전문가칼럼

"부동산 하락장이 벌써 3년이나 됐다고?" 너나위가 진단한 24년 2월 부동산

너나위 24.02.12 0

안녕하세요. 너와나를위하여입니다.

명절 연휴 잘 보내셨는지요? 여차저차 하다보니 올해 설 명절도 마지막 날이 되었네요.

모든 분들 새해 복 많이 받으세요 :)

지난 주부터 바쁘게 지냈습니다.

강의와 방송 외에도 시장을 계속 들여다보고 있습니다.

본능적으로 느끼며 깨닫고 있습니다. 점점 텐션을 높여가야 한다는 것을요.

저는 귀성, 귀경을 해야 할 일이 없어서 명절 연휴에 하루이틀 정도는 시간이 생깁니다.

임장도 하고 시세 조사도 했습니다.

시세 확인하면서 문득 이런 생각이 들더군요.

'하락장도 벌써 3년이 지났네'

3년이란 시간이 짧은 시간은 아닌만큼, 최근 3년간과는 사뭇 다른 움직임들이 서서히 나타나기 시작했습니다.

그런 변화를 읽을 수 있는 기사 몇 개를 바탕으로 말씀을 좀 드려볼까 싶어 노트북 앞에 앉았습니다.

| 전세가율 상승은 진짜일까?

이런 기사가 나오기 시작합니다.

이번 하락장의 근본적인 원인은 '많이 오른 가격'이었고, 전환시킨 힘은 '전세가의 하락'이었습니다(저도 전세금 꽤 돌려드렸습니다)

역전세를 겪게 되면 자신의 투자가 실패한 것으로 아는 사람들이 많고, 그것을 사전에 피해야 한다고 생각하지만 투자를 긴 기간 하다보면 그건 피할 수 없는 일임을 알게 됩니다.

그저 준비하고 대응하는 것이 전부입니다. 고통이 뒤따름에도 그렇게 해야 하는 이유는 자산을 지키기 위해서이죠.

1년, 1년 반 전 즈음, 역전세를 난생 처음 겪으며 부동산 투자가 만만치 않다는 걸 비로소 깨닫기 시작한 분들에게 많이 이야기했습니다.

'내리막이 있으면 오르막이 있고, 지금의 전세가 하락은 유례가 없을 정도이다. 조금만 더 견디자. 힘내자. 지켜야 한다'

물론 저라고 도대체 언제 전세가가 하락을 멈출지는 정확히 알 수 없었습니다.

그러나 분명한 사실은 기나긴 전세 역사를 봤을 때 이 하락이 끝도 없이 이어지지는 않을 것이라는 점이었습니다.

저 역시 현장 투자자로 제 돈과 물건을 들고 있기 때문에 당연히 힘듭니다만, 그래도 작게 경험이 있어서인지 의연하고 덤덤하게 해결해나갔던 것 같습니다.

그렇게 2-3년이 지나자, 이제 다시 이전의 상태로 돌아가고 있습니다(정상 비정상을 이야기하는 것은 논외로 합니다. 그저 이전의 상태로 돌아간다는 것입니다. 가을, 겨울이 지나고 봄, 여름이 오듯이)

문득 작년 말 분위기 생각이 났습니다.

이런 말들이 많이 나왔었어요.

'매매가 안 되다보니 전세임대로 물건을 돌려서 전세도 매물이 증가하며 내릴 것이다'

물론 저 역시 실제로 매매에서 전세로 전환되거나 매매, 전세 모두 진행하는 물건들을 현장에서 봤습니다.

그러나 '그것 때문에 2년을 내리 하락한 전세가 '이미 이만큼 낮아진 가격'에서 더 내릴까'란 생각이 들었습니다.

왜냐하면 급락으로 인한 매매시장 공포는 전월세 수요를 역대급으로 늘렸고(작년 전월세 거래량은 역대 최다였습니다) 현장에서 제가 눈으로 볼 수 있는 대부분의 거래는 전월세였기 때문입니다.

이런 상황에서 더 전세가를 아래로 잡아끌 수 있는 것은 해당 수요를 압도하는 공급 뿐인데, 매매에서 전세로 전환되는 물건의 수는 현장에서, 그리고 네이버 부동산에서 확인했을 때 그에 못 미치는 듯 보였습니다.

