강의에서 투자하기 좋다는 절대적 저평가 시장의 특징은 이렇습니다!

안녕하세요,

매 순간 진심을 담고 싶은 진담 입니다!

모두모두 새해 복 많이 받으세요 :)

​

연휴 때 서울에 계신 양가 부모님을 뵙고 시세를 보면서 느낀 점들이 있었는데, 제 과거 투자 경험과 맞닿은 것들이 보이더라구요.

강의를 듣다보면 모든 물건이 위 아래없이 저렴한 '절대적 저평가' 시기에 물건을 매수해야한다고 하는데요. 절대적 저평가가 어떤 것이고 어떤 특징이 있는지 경험을 통해서 글로 적어볼까 합니다.

여기에 자본주의를 깨닫고 1호기를 꼭 하고 싶은 투자자가 있습니다. 보유한 현금을 고려하고 투자코칭을 통해서 지방에 투자를 결정하고 움직였습니다. (투자금은 5천만원 정도?ㅎㅎ 국룰이죠?!)

​

지역의 분위기와 느낌을 담기 위해서 발로 열심히 밟아보고, 생활권 순위나 현장 느낌을 따로 정리를 해보기도 하고, 지역의 인구나 소득, 직장 등 지역의 가치를 이해하기 위해 자료조사도 열심히 해봅니다.

​

‘와 인구가 100만이 넘어가니까 연식보다 입지가 중요할 수 있는 지역이구나’

​

‘지역 안에서 A,B,C 등은 살기가 정말 좋구나. 나도 여기 살고 싶다!’​

​

발품과 손품을 해야지만 알 수 있는 것들을 차곡차곡 정리합니다. 그리고 시세를 조사하고 지도 위에 올리면서 이상한 점을 발견합니다.

​

좋다고 생각한 A,B,C 생활권은 물론 애매하거나 후순위라고 판단했던 D,E,F 생활권의 모든 단지 가격이 3억 중반에 수렴한 특징이 있었습니다.

(물론 그 안에서 좋은 단지들은 이미 4억대, 5억대이기도 했습니다.)

보통은 한달정도 보는 지역을 두달 반을 보고 있던 초보투자자에게 이 사실은 너무나 이상해보였습니다. 임장을 하며 여러 방면의 일자리 수요를 커버할 수 있고 심지어 학군적인 역할 수행도 가능한 B 생활권이 F 생활권의 단지 가격과 비슷한 게 이해가 되지 않았습니다.​​

​

실거래가 흐름을 보시면, 3.2억이라는 가격이 얼마나 저렴한 가격인지 아실 수 있습니다. 1년 내 최고가가 4.6억임을 감안하면 1.4억이나 저렴한 것입니다. 지금 4.5억이라는 가격을 보고 3.x억이라는 가격을 보시면 ‘와 싸다!’라는 말이 절로 나오지만 3억 초중반대 가격이 넘쳐나는 당시 현장에 있다보면 가격 뿐만 아니라 가치도 왜곡되기가 쉽습니다.​

​

부동산 사장님조차도 해당 단지에 대한 가치보다는 이 단지가 3.x억이라는 가격으로 가치를 합리화 시킵니다.

​

- '예전엔 입지가 좋았는데 이제는 연식이 오래되서 가격 더 받기가 힘들지’​

- ‘이제 여기는 부동산으로 돈 버는 시기는 끝났어’

​

임장보고서를 통해서 확인한 ‘입지가 유효한 광역시’라는 생각을 정리했고, 분위기 임장을 하면서 지역 안에서 중상위권 생활권이라 분류했던 결론과 다른 이야기를 현장에서 들으니 초보투자자로서 생각이 많아집니다.

​

- '지금 투자금도 7~8천만원 들 것 같은데… 그래도 투자금이 중요하지 않겠어?’​

- '정말 시장이 망가지고 있나봐… 투자하는 게 맞아?’​​

​

중개사 8곳에 내 놓을 정도로 급한 매도인의 심리를 이제는 알지만, 당시에는 '이거 매수하면 정말 큰일나는 거 아니야?' 라는 마음이 먼저 들었던 것 같습니다.

​

선배 투자자에게 물어도 보고 동료와도 이야기 나눠보면서 생각만 많아지는 시기에 부동산 사장님께 연락이 옵니다.

​

"그 물건 다른 투자자가 매수했어"

사실 이 이야기는 제 이야기입니다.

​

매물코칭에서 컨펌까지 났지만, 그 컨펌을 기다리는 동안 저 역시도 확신이 부족해서 부동산 사장님께 확신의 뜻을 전하지도 못했고 아주 솔직히는 ‘차라리 그 물건이 날라가면 좋겠어’라는 비겁한 마음도 가졌던 것 같아요. 저도 많이 무서웠거든요. 심장은 터질 거 같고, 이게 맞나 싶었습니다.​​

​

그 투자 시기를 놓치고 그 시장을 복기하고 또 복기하니, 투자금 ‘5천만원’에 집중하느라 투자 본연에서 가장 중요한 저평가를 덜 따져봤다는 생각이 들었습니다.

​

물론 어느정도 저평가를 따져봤다면, 그 다음으로는 지방에서는 투자금이 적게 드느냐도 매우 중요합니다만, 저의 불찰은 ‘7~8천 투자를 하고도 다음 소액 투자(3~5천)를 이어갈 수 있는 현금흐름이 있음’에도 저평가된 자산을 그냥 보내준 것입니다.

