열반스쿨 기초반 2강 강의 후기 [열반스쿨 기초반 1기 97조 커신]

고수 투자자들은 어떤 시점에 물건을 매수하여야할까?

2강에서는 본격적으로 너바나님께서 장기적인 투자를 하는 법, 시장이 돌아가는 사이클들을 짚어주며, 투자와 투기의 차이를 알려주셨다. 차이점을 알려주시며 투자자 너바나는 어떤 관점에서 투자하는지, 그리고 앞으로 우리는 6개월동안 어떻게 해야하는지를 설명해주셨다.

강의를 시작하기에 앞서 전설적인 투자자들은 어떻게 투자를 하는지를 앞서 설명해주셨다.

대강 요약하면 이런 느낌이고, 대부분의 사람들은 상승기, 급등기에 매수를 하는 패닉바잉을 하지만 투자자들은 불황에 매수한다고 한다.

워랜버핏은 참고로 11살때 첫 주식을 매수를 했는데 진주만 공습을 받았을때이며 일본군에 의한 죽음의 행진을 하고 있을때라고..! 그리고 그 주식을 매도하지 않고 평생들고 갔어야한다고 말했다고 한다.

해당 말씀을 들으며 저스트 킵 바잉이라는 책이 생각났다.

초보들은 보통 약세장때 투자자들은 용기를 낸다.

내가 투자하기에 완벽한 조건을 따지는데, 그런 경우는 거의 없다.

투자의 본질은 싸게 사서 비싸게 팔라.

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매수가보다 장기적으로 보았을때 이 지역이 우상향인지 판단하기.

가장 중요한것은 매도가이다.

30년 이후를 보았을 때 수익이 났으면 좋게 산 것이기 때문이다.

하락장에 용기내서 매수하고 상승장에 매도하라.

전설의 마젤란 펀드에서 어마어마한 수익률을 내고 있는 피터 린치는 투자의 성공여부는 얼마나 오랫동안 세상의 비관론을 무시할 수 있는지에 달려있다고 한다. 투자자의 운명을 결정하는 것은 머리가 아니라 배짱이며, 이 펀드 저 펀드 옮겨 다니지 말고 지속적으로 성과를 내는 펀드를 우직하게 보유하는 편이 낫다고 한다.

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짧게 판단하면 그 순간 순간은 맞을지라도 장기적으로 얻는 사람은 한 분야를 우직하게 밀고 간 사람이 훨씬 많다.

부자들은 불황에 매수하고 호황에 매도한다. 그렇다면 우리는 앞으로 오를만한 부동산을 어떻게 선정해야할까?

10년 뒤 가장 가격이 많이 오를 아파트의 가치를 비교평가 해봐라.

가장 중요한것은 직장이다. 그 다음으로 교통, 학군, 환경을 따진다.

아 저는 직장이 수원에 있어서 동탄에 살고 싶어요 라는 사람이 있을수도 있겠지만, 부동산은 언젠가 되팔아야하기때문에 무조건 절대 다수인 타인의 수요를 따진다.

그렇다면 직장은 어디를 따져야할까?

중구(한양도청_전통의 강자),여의도,영등포(떠오른지역),강남(떠오를 지역)

-이곳들은 죽을때까지 우리가 죽을때까지 중요할 곳!

-앞으로 꼭 임장가야할 곳 강남구,서초구, 중구, 영등포구, 마곡, 구디, 가디, 판교는 꼭 임장을 가보도록 하자.

그렇다면 우리나라는 어떤 분야의 업종이 가장 많이 분배되어 있을까?

-1차-농업

-2차-제조업

-3차-서비스업

-4차-IT

보통은 IT가 가장 유망하다고 답변하겠지만(실제로 그렇기도 할 수 있겠지만, 서비스업이 가장 많은 곳이 안정적이고 망하지 않을 확률이 높다.) 제조업보다는 서비스업이 많은 곳을 선택하여 매수하도록 하자.

하지만 모든 사람이 강남을 살 순 없다. 그래서 강남을 접근하는 노선을 잘 따져야한다.

-2,3,7,9, 신분당선

두번째는 학군이다.

