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지방투자 기초반 - 내 종잣돈 2배 불리는 소액 지방투자 방법
월부멘토, 권유디, 잔쟈니, 자음과모음
정말 재밌게 들었던 강의입니다 :) 게리롱님께서 수강생들이 정말 궁금해할 만한 부분만 잘 정리해서 말씀해 주셔서 귀에 더 쏙쏙 박혔던거 같습니다.
이번주 강의를 다 들을 수 있을까...엄청 걱정했지만 2주차 강의도 완강 성공!!!(임보는 아직 멀었지만 ㅠㅠ이것은 내일 낮에 쓸수 있으면 써보겠습니다)
"A지역"에 대해서 정말 깊이 있게 배울수 있었던 강의였습니다. 살면서 A지역에 놀러간 적은 있지만 이렇게 자세하게 지역에 대해서 알수 있었던 기회가 없었는데 강의를 통해서 잘 알수 있어서 좋았습니다 :) 물론 게리롱님이 강의를 듣는다고 내 앞마당이 되는게 아니라고 하셨기에 꼭 출산 후 기회가 되면 임장을 갈 수 있었으면 좋겠습니다!
★게리롱님의 입지평가
[인구] 어디에 젊은 인구가 살고 있나, 4인 가족이 많이 사는 생활권은 어디인가?
ㄴ이전 부산 동래구 임보 쓸 때 인구분석을 왜 하는거며 어떻게 하는건지 잘 몰랐지만 게리롱님의 강의를 통해서 중요성을 알 수있었습니다.
ㄴ결국 젊은 인구가 살고 4인가족들이 모여사는 지역 매매,전세가가 올라갈 수 있도록 수요를 뒷받침해주고, 그 만큼 거주 환경이 좋다는 뜻을 의미하기에 매매나 전세를 두기에도 용이하다.
[직장] 질 좋은 일자리는 어디?어떤 산업?대기업같은 일자리가 있어서 외부에서 일자리로 인해 올만한가?
ㄴ중소도시나 광역시는 보통 일자리가 외곽지역에 많이 모여있을 수 있다.
ㄴA지역은 일자리가 크게 제조업으로 이뤄져있지는 않지만 인접지역으로 접근성이 좋아서 바로 옆지역으로 출퇴근이 용이함(중소지역중에 창원-김해, 부산-양산, 대구-구미와 같이 비슷한 일자리 형태를 지닌 중소지역이 많음.
[학군]
ㄴ학업성취도+특목고 진학률(3%이상)+졸업생 수300명 이상+학원 (4개 요소보기)
ㄴ 이전에는 임보에 적혀있는 형식대로 학업성취도랑 초등학교 학급생수,학원가만 정리해서 임보를 정리하고 정확한 이유를 알지 못했는데 게리롱님의 A지역내 각 지구별 비교로 조금 더 자세하게 이해할 수 있었다.
ㄴ그리고 학업성취도가 뛰어나지만 주변에 학원가가 형성되어있지 않고 환경이 좋지 않다면 진정한 학군으로 인정하기에는 힘들다고 하셨다.(이 부분이 이전에 헷갈렸는데 해소가 된 느낌이다)
ㄴ지방에서도 그 지역을 대표하는 학군지는 학군 수요가 풍부하다고 한다.
[환경]
ㄴ 이전에 게리롱님의 강의를 듣기 전까지만 해도 이 부분은 백화점,마트,스타벅스 갯수 위주로만 볼려고 했으면
ㄴ 이제는 백화점을 보더라도 백화점 1층에 입점된 고가 매장을 보고
ㄴ 더 나아가서 그 지역의 대표 상권은 어디에 있고 신도시 느낌의 쾌적한 생활권은 어디인지(그 지역 사람들이 살고싶은 동네는 어디인지)를 파악해보려고 해야겠다. 사실 지방도시에 살고있는 내가 느꼈을 때도 지방은 신도시에서 거주하는걸 선호하고, 신축이면 더 좋아하고 더 플러스로 주변에 마트랑 지하철 식당가들이 많으면 매우 선호하는거 같다. 이런 부분을 조금 더 집중적으로 볼려고 해야겠다
[공급]
ㄴ공급부분은 정말 재밌는거 같다. 지방도시에서의 공급부분은 정말 매매가와 전세가에 영향을 크게 주기 때문에 이전에 제주바다님과 게리롱님이 중점적으로 다뤄주신거 같다.
