : 과거는 가격만 봤어도 됨.

-현재 PIR은 10 초반! (과거 서울 평균 12.3 / Max. 20)

: 단지마다의 차이는 있으나,현재 가격이 저렴하다는 지표.

-현재 서울 전세가율 평균 : 52% / 과거 평균 : 55%

-전세가율 70% 이상 / PIR 10 초반일때, 매수하기 제일 좋은 시기.

: 현재 PIR은 떨어졌고, 전세가율은 바닥찍고 반등중.

-지방은 과거에 오르지 못한 매물은 사면X , 많이 떨어져서 오르지 못한 좋은 것만 매수

: -25%이상, 그중에서좋은거(고점이 높았던거)!!

-계획(예산) 후 -> 25%하락 물건 추적 -> 원하는 가격에 매매

-상급지 or 동일지역(신축or큰평수) 갈아타기

 : 급지,연식,수요 개념 이해후 적은돈으로 갈아타기 -> 막대한 자산 차이

Chapter 3.

-돈이 모자랄때 -> 돈을 더 모으면서, 전세 상승을 기다려야 한다.

-전세!!!

 : 2020 이전, 수요와 공급에 의해 결정 되는 시장

 이후, 금리도 영향을 끼치기 시작

-J-PIR

 : 서울 평균 7.0 / 현재 5.5-6.0 / Max : 2021년(임대차법 영향)

- 전세는 당분간 오를 확률이 매우 높다!

: 현재 금리는 당분간 변동이 크지 않을 가능성이 높다!

: 그러나 공급은 적은 지역이 대부분!!

Chapter 4.

-상급지 >>> 동일지역(신축or큰평수) 갈아타기

 : 상급지는 작은 평수도 OK

 : 동일 지역 신축 갈아타기는 서울에서는 X

 : 평수 넓히기는 수요 있는지역(잘사는 동네)

-WORST : 하급지(숲,신도시) 갈아타기, 동일지역 구축 or 평수 넓히기(못사는 동네)

-타이밍

 : 내꺼는 반등이 되었을 때 매도!

 : 옮길 집은 아직 반등 전일때 매수!

- 갈아타기 하는 법

 1. 예산내 물건 파악 (매도 후 자금 + 현금 + 대출)

 2. 물건 파악

 3. 매도 우선 -> 매수 따라서

 4. 급하지 않게, 격차가 적을때. 상급지 급매물

-예전 갈아타기 비용과 현재 갈아타기 비용을 비교 해보기!

 : 갭이 줄어든 더 좋은 입지로 옮기기!