학군의 기준은 서울대를 가장 많이 보내는 학교를 위주로 한다. 대부분이 특목고이고 4개만 일반고인데, 대부분 분당과 강남에 있다. 그렇다면 특목고 진학률이 높은 중학교는 어디일까? 특목고를 잘 보내는 중학교를 찾아보도록하자.

대부분이 또 서울 42개의 중학교중에 14개가 강남에 위치하고 있으며, 경기도에서는 37개의 중학교중 17개가 분당에 있다. 학군지역이 좋은 이유는 또한 임대수요가 매우 많다. 2월을 만기로 하면 세가 무조건 일주일 이내로 나가기 때문이다.

세번째는 환경이다.

좋은 지역을 가봐라. 와 정말 좋다. 라는 생각이 들고 나도 저런 곳에 살고 싶다는 자극이 되기 때문이다.

환경이 좋은 곳들을 찾아보면 무조건 근처에 백화점이 있다. 거주하는 사람들의 분위기를 보고 거주민들의 상황을 파악하도록 하자.

또한 추가로 젊은 사람들이 많이 있는 지역을 찾아서 매수하도록 하자. 벌이가 되기 때문에 전세가를 잘 올려주기 때문이다. 실수요자들의 수요를 파악하고 소득을 파악해보자.

입지에 있어서는 그것이 확정된 호재인것인가?

-호재를 잘따져보고 사야하는데 상승장인 경우에는 호재를 보고 매수 하면 안되고, 3년 이내의 것인가?라고 신중하게 생각해봐야한다.

-그럼에도 불구하고 불황일때는 호재를 보고 투자해야한다. 불황일때는 호재의 가격이 빠지지만, 호황일때는 이루어지지 않을 호재도 반영되어 상승으로 배가 되어 이루어질 것이기 때문이다.

부동산의 입지는 브랜드이다.

재미로만 참고하세요.

현재 시장에는 상급지와 하급지가 가격이 얼마 차이 안나는 경우가 많으며 가격대가 겹치는 경우도 비일비재하다.

잘 찾아보고 내집마련 및 매수 하기 좋은 시기이다.

결론: 부동산의 입지는 매매가/직장 /교통 /학군 /환경 /호재,악재 브랜드 로 가격이 결정난다.

-대부분의 사람들은 가격과 가치가 동일하다고 생각하지만, 가끔 시장의 상황에 따라 어긋나는 경우가 있다. 내 앞마당을 넓히고 기회를 째려보자.

앞으로 부동산 가격은 오를까? 떨어질까? 부동산 끝난게 아닐까?(부동산 가격에 영향을 미치는 요소)

Q.부동산의 가격은 어떤 것에 영향을 받을까?

A.‘부동산은 뭐다’ 라고 심플한 답변을 정의 내릴 순 없다. 설령 누가 부동산은 무엇이다~ 라고 정의해주는 분이 계셨다면 그분은 지금 시장에 안계셨을것. 그만큼 부동산은 다차원적인 것이기 때문에 수도권과 지방 중 어떤 것이 먼저 오를지는 너바나 님도 잘 모르겠다고 하셨다. 그러므로 내가 스스로 공부하고 판단하여 가치판단을 하도록 하자.

장기적으로 가격에 영향을 미치는 요소(흐름)

-물가,통화량, 경기, 수요(입지), 입지독점성(이 아이를 대체할 수 있는 빈 땅이 있느냐?)

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단기적으로 가격에 영향을 미치는 요소(현황)

-가격저평가여부, 가치>가격, 심리, 단기공급(단기공급을 하면 전세가가 높아지는 대신에 가격이 떨어진다), 투자기준

너바나님의 말씀처럼 우리는 처음 시작하는 사람이기에 숲보다는 나무를 봐야한다.

부동산 가격은 장기적으로 우상향 하겠지만 지금 그 아파트가 무릎에서 어깨인지 잘 판단하여야한다.

전고점 찍는 지역들을 제외하고는 10년뒤엔 오를것으로 예상한다. 현재는 완연한 하락장이라고 볼 수 있다.

