[내마중4기 8로미8로미 서울 내집마련 하조 에츄추] 서울 강서구 후보단지 입지분석

안녕하세요, 에츄추입니다.

이번 2주차 과제는,

<1주차에 뽑은 내집마련 후보단지 중

3곳의 입지를 파악하기> 입니다.

[1. 내집마련 후보단지]

** 후보1번. 우성

-세대수 : 244세대

-입주년도 : 1992년(32년차)

-매물정보 : 23평, 계단/방3/화1

-위치 : 서울 강서구 등촌동

-매매/전세(전세가율) : 6.1/4.2(69%)

** 후보2번. 벽산늘푸른

-세대수 : 206세대

-입주년도 :1998년(26년차)

-매물정보 : 24평, 복도/방3/화1

-위치 : 서울 강서구 염창동

-매매/전세(전세가율) : 6.2/4.1(66%)

** 후보3번. 등촌주공5단지

-세대수 : 1045세대

-입주년도 : 1995년(29년차)

-매물정보 : 17평, 복도/방2/화1

-위치 : 강서구 등촌동

-매매/전세(전세가율) : 5.1/2.9(57%)

[2. 단지분석]

<출처 : https://weolbu.com/community/591875>

**공통(서울 강서구 직장, 공급)

*직장 : A등급

-서울 강서구 종사자수 25만명/사업체수3.9만개

-생각 : 강서구의 종사자수는 서울 내 7위로 생각보다 꽤 높았고, 인근 구로구(구디/가디)와 비슷한 수준임을 알 수 있었다. 강서의 마곡, 영등포의 여의도, 구로의 구디/가디 등 주요업무지구가 강서구와 그 인근에 꽤 많이 모여있음을 알 수 있다. 즉, 사람들은 직장을 찾아 이동하는데, 강서는 그 수요가 상당히 많음을 알 수 있다.

*공급(향후 3년간)

-서울 적정수요 : 약 4.6만세대(서울시 인구수 9,386,034명 x 0.5% = 46,930)

-'24년 공급량 1.6만세대(A등급)

-'25년 공급량 2.9만세대(B등급)

-'26년 공급량 0.1만세대(S등급)

-앞으로 공급 리스크가 현저히 줄어든다.

<출처 : 부동산지인 > 수요/입주 > 서울 >

**각 후보단지별 교통, 환경, 학군 입지평가

* 후보1번. 우성

-교통 : A등급(53분)

-환경 : B등급(1km내 홈플러스 1개)

-학군 : C등급(학업성취율 85%이하 - 경서중70%, 마포중 77%, 등촌중 69%)

* 후보2번. 벽산늘푸른

-교통 : A등급(59분)

-환경 : B등급(1km내 홈플러스 1개)

-학군 : B등급(학업성취율 85%이상 - 염경중86%, 염창중89%)

* 후보3번. 등촌주공5단지

-교통 : B등급(1시간 9분)

-환경 : B등급(1km내 홈플러스 2개)

-학군 : C등급(학업성취율 80%이상 - 등명중82%)

[3. 단지분석 결과]

** 후보1번. 우성(6.1억)

-직장 : A(공통)

-교통 : A

-환경 : B

-학군 : C

-공급 : 24년 A/ 25년 B/ 26년 S(공통)

** 후보2번. 벽산늘푸른(6.2억)

-직장 : A(공통)

-교통 : A

-환경 : B

-학군 : B

-공급 : 24년 A/ 25년 B/ 26년 S(공통)

** 후보3번. 등촌주공5단지(5.1억)

-직장 : A(공통)

-교통 : B

-환경 : B

-학군 : C

-공급 : 24년 A/ 25년 B/ 26년 S(공통)

[4. 투자결정]

** 투자우선순위 : 우성 > 벽산늘푸른 > 등촌주공5단지

** 선정이유

-위 3개 단지의 교통, 직장, 환경, 학군의 차이는 크게 없다고 본다. 이미 3개 단지 모두 가치가 있고, 가격이 싼데, 그 중 가격이 전고점 대비 얼마만큼 하락을 했는지, 역에서 얼마나 가까운지, 서울 중심가에 어느단지가 더 가까운지를 고려했다.

-강서구 자체가 학군, 환경(마곡제외)에 따라 수요를 끄는 곳이 아니기 때문에 지하철역을 얼마나 가깝게 이용할 수 있느냐가 단지의 가격을 결정하는데 중요한 요소가 될 것이라고 판단했다.

-우성vs벽산늘푸른 : 결국 이 두단지의 경합이었는데, 벽산의 전고가 더 높아도 실제 거래내역을 찾아보면 둘다 비슷했다(오히려 우성이 조금 더 높았다). 현재 매매가 쌓여있어 전화임장만 해도 부동산에서 가격을 먼저 네고하고 있으며, 전세 물량이 적어 세를 맞추는데 난이도는 높지 않다. 만약 가격이 같고, 투자금이 같게 든다면 우성에 투자하겠다. 그렇지 않는다면 둘중 네고가 더 되고 나의 조건에 맞는 단지에 투자하겠다.

-만약 앞에 2개 단지가 다 날아가고 등촌주공5단지만 남는다면, 17평대를 5억대에 매수하는 선택보다는, 돈을 더 모아서 앞마당을 늘리면서 더 좋은 기회를 찾는 선택을 하겠다.

[5. 느낀점]

: 단지를 평가하기 전 먼저 후보로 올라온 지역을 크게 다녀보는게(분위기 임장) 더 좋았을 것이라고 생각했습니다. 숫자만으로는 해당 지역과 단지 주변의 분위기를 알 수 없어서 가격만으로 후보를 올리고 그 안에서 추리는게 사실상 어렵다고 판단했습니다. 실제 내집마련을 하게 된다면 임장에도 시간을 할애하여 후보지역을 면밀히 다녀보면서 투자를 진행을 해야겠다고 생각했습니다.