ㄴ공급을 볼 때는 그 지역안에 공급만 볼게 아니라 주변 인근 지역(사람들이 왕래하는곳) 전체를 집중적으로 보는 습관을 길러야 할거 같다.
ㄴ그리고 무엇보다 공급이 어떤 지역에(선호하는 지역인지 비선호지역의 입주인지)몇 세대가 들어오는지도 잘 지켜봐야할거 같다,
ㄴ지방 투자에서는 공급이 무척이나 중요하기 때문에 이 부분은 무조건 꼭 집고 넘어가야하는 부분이라고 다시 한번 느꼈다.
ㄴ재건축이나 재개발이 되는 지역을 투자단지로 보지는 않지만 재건축이나 재건축으로 주변환경이 어떻게 개선이 되는지, 환경 개선 후 인근지역에 투자할만한 물건이 생겨나는지도 잘 지켜봐야할거 같다
[교통]
ㄴ 지방에서는 자차로 왠만하면 이동이 용이한 편, 하지만 일부 구간은 일정 시간대에 따라 교통체증이 발생할수도 있음
ㄴ 교통부분이 지방에서 중요한 큰 입지기준으로 여겨지지는 않지만 도로가 잘 닦여있고, 지하철이나 KTX와 같은 역이 있다면 좋은 호재로 작용할수 있음(하지만 교통이 입지평가의 큰 요소로 작용하지는 않음)
[호재]
ㄴ 호재는 상승장에는 기름과 같은 역할을 하지만 시장이 좋지 않으면 아무런 효과가 없고 오히려 상승장일 때 호재로 인해 올랐던 가격거품이 한꺼번에 훅 빠질수 있음.
ㄴ호재를 보고 투자를 하지는 말고 참고만 하자!
*지방도시는 투자 우선순위 및 판단기준: 환경>=연식(상품성)>학군*
★가치평가 후 가격이 싼건지 비싼건지 판단하는 기준:
1)생활권별로 같은 가격대를 그룹핑해보기 (이전에 입지 평가를 통해 판단한 가치로 비교했을 때, 이 지역은 이 지역보다 좋지 않은데 왜 가격이 더 비싼지 판단해보기/연식,브랜드,입지)
2)생활권별로 그룹핑한 걸 한장표로 정리해보기(이 전 임보에는 이 부분을 담을 여력이 없었는데 이번 임보에는 꼭 한 눈에 정리할 수 있는 가격 그룹핑 표를 만들어보고 싶다)
3)A지역과 같은 중소도시는 신축이 입지적인 부분에서 떨어지는 편이라도 신축이라는 메리트가 크게 작용하여서 입지가 좋은 준신축이나 신축과 가격이 비슷하게 형성될 수 있다.
★지방도시에서 투자할 때 저가치인지 저평가인지 확인하는 방법(연,입,전 만 기억하자!)
연식
입지
전세가
저가치인지 저평가인지 판단하기 위해서는 입지분석을 손품으로 철저하게 하고나서 현장에 직접가서 임장을 통해서 제대로 파악하자!
결국 가치를 제대로 알아보는 사람만이 기회를 잡는다!
게리롱님의 강의는 이후 내가 지방투자를 할 때 또는 지금 사는 지역에서 실거주 아파트를 살 때도 아주 좋은 참고서로 활용할 수 있을거 같다. 지금은 내 몸 상태랑 곧 태어날 아기를 위해서 조급하지 않기로 했다. 이 또한 나의 투자생활에서는 하나의 과정이라고 생각하며 이 과정 또한 행복한 시간이라고 여기도록 하겠습니다 :)
시간이 조금 걸리더라도 나도 언젠가는 게리롱님처럼 전국에 3개 지역 빼고 다 다녀온 날이 올 뿐만 아니라 전국에 전지역을 다 다녀와서 적은 금액으로 저평가 아파트를 매수할 수 있는 안목이 생겼으면 좋겠다. 그런 날이 꼭 올수 있기를 포기하지 않겠습니다!! 화이팅!
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