내가 얼마나 원금보존을 할 수 있느냐에 대한 자신이 있다면, 수도권과 지방 모두 가지고 있으면 좋다.

(어떤게 더 먼저 상승할지, 어떤게 더 하락할지 모르기 때문)

(흐름) 물가는 항상 신성한 노동소득보다 더 빠르게 올라간다.

(흐름) 통화량은 왜 느는가?

우리나라는 현재 7년간 항상 흑자로 전환된 나라들 중 4위를 차지한다. 우리나라 역사상 현재가 가장 빛나는 시기이다. 우리는 이렇게 돈이 쏟아져 들어오는 시기에 대야로 받아야하는데 월급을 제외하고는 아무런 돈이 들어오지 않고 있다. 하지만 현재는 15개월간 우리나라가 무역수지 적자였지만, 또 다시 흑자 전환 중이다.(삼성덕분임.) 아무튼 또 다시 회복중이라는거!

(흐름) 그렇다면 역전세는 왜 나나요?

-서울이나 수도권 아파트를 사두면 매년 8%의 수익이 난다. 그리고 작년에 가장 높은 상승률을(28%-32%) 찍었기에 전세가도 오른것이며, 그 뒤에 하락을 하였을 때 역전세가 난 것임.

->재밌는 사실은 상승 뒤에는 무조건 역전세 현상이 나타난다. 그러므로 아무리 상승장이 가파르다하더라도 안전하게 5%씩만 올리자!(정말 중요) 내가 가지고 있는 것이 한채가 아니라 여러채라면 더욱 5%씩 안정적으로 올리는 것이 가능하다.

(흐름) 입주물량이 많아지면 전세가가 떨어진다.

-이번 장이 매우 이례적인 장이었으며 대부분 입주물량, 물가로 변동 된다.

앞으로 대부분의 지역에서 몇 년뒤 전세가가 미친 듯이 오를것이다. 인천은 공급량이 많기 때문에 현재 올해 내년 이렇게는 조금 힘들것임.

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부동산지인을 보면 내가 사려는 곳을 선택한 뒤에 공급 물량을 확인 할 수 있다.

호갱노노를 통해서도 좌측 상단에 세대수 증가량을 클릭하면 입주 물량을 쉽게 볼 수 있다.

도대체 너바나는 어떻게 투자하는거야? (200억 부자의 투자 레시피)

-너바나의 투자 원칙은 어떻게 될까? 어떤 원칙을 따르는 것일까?

투자 초보들은 어디 지역을 사냐고 묻지만 투자 고수들은 어떤 원칙으로 투자하는지를 물어본다.

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내가 아는것에서 원칙과 기준에 따라 투자한다.

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투자와 투기의 차이

-투기꾼은 투자 대상을 잘 모른채로 감정에 따라서 투자를 하지만 투자자는 투자 대상을 잘 알고 있으며원칙에 따라 투자한다.

-투기꾼은 타인에게 의지하지만 투자자는 스스로 결정한다

-투기꾼은 돈만 벌면되지, 투자는 운이야. 라며 결과에 치부하지만 투자자는 과정과 결과 실력 모두 중요하다고 생각한다.

-투기꾼은 투자의 리스크와 성과를 모르지만 투자자는 리스크와 성과를 알고 투자한다.

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⭐️너바나의 투자 원칙은 어떻게 될까? 어떤 원칙을 따르는 것일까?⭐️

대부분의 사람들이 투자를 할때 호재, 재건축, 갭, 분양권, 정보에 의존하여 판단하지만

1.너바나는 저평가 여부를 따진다. (가치>가격), 여러 투자 물건들을 비교평가 하며 판단한다.

2.너바나는 환금성을 따진다. 부(동산은 환금성이 좋지 않다. 그나마 환금성이 좋은 것은 아파트다.)

(1층 2층 3층 탑층을 제외하고는 아파트는 환금성이 그나마 좋다.) 도시형 생활주택은 투자하면 큰일나고, 상가는 진짜 공부를 많이 해야한다.

3.너바나는 자신만의 기준으로 원칙을 따른다.

