관련 강의
열반스쿨 중급반 - 10억 달성을 위한 부자 마인드 갖는 법
월부멘토, 밥잘사주는부자마눌, 양파링, 잔쟈니, 주우이
실준반 수강이후, 투자지역 선정과 투자방식에 의문점이 생겨 본 강의를 수강했습니다.
본 강의는 저에게 맞는 투자지역을 선정하는 사유와 그 지역을 투자하는 방식에 대해 다루었습니다.
투자지역 선정하는 사유로는,
수도권/지방에서의 부동산 시장동향을 분석하는 법을 토대로 현 상황에서의 추이를 분석하여 각 특징을 설명하였습니다.
현재 수도권 투자의 특징은 "다량의 투자금 필요하나 저평가 되어 장기보유시 가치상승이 기대"가 된다는 점이고(매매가 저렴 / 전세가 상승 추세),
지방 투자의 특징은 " 소액투자 기회 지역 확대가 되었고 저평가 중이므로 단기간 내 매도수익 실현이 기대"된다는 점이다(매매가 저렴 / 전세가 상승)
이를 통해 자신에게 적합한 투자지역을 선정하도록 상세히 설명해 주었다.
그 이후론 각 투자별 지역 선정/아파트 선정 방식을 기준과 사례를 통해 설명해주었다.
지방에서 지역 선정 기준은 다음과 같다.
1) 전세가율 70% 이상 : 실수요가치가 높고 투자금 적게 든다
2) 입주물량 3년치 충분히 적은가: 전세세팅, 역전세 리스크, 매도시점 예측
3) 인구수 (최소)20만 이상: 수요가 많아야 매도도 안정
지방에서의 아파트 선정 기준은 다음과 같다.
1) 입지(생활권) 우선순위: 학군>환경 >> 직장 + 교통
2) 아파트 우선순위: 거주만족도 중요(연식), B급 입지+신축 > A급 입지+구축
다음은 실전 적용하여 비교평가까지 한 사례를 설명해주었다.
비교평가는 지역내에서 본인 투자금 대비 최고 저평가 단지를 찾고, 지역외(앞마당)에서 한번 더 비교평가를 통해
현재 본인 투자금 대비 최고 저평가 단지를 뽑는 방식이다.
수도권에서도 큰 메카니즘은 같다. 단, 선호기준의 차이가 있을 뿐이다.
수도권 지역 선정 기준은 다음과 같다
1) 전세가율 60% 이상: 수요는 어차피 있을 것이니 절대적 투자금은 낮추기 위한 것(이왕이면 적은 투자금 투입)
2) 입지독점성: 업무지구 접근성 1시간 이내
아파트 선정 기준은 다음과 같다.
1) 저평가되었는가: 가수요가 높기때문에 충분히 빠졌는지 확인 필요(전고점 대비 20~30% 이상 하락?)
2) 입지(생활권) 우선순위: 직장+교통 > 학군 > 환경 (종합평가 필요_
3) 아파트 우선순위: 거주만족도(연식)가 큰 기준은 아니나 수요에 영향은 미치기에 비교평가 (신축과 준신축은 별 차이 없으나 구축과 준구축은 선호도 차이 큼)
마지막으로 투자로드맵과 마인드셋을 위해 조언을 던지면서 마무리했다.
전반적은 투자방식에 의문점이 있었던 나에게 도움이 많이 되었다.
너무 나무에만 치우쳐서 보고 있었던 것 같고, 숲을 보면 나의 현실적인 투자방향성을 잡아야 할 것 같다.
좀 더 또렷해진 것 같아 감사하다.
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