​

누군가에게 맞지 않는 물건일 수 있지만, 제게는 맞는 물건이었던 것이었죠. 절대적 저평가 시기에는 돈이 더 들더라도 좋은 것을 사는 게 낫다는 것을 경험으로 배운 셈이 되었습니다.​

​

그냥 앉은자리에서 시세차익 1.3억을 놓쳤습니다.ㅎㅎ

(사실 또 돌아가도 실력이 없었기에 물건을 놓쳤을 확률이 높다고 생각합니다.)

그리고 지금 서울 수도권 가격을 눌러보면 정말 신기한 게 하나 있습니다. 어디를 찍어봐도 10억대 수렴하는 게 많습니다. 서울에서 특히 10억 정도의 아파트는 20평대 30평대 구분 없이 많은 선택지를 주고 있습니다.​

​

오늘 아침에 출근길에 본 호갱노노 인기 아파트인 수원의 한 아파트 분양가가 10억 정도였습니다. 제가 과거 놓쳤던 현장분위기, 시세 모든 게 비슷한 느낌이 듭니다.

그리고 현장 혹은 전화로 가격을 여쭤보면 제가 놓친 시장에서 들은 브리핑과 비슷한 브리핑이 있습니다. 바로 가격에 대한 합리화입니다.​

​

- '여기는 이래서 가격이 싼거야’

- ‘분위기를 보니까 이 가격도 쉽지 않겠어’​

​

그리고 매도에 급한 매도인들이 정말 많이 보입니다. 가치가 매우 높다고 생각하지만, 매매가 반등이 별로 일어나지 않은 단지 내 나오는 매물들이 중개소 5곳 이상에 내놓은 물건들이 심상치 않게 발견됩니다.

투자금이 고민 되는 분들을 위한 좋은 소식은 전세 물량이 소진되면서 전세가도 오르고 있다는 사실입니다.

​

같은 매매금액 대비 좋은 단지들이 많아지는 시장에서 투자금도 줄어들고 있는 우호적인 환경이 조성되고 있습니다. 너나위님이 최근에 써주신 칼럼을 보면서도 많은 생각이 들었습니다. 기회가 오고 있는 것 같아서 가슴이 뛰기도 했습니다.

[너나위님 칼럼]

https://weolbu.com/community/565362

​

그럼에도 서울 수도권은 워낙 덩치가 큰 친구여서 투자하기가 겁이나고, 또 매수한 다음 오르지 않을 확률도 매우 높기 때문에 망설여지실 수 있습니다.

​

투자금이 줄어들고 있다고는 하나 한두푼이 아니기 때문입니다. 이럴 때 중요한 것은 전세가가 더 잘 오를 것 같은 단지를 우선해서 보고, 전세금을 올려받으며 투자금을 회수해서 투자금을 모으는 것도 염두해야합니다.

​

보통 이런 단지들의 특징은 역세권이거나, 버스를 이용하더라도 어디든 접근하기 좋거나, 나홀로 단지여도 연식이 좋거나, 비역세권에 구축이지만 몰려있는 생활권 중에서 선호도가 높거나 등의 특징이 있습니다.

​

이런 단지들을 잘 보면 생각보다 빠른 시일 내 투자금 회수가 가능하지 않을까 생각도 들었습니다.

​

한가지 더 팁을 드리자면 평형보다는 머무는 땅에 집중하시길 추천드립니다.​

​

아까 예시로 보여드린 수원의 한 단지를 보시면서​

‘에이 그래도 84 신축이니까 이 가격 아닌가?’​

라고 생각하신 분이 계셨을 수 있습니다.

​

그럴 때는 주변에 한번 물어보세요.

‘상급지 59살래요 지금 여기서 84살래요?’라구요.

​

경기도에 살고 있는 저는 연휴기간 가족들과 시간을 보내며 위와같은 질문을 던져봤는데, 거의 대부분이 '그래도 지금 경기도보다는 서울 xx구 쪽이 낫지 않아?' 라는 답을 주시더라구요.

​

실제로 일산에서 30평 방3/화2 연식이 좋은 아파트에서 매매로 사시다가, 성동구 방1개 소형으로 월세로 사시는 장모님께서는 광화문으로 출퇴근 하시는데 만족도가 엄청 나십니다.

​

생활권이나 급지 차이가 사람들 인식 속에서 꽤 명확하다면 급지나 생활권을 올려서 20평대로 가는 것을 선호합니다. ​

​

물론 해당 지역이 학군으로서 역할이 너무나 좋고 아이들이 학령기에 진입했다면 다른 이야기이긴 합니다만 지역내에서 큰 평수로 이사갈 수요보다 급지나 생활권 수준이 차이난다면 일반적으로는 이사를 가는 게 서울수도권에서 보편적인 심리입니다.

​

이는 서울수도권에서 주로 일하는 곳은 정해져있고, 그 업무지구들을 한번에 가느냐 한두번 갈아타서 가느냐, 1시간에 가느냐 30분에 가느냐 등이 삶의 질과 조금 더 직결되어있기 때문입니다.

​

먹고살기 바빴던 과거와 달리 자기개발과 스스로의 삶에 더 관심이 많은 요즘 30~50의 감성도 생각해보고, '어디에 사는 게 더 편할까?' 라는 삶의 질 관점으로도 서울 수도권 투자 시 고민해보시면 좋겠습니다 🙂

이상으로 절대적 평가를 알아볼 수 있는 특징과 서울수도권에서 어떻게 행동하면 좋을지까지 연결해서 글을 적어봤습니다. 도움이 되면 좋겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다 ^^