4.너바나는 원금 보존을 원칙으로한다.(서울의 전세가는 60-70%정도가 적정이며, 이 중에서도 입지 독점성을 가진 지역들은 전세가가 오른다. 입주물량을 잘 확인하고 따져보고 할 것)

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⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️내가 실력이 없다면 기회임에도 기회를 몰라보고 하락장에 휘둘리며

성급하게 매도한다. 그렇기 때문에 꼭 공부에 기반된 투자를 해야한다.⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️

그럼 나는 앞으로 6개월간 어떻게 해야 하지?(투자 전문가 되는 과정)

투자자에 있어 메타 인지가 굉장히 중요하다.

투자 1년차: 잃지 않는것

투자 2년차:10%

투자 10년차:20%

부자:5~10%

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내 실력을 어떻게 평가 할 것인가?

-10년간의 내 수익률을 톺아보자. 10년 동안 상승과 하락을 반복해서 겪었기 때문에 나의 찐 실력이 나온다.

수익률:수익/투자금/투자기간

서울에 있는 아파트는 대부분 30%이하로 현재 빠진것은 무릎 정도 빠졌기 때문에 내집마련 해도 괜찮다.

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돈>시간:성장 가치 투자

돈X<시간 많다: 저평가 가치 투자

⭐️이때 재건축 아파트(똘똘한 한채)와 다주택중 내가 무엇을 선택해야할지 고민이 있을 것이다. 내가 노동 소득을 벌어서 충분한 노동 소득을 벌 수 있다면 시간 레버리지를 당겨 저축만해도 된다. 하지만 그게 아니라면 시간을 많이 투자해서 매물을 잘 살펴보고 여러가지를 구매해서 시스템을 구축해두자. 의사 변호사들은 고등학교때 공부 레버리지를 끌어쓴 것이다. 세상은 공평하다. 우리는 그때 공부를 안했으니 지금 열심히 살자.⭐️

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수익률을 높이는 방법은 무엇이 있을까?

1.앞으로 가치가 오르는지(저평가)

2.적정한 투자금=레버리지

3.좋은 타이밍(무릎 이하)

4.전세금 상승(무조건 입지가 좋아야 한다.)

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수익률, 수익 둘 다 중요하다.

-가격이 비싼 것들은 사람들을 관리가 쉽다. 전세가랑 매매가가 적은것들은 임차인을 관리하기가 더 까다로움.

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원금보존을 하라(절대 잃지마라!!!)

-투자자는 수익률과 수익을 무조건 따지고 투자해야한다. 아니면 모두 투기꾼이다.

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부동산의 수익은 인내하고 버텨서 버는 것이다.

-최악의 상황에서 이 물건은 얼마나 떨어질까? 이 물건의 전세가는 얼마일까?

-이 물건의 안전마진은 얼마인가? 이 물건의 적정 전세가율은 얼마일까?

-혹시 전세가가 빠질 수 없을까? 이 물건은 수요가 많고 입지 독점성을 갖는가? 이 물건은 단기 입주 물량은 적정한가?

이 모든것을 따져보고 매수를 하도록 하자.

그럼 나는 앞으로 어떻게 해야할까?

-투자를 지속적으로 하되, 나의 원칙에 따라 행동하고 욕심내지 않고 리스크 관리를 철저하게 해야한다.

-또한 투자를 하는 눈을 기르기 위해서 지속적으로 공부해라 부동산 정보를 얻는 곳으로는 책(독서), 강의, 실전 투자(임장), 투자 이다.

멘토는 돈을 내서라도 만나고, 투자를 지속적으로 함께할 러닝메이트들을 많이 만들어두자.

너바나님이 참 좋아하시는 시라고 한다.

태도가 인생이 된다

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행복한 사람은

표정이 밝고 잘 웃는다

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불행한 사람은

어둡고 잘 찡그립니다

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잘되는 사람은

적극적이고 긍정적입니다

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잘 안되는 사람은

소극적이고 불평이 많습니다

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성공한 사람은

낙천적이고 희망적입니다.

이 시를 반대로 생각해보라. 표정이 밝고 잘 웃으면 행복하다.

