열반스쿨 중급반 1강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 35기 52조 나리마인드]

드디어 열반스쿨 중급반 강의가 시작되었다.

1강은 방랑미쉘님의 [지방&수도권 투자법 및 투자로드맵]

아래 강의 내용을 통해 나만의 리마인드!!

*투자자로서의 기본인 독서, 강의, 임장, 실전투자를 꾸준히 하자

*열중 통해 독서, 강의를 시작했으므로 습관화하자

->매일 2시간30분 집중시간 만들자

*앞마당 만들기 위한 손품 루틴을 만들자

->사용 툴, 정리양식, 방법 등 조사

*방랑미쉘님의 근성 배우기

->꾸준한 앞마당 만들기/임장, 시세확인, 신속한 매물 임장, 의사결정

더 좋은 더 싼 매물 찾으려는 신념, 끈기, 행동력

*질문) 투자금 **억, 저축액 3000만원 이하인 경우

추후 소득이 불안정한 경우에 대한 리스크관리는?

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[강의 학습 목표]

1. 잃지 않는 지방 투자, 더 많이 버는 수도권 투자
2. 5년내 10억 버는 방법 습득, 투자로드맵 수립
3. 실전투자를 위해 알아야 할 것, 행동

[수도권 부동산 현황]

2022년 1월 이후 수도권 가격하락 추세

-->2022년 전고점 대비 매매 15~20% 전세 20~30% 하락

2023년 7월부터 수도권 주요지역 매매가/전세가 반등 시작

-->2024년 1월부터 일부지역 매매가 보합 추세(안정적X)

*매매 가격 반등 상승폭 S급/A급>B급/C급

*전세 가격 반등후 상승 추세. 전세가 하락율 대비 상승 미비

*전세가 상승 미비하여 지방대비 투자금 많이 필요

저렴한 매매가격으로 좋은 입지 선정해 장기보유 및 가치상승 기대

[지방 부동산 현황]

전세가 하락폭이 매매가 하락폭 보다 큼

-->2021년 전고점 대비 매매 10~20% 전세 20~30% 하락

2023년 10월 지방, 매매가 및 전세가 반등 -->전세가 지속 상승

-->수도권보다 매매 반등 미비 --> 여전히 싸다

*매매 가격 반등. 지방내 좋은 입지 선점 가능

*전세 가격 반등 후 상승 추세. 입주물량 없는 지역 상승 속도 빠름

*전세가 상승으로 지방 내에서 소액투자 기회 지역 확대.

저렴한 매매가격으로 입주물량 리스크 없는 지역에서 단기간내 매도 수익 실현가능

[지방 & 수도권 부동산 투자 특징]

지방투자 :

편익-5000만원 소액투자 가능, 빠른 수익 실현, 같은 기간내 다양한 투자 경험 축적

비용-지방 앞마당 만들기 위한 시간과 체력확보, 매도를 위한 지속점검(입주물량, 전세가)

수도권 투자 :

편익-비교적 좋은 입지의 오래 가져갈 아파트 보유, 보유시 관리부담이 적음(전세 셋팅)

비용-1채에 투자하기에 부담되는 투자금 규모, 낳이 오르지만 언제 오를지 예측이 어려움

[나에게 적합한 투자는?]

STEP1 현재 총자산

5억원 이하 -->수도권&지방

10억원 이하-->수도권&지방

10억원 이상-->수도권

*10억 이하의 자산이라면 1년에 1채 투자가 지속가능한가?

STEP2 현재 투자금

5000만원 이하 -->지방

1억이하 -->수도권&지방

1.5억 이상 -->수도권

*1억이하의 투자금이라면 1년에 모으는 종자돈에 따라 결정

STEP3 1년 모으는 종자돈

5000만원 이하 -->지방

1억원 이하 -->수도권&지방

1억 이상 -->수도권

*1년에 투자가 가능한 투자금을 지속해서 모을 수 있는가?

==>지방에서의 잃지 않는 경험으로 적게 버는 것도 도움이 되고,

수도권에서 더 많이 벌 수 있는 투자처를 가는 것도 도움이 됨

==>내가 가고자 하는 목표에 따라 지역을 선정

직장인 투자자 & 투자하는 직장인

[지방 투자가 적합한 투자자]

1.현재 보유한 투자금 5000만원 이내인 투자자

2.1년에 모을 수 있는 투자금 5000만원 이내인 투자자

3 매월 지방 앞마당 1개를 만들 수 있는 투자자(주당 40시간)

4.3년내 3억 이상 자산 목표를 가진 투자자

[수도권 투자가 적합한 투자자]

1.현재 보유한 투자금 1억원 이상 있는 투자자

2.1년에 모을 수 있는 투자금 5000만원 이상인 투자자

3.매월 수도권 앞마당 1개를 만들 수 있는 투자자(주당 20시간)

4.5년내 10억 이상 자산 목표를 가진 투자자

--------지방 투자-------- 

지방 투자지역 선정 방법

[지방 투자지역 성정하는 기준]

1.전세가율 높은 곳 : 평균 전세가율 70% 이상인가

2.입주물량 적은 곳 : 현재 입주물량 적정한가, 향후 2년간 입주물량이 수요범위이내 인가

3.인구수 많은 곳 : 20만 이상 인구규모를 가진 지역인가

예) 인구 100만 이상 지방 광역시 전세가율 64%

인구 20만 이상 지방 중소도시 전세가율 평균 77%

-->지방 투자시에 어느 정도 투자금으로 투자의 안전성을 확보할 수 있을까?

반드시 입주물량 같이 확인!

