입지가 중요한 이유, 땅땅땅 [그린썸]

안녕하세요. 그린썸입니다.

최근 내마중 새벽보기 튜터님의 강의를 들으면서 임장을 하다가 든 생각이 있습니다.

수도권 부동산을 배우다보면 특히 땅의 입지를 많이 강조하는데요.

이 “땅의 가치”에 대해 생각해보려 합니다.

최근 성동구 임장을 하다가 입지가 좋고 한강뷰가 잘 보이는 높은 지대에 있는 옥수 하이츠와 지난 상승장부터 옥수동에 큰 바람을 불러온 옥수 리버젠, 이편한세상파크힐스 사이에 푹 파묻힌 오래된 구축의 옥수삼성(실제로 지대도 낮아서 파묻혀 있습니다)을 보며 이런 생각이 들었습니다.

주변이 다 달동네였던 옥수동 과거를 외롭지만 꿋꿋하게 버텨온 옥수삼성의 땅의 가치는 처음부터 인정받았을까? 사실 옥수동이 땅은 좋지만 달동네라는 인식이 바뀌기 시작한건 지금 옥수동의 대장단지들이 들어선 2012년, 2016년 이후이기 때문입니다.

옥수 땅의 가치를 보기 위해 성동구에서 옥수동에 비해 입지가 떨어지는 하왕십리동에 있는 비슷한 연식의 단지를 살펴보았습니다. 지금은 왕십리뉴타운에 센트라스가 들어서면서 천지개벽되었지만, 예전만해도 옥수 달동네와 비슷하게 환경이 안좋았던 청계벽산아파트!

두 단지는 다른 입지에 있지만 똑같이 환경이 안 좋았다가 개선되는 과정을 겪었습니다.

비슷한 연식에 옥수삼성(99년)-청계벽산(96년) 이제는 땅의 가치만 남았다고 봐도 무방할 것 같습니다.

살펴보니 과거부터 입지가 좋은 옥수동이 높은 시세를 형성하고 있다는 것을 알 수 있었습니다.

역시 예전부터 땅이 좋은 건 시세에 반영되었구나!

그런데 옥수동의 환경개선이 되기 전에는 두 단지의 차이가 1-2억 정도 나다가 환경개선+상승장을 겪으면서 격차는 점점 벌어지기 시작하여 5억 가까이 벌어졌습니다. 이제는 갈아타기로도 범접할 수 없는 가격이 되었습니다.

옥수동의 좋은 입지에 환경개선까지 더해지니 선호도가 가격에 반영되면서 높이 치솟는 것을 알 수 있습니다.

이는 실거주가치를 보여주는 전세가 격차에서도 확인해볼 수 있습니다.

성동구만 이럴까요? 다른 구의 사례를 살펴보면 더 분명해집니다.

비슷한 사례로 지난 상승장에 빛을 봤던 마포구를 살펴보겠습니다.

공덕은 마포에서 입지 좋고 교통 좋은 곳입니다.

상대적으로 입지가 낮은 신수동에 있는 단지는 낮은 가격을 형성하고 있습니다. 수도권의 본격적인 상승장 이전에는 1억에서 많게는 2억 차이가 나던 매매가가 상승장 때 5억이 넘는 차이가 벌어지게 됩니다. 입지차이도 있지만 공덕 뒤쪽으로 양질의 신축 브랜드 대단지가 들어서면서 그 가치를 더 벌린 것을 알 수 있습니다.

마찬가지로 이러한 모습은 동대문에서도 볼 수 있습니다.

동대문구에서 입지가 좋은 전농동 (청량리 인근)과 상대적 입지가 떨어지는 이문동이 있습니다.

최근 동대문구의 대대적인 재개발로 인해 큰 변화를 겪고있습니다.

청량리 개발이 가장 돋보이지만 이문동 역사 신축 대단지들이 들어오면서 환경 개선을 기대하고 있습니다. 개선되기 전에 상승장을 맞아서 그 효과가 전부 반영되었다고 보긴 어렵지만, 비슷한 가격대로 가던 두 단지가 상승장에 입지가 좋은 전농신성미소지움이 3억 가까이 차이 나는 것을 알 수 있습니다.

이렇게 비슷한 사례를 보면서 우리는 이렇게 정리해볼 수 있을 것 같습니다.

1. 수도권일 수록 땅의 입지가 중요하다. (진리)
2. 환경이 똑같이 좋지 않더라도 입지 좋고 선호도 높은 곳이 먼저 개선될 확률이 높으며, 개선되고 나면 선호도와 가격 변화가 극적일 수 있다
3. 비슷한 사례가 뭐가 있지? 고민하면서 같은 법칙을 적용하고 앞으로 선택의 기준을 세울 수 있다.

앞으로 동대문과 마찬가지로 동작구의 뉴타운 사업이 활발해지면서 많은 변화가 기대됩니다.

비슷한 사례를 통해 배운 법칙으로 당신은 어떤 선택을 하실건가요?