방송에서 '꾸준한 전월세 수요(결혼, 이혼, 분가 등) 뿐 아니라 매매 시장 분위기가 좋지 않아 전월세로 몰리는 수요까지 감안하면 지금 매매에서 전세로 돌아나오는 물건들은 그걸 압도할만큼 많지 않다. 내년 1월 신학기 이사철까진 좀 두고 보자'란 이야기를 했다가 많은 분들에게 저항(?)을 받았습니다 ㅎㅎ

이제 제가 말씀드린 1월 신학기 이사철이 다가왔습니다.

저도 제가 드린 말씀이 있어서 유심히 보았습니다.

월 1회 정도 서울 전체 시세를 보고 있는데 2,3개 구 정도 시세 조사하면서 바로 눈치챘습니다.

'전세가 줄어들고 있다'

현장에서 혹은 꾸준한 모니터링으로 네이버 부동산 시세를 확인하는 사람은 이런 결과가 나온 것이 바로 이해가 갑니다. 원인도 바로 알게 되지요.

심플합니다. 고정 이사철 전세 수요, 관망하는 동안 거주를 전세로 해결하려는 수요들이 나와있던 전세매물을 잡아먹는 것입니다.

현장다니고 물건보고 네이버 부동산 호가변화, 실거래 체결현황 보다보면 바로 알 수 있습니다.

방법을 알려드렸으니 스스로 알아보고 판단하려 노력하세요.

쉽게 전문가를 통해 정보를 취하려 하시면 항상 이해가 안 되는 것 투성이일 것입니다.

만약 쉽게 쉽게 내가 듣고싶어하는 말을 해주는 사람을 통해 정보를 취하고 싶다면, 그가 틀릴수도 있다는 생각을 항상 하시기 바랍니다. 그게 '편하게, 하지만 남들을 앞서는 의사결정을 하고 싶어하는' 내가 치러야 할 댓가입니다.

부디 이 좋은 시기를 허송세월하지 않으셨으면 좋겠습니다.

매매를 급하게 할 필요는 없지만, 어영부영 시간을 보내다보면 후일 '아, 그 때 공부 좀 하고 돈 열심히 모아둘 걸'이라고 할만한 시기가 딱 지금입니다.

제 경험상 전세가는 전세가 자체가 너무 비싸다는 생각이 들 때까지 오를 것입니다(물론 계속해서 줄기차게 오르는 것은 아닙니다. 이사 비수기도 있고, 지역별로 공급량도 다르기 때문에 진폭은 있을 것입니다. 그러나 길게 보면 전세가는 지금보다 높은 수준일 것입니다. 제 생각의 근거는 현재 전세 가격 수준입니다)

| 이 와중에 전세가 빠지는 곳이 있다

최근의 전세 반등은 사람들이 선호하는 단지 위주로 폭이 크고 속도가 빨랐습니다.

그런데 이런 와중에도 전세 매물 적체가 좀처럼 해소되지 않고 오히려 더 전세호가가 낮아지는 지역이 있습니다.

이럴 때 공부할 수 있는 포인트가 있는 것입니다.

'거긴 어디이고, 왜 다른 지역 모두 전세가 오르는데 거기만 떨어질까?'

그 지역은 강동구이며 서울 25개구 중 유일하게 전세가 하락이 나타났습니다. 그리고 그 이유는 바로 연달아 있는 입주입니다.

위 첨부 기사의 내용입니다

당장 '강동구에 뭐 있나?'가 아니라, 진정 실력 있는 투자자가 되고 싶다면 여기서 뭘 배울 수 있을 지를 생각해보셔야 합니다.

우리가 알 수 있고, 알아야 하는 것은, '이제 당분간은 입주량에 따른 국지적 전세가 변화가 있을 것이다', '전체적 입주량이 어떻게 움직이는지 알아야겠다', '만약 입주량이 극적으로 줄어든다면 지역을 막론하고 전세난이 올 수 있겠구나', '그 때 나는 무엇이 준비되어 있어야 기회를 잡을 수 있을까' 등이 있겠습니다.

지인이나 호갱노노, 아실의 입주량에 임장을 다니면서 직접 확인한 건설 중이지만 입주예정 물량에 포함되지 않은 물건 수를 감안하면 개략적인 물량을 그려볼 수 있습니다.

그것을 직접 해보시면 큰 도움이 될 것입니다.

| 호재가 현실화가 되었을 때 과연 얼마나 좋아질까? 그냥 지금 이미 좋은 걸 보는 것보다 나을까?

이런 기사도 보이네요.