* 적정 입주물량 산출 공식 : 인구수 x 0.5%

* 입주물량 통계 확인은 ‘부동산 지인’

[투자지역 선정하기]

<3개월 내 지방 투자 목표 : 투자 가능 지역 임장>

기준1

전세가율 70% 이상

투자금 5000만원 이내

기준2

2024년 입주물량 수요 1.5배 이내

2024~2026년 입주물량 수요범위내

기준3

인구수 우선순위

광역시>80만 이상>50만 이상

<3개월 이후 지방 투자 목표 : 더 많이 오를 지역 임장>

기준1

인구수 우선순위

광역시>80만 이상>50만이상

기준2

2024년 입주물량 수요 1.5배 이내

2024~2026년 입주물량 감소

기준3

전세가율 상승지역

[지방 투자 아파트 선정 기준]

1.지방입지 우선순위 : 학군>환경>직장+교통

2.아파트 연식 우선순위 : B급+신축>A급+구축

[지방입지기준]

S등급

인구300만↑/ 직장종사자30만명↑ /학업성취도 95%↑/편의시설 백화점 2개↑/자차이동15분

A등급

인구200만↑/ 직장종사자20만명↑ /학업성취도 90%↑/편의시설 백화점 1개↑/자차이동30분

B등급

인구100만↑/ 직장종사자10만명↑ /학업성취도 85%↑/편의시설 대형마트1개↑/자차이동40분

C등급

인구50만↑/ 직장종사자10만명↓ /학업성취도 85%↓/편의시설 없음/자차이동40분↑

[지방투자를 위해 해야 할 일]

1.한달에 한곳 지방 앞마당 만들기

2.필수 임장지 : 5대 광역시 + 5대 중소도시

3.3개월 내 투자 목표시, 투자 가능지역 우선 임장

4.3개월 이후 투자 목표시, 더 많이 오를 지역 우선 임장

  --------수도권 투자--------

[수도권 투자지역 선정 기준]

1.전세가율 높은 곳 : 평균 전세가율 60% 이상인가

2.입지 독점성 있는 곳 :강남 1시간내 갈 수 있는 지역인가

[수도권 지역의 급지]

1급지 강남, 서초, 용산, 송파 / 과천

2급지 성동, 마포, 양천, 광진 / 분당

3급지 강동, 동작, 영등고, 중구, 종로 / 성남수정구, 하남

4급지 강서, 서대문, 동대문, 성북, 노원, 관악, 은평 / 광명, 평촌, 수지

5급지 구로, 중랑, 금천, 강북, 도봉 / 부천, 산본, 일산

[투자 지역 선정하기]

<1년내 수도권 투자 목표 : 평균이상 입지 외곽지역>

기준1

입지독점성

강남 접근성 1시간 이내

기준2

전세가율 60%수준

투자금 1.5억원 이내

기준3

2024년~2025년 입주물량 수요범위 이내

<1년후 수도권 투자 목표 : 평균이상입지 핵심지역>

기준1

입지독점성

강남 접근성 1시간 이내

기준2

전세가율 50%수준

투자금 2.5억원 이내

기준3

2024년~2025년 입주물량 수요범위 이내

[수도권 투자 아파트 선정 기준]

1.저평가된 가격여부 : 현재 가치 대비 가격이 싼가, 전고점 대비 2~30%이상 하락한 가격인가

2.수도권 입지 우선순위 : 직장+교통>학권>환경

3.아파트 연식 우선순위 : A급+구축>B급+신축

[저평가된 가격여부]

<절대적으로 저평가 되었는가>

전고점 대비 2~30% 하락 했는가

1.2020년 2차 상승전의 가격인가

2.2018년 본격 상승전의 가격인가

3.전세가율 높았던 시점의 가격인가 (2014~2017년)

4.최근 10년간 가장 바닥 시점 가격인가 (2012년~2014년)

<상대적으로 저평가 되었는가>

입지가치 대비 저렴한가

1.직장과 일자리가 더 많은가

2.중심지 접근성이 더 좋은가

3.학업성취도가 더 우수한가

4.주변 환경이 더 우수한가

[수도권 입지기준]

S등급

직장종사자30만명↑ / 교통 강남 30분 이내/ 학업성취도 95%↑/편의시설 백화점 2개↑/적정수요0.5배이내

A등급

직장종사자20만명↑ / 교통 강남1시간,부도심30분이내/ 학업성취도 90%↑/편의시설 백화점 1개↑/적정수요 1배이내

B등급

직장종사자10만명↑ / 교통 부도심1시간/ 학업성취도 85%↑/편의시설 대형마트 1개↑ /적정수요2배 이내

C등급

직장종사자10만명↑ / 교통 부도심1시간 이상/ 학업성취도 85%↓/편의시설 없음/적정 수요 2배이상

[지역내 입지중심지 찾는 법]

*지역마다 가격에 영향을 주는 핵심 입지요소가 다르다

-->이것을 찾아야 상대평가 기준을 찾을 수 있다

1.랜드마크 아파트를 연식별로 찾아본다

2.해당 아파트가 어떤 공통점이 있는지 입지기준을 찾는다

3.그것을 입지의 중심으로 놓고 아파트 순서를 배열한다

[수도권 투자를 위해 해야할 일]

1.한달에 한곳 앞마당 : 머릿속에 수도권 지도 그리기

2.수도권 임장 우선순위 : 평균이상 입지 외곽에서 시작해서 핵심지역으로

3.수도권 거주+수도권임장 처음 : 1기 신도시 (샘플로서 환경조사)

4.수도권 임장 처음+지방 거주 : 주요 업무지구 (샘플로서 참고)