적극적이고 긍정적이면 잘 된다. 낙천적이고 희망적인 사람은 성공한다.

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마인드를 가장 빠르게 바꾸는 방법

-독서,강의를 통하여 부자 마인드를 배우자.

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다독도 중요하지만 정독이 중요하다.

- 빠르게 훑고 이 책이 읽을만한 책이면 소장하며 필사, 아니면 그냥 쓰루한다.

-나는 부동산과 맞벌이한다, 원씽,세이노의 가르침, 부자 아빠 가난한 아빠 이 네가지를 꼭 읽자.

특히 원씽

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투자 공부하는 법(인맥)

-열심히 하는 친구들을 두고 팔로우를 한다.

-결과를 비교하지말고 과정에 비교를 하라.

-러닝메이트를 두고 내가 저사람보다 열심히 해야지 라는 생각을 하며 동기부여한다.

-내가 덕을 볼 생각을 하지 말고 내가 뭘 해줄 수 있는지 생각해보라. 받은만큼보다 더 주자.

과제​(강의 복습 및 나의 현위치 파악)

이번 강의를 통하여 공부의 중요성을 더더욱 알 수 있었다.

하락장이 왔지만 공부에 기반한 매매를 하지 않았다면 버틸 수 없기 때문이다.

이번 강의에서는 부동산을 공부하기 위해서는 부동산의 입지를 파악하여 공부하는 방법을 알려주셧고, 그 기준은 직장,학군, 교통, 환경이 있다는 것을 알려주셨다. 또한 잃지 않기 위하여 투자 소득의 50%는 재투자, 40%는 리스크 대비(역전세대비), 그리고 나머지 10%는 가족을 위해 사용하라는 말씀을 해주셨다.

나는 일단 직접적으로 내가 투자하고 있는 물건은 없다. 부모님께 어깨너머로 본 정도? 그리고 부모님이 내 이름으로 산 주식들 정도.. 거의 없다고 보는것이 무방하다. 하지만 나는 이것을 내가 가진 최고의 장점이라고 생각한다. 나는 아는것이 없기 때문에 너바나님이 알려주시는 것들을 스펀지처럼 알려주시는 것들을 120% 흡수 할 수 있으며 받아들일 수가 있었다. 이번 2강을 들으며 그동안 내가 생각했던 부동산 매입방법은 투자가 아니라 투기였다는 것을 알게 되었다. 나의 부동산 공부의 첫 시작을 월급쟁이부자들과 함께하여 참 다행이라는 생각이 들었다.

이렇게 말하면 도믿걸같고 사이비 같다는 생각을 하지만, 나는 벌써 사소한 부분에서 변화하기 시작했다. 목표가 생기니 시간을 버리고 싶지 않아졌고, 그러한 태도가 나의 업무에도 적용되었다. 그 동안은 대충 다니고 놀고자 했던 회사에서의 나의 모습이 순간 순간을 충실하게 보내고자 하는 나의 모습으로 변하였다.

순간 순간을 열심히 살다보니, 자존감도 점점 높아지며 회사를 다니는 나의 목적이 투자를 위한 것임을 생각하니, 회사를 다니는 행위 자체가 나의 미래를 대비하고 자산을 증식해나간다는 생각에 즐거워졌다. 그러다보니, 자주 웃게 되고, 주변사람들에게도 긍정적인 기운을 줄 수 있어서 더욱 주변이 행복해지고 있다.

앞으로도 목실감을 꾸준히 작성하고, 아파트 수익률 보고서도 독서와 함께 지속적으로 파악해 보아야겠다.

강의를 들으며 독서,강의, 임장,투자 그리고 마지막으로 투자를 함께 할 러닝메이트까지 지속적으로 찾아보며 공부하고 도전해보아야겠다는생각이 들었다.

또한 무언가의 전문가가 되기 위해서는 1만시간의 시간이 필요하다고 한다. 나 또한 1만 시간의 법칙을 채우기 위하여 나도 1주일에 20시간씩 부동산을 공부하는 시간을 가져야겠다는 다짐이 들었다.