오늘은 제목 그대로

재개발 / 재건축 등으로 인하여

환경이 개선 되는 곳과

vs

그렇지 않은 곳 중에서

어떤것을 우순 고려하는것이

현명한 선택인지

많이 어려워하셔서

어떤 기준을 갖고 선택하면 되는지

알려드리려고 합니다.^^

"

수도권 입지 등급 순위

(변하지 않는 가치에 집중하라)

수도권에서 도시 별 입지 등급을 결정할 때

교통 / 직장 / 환경 / 학군 / 공급

등을 살펴봅니다.

여러 입지 결정 요소 중

무엇이 가장 중요한가에 집중하면

어디에 우선순위를 줘야 하는지 결정이 쉽습니다.

제가 생각하는 중요도는

직장 -> 교통 -> 학군 -> 환경 ->공급입니다.

수도권에서 공급이 중요하긴 하지만

특히 서울은 같은 곳은

단순하게 인구수로 필요 주택수를 계산하기에는

워낙 외부에서 들어오려는 대기수요가 많고

서울에는 입주가 별로 없기 때문에

빼고 나머지 4개 입지 결정 요소를 기준으로 말씀 드리겠습니다.

첫 번째는 직장입니다.

직장은 먹고 사는 문제입니다.

우리가 직장이 좋은 지역에 투자 할 수 있다면

당연히 좋겠지만

그런 지역들은 모두 비싸기 때문에 우리가 쉽게 접근 할 수가 없습니다.

그래서 직장은 먼저 보내주자고요!

혹시 전생에 덕을 많이 쌓으셨다면

내가 투자한 곳으로 양질의 일자리가 생길수도 있겠지만..!!

양질의 일자리가 우리 집 앞에 들어올 확률은

거의 희박하죠^^

두 번째는 교통입니다.

직장이 좋은 곳 근처는 비싸기 때문에 우리가 한번에 접근하기 어렵습니다.

그래서 두 번째로 중요하게 봐야 할 것은

그 양질의 일자리로 들어가기 위한

교통입니다!!

교통! 즉, 일자리 접근성을 봐야 됩니다.

강남 1시간 내로 들어올 수 있는가 없는가!

양질의 직장 한곳만 이동하기 편한 곳인가?

양질의 직장 여러 곳을 이동하기 편한 곳인가?

(여러 직장을 갈 수 있을수록 수요와 연결됨)

세 번째는 학군입니다.

세 번째를 환경이 먼저냐 학군이 먼저냐로 많이 어려워하시는데요!!

정리 해 드리겠습니다.

변하지 않는 가지에 집중하라!!

학군 = 변하지 않는 가치

환경 = 변하는 가치

명문대를 목표로 하는 부모님들은

이미 학군이 검증된 곳에 아이를 보내려고 하지

우리 아이를 데리고 테스트하지 않습니다.

그래서 학군이 쉽게 이동하는 것이 쉽지가 않습니다.

대치 /목동 / 중계 학원가가

아직도 강력한 것처럼요!

그래서 변하지 않는 가치인 학군을

저는 더 우선 고려합니다.

(단, 학군 수요가 없는 곳이라면

환경을 더 우선 고려합니다)

네 번째는 환경입니다.

환경을 학군 다음으로 꼽은 이유는

언제든 변할 수 있는 가지이기 때문입니다.

재개발 / 재건축 / 리모델링 등으로

과거에는 안 좋았지만 언제든 더 좋아질 수 있기 때문입니다.

병원이 들어오고 대형 마트가 들어오고

구도심이 신도심으로 바뀌면서

주면 환경이 바뀌면

입지 등급은 올라옵니다.

반대로 비선호 시설들이 들어 온다면

떨어지가치는 반대로 떨어질 수도 있습니다.

그래서 변하는 가치를

학군보다 후 순위로 넣었습니다.

(단, 학군 수요가 없는 곳이라면

환경을 더 우선 고려합니다 x2)

환경이 개선 되는곳 vs 그렇지 않은 곳

(같은 지역인가? 다른 지역인가?)

앞에서 여러 입지 결정 요소 중

어디에 더 우선순위를 두어야 하는지 말씀드린 이유는

지금 말씀드리려는 것과 이어지기 때문입니다.

많이 들 그러십니다.

환경이 개선 되는 곳

vs

그렇지 않은 곳

중에 골라야 한다면

무조건 환경이 개선되는 곳을

가격이 조금 더 비싸고 투자금이 더 들더라도 매수 하라고

사실일까요?

요새 핫한 동대문구를 한번 살펴보겠습니다.

재개발 / 재건축으로 환경이 변하는 곳

(답십리 대우)

vs

그렇지 않는 곳

(장안 현대 홈 타운 1차)

결과는 어떻게 됐을까요?

정말 환경이 변하는 곳만!!

유독 상승을 많이 했을까요?

결과를 보겠습니다!!

결과는 똑같이 움직였습니다.

오히려 전고점을 기준으로 보면

환경이 개선되지 않는 곳이

더 많이 상승했었네요

동대문구보다 앞서 개발된

아현뉴타운이 있는 마포구도 한번 살펴보겠습니다

아현뉴타운이 개발되며

환경이 완전히 바뀐

(염리 상록)

vs

환경 변화가 없던

(강변 힐스테이트)

결과는 어떻게 되었을까요?

여기도 환경 개선이 되는 염리 상록이

그렇지 않은 강변 힐스테이트보다

더 많이 올랐을까요?

결과는 역시 같이 올랐습니다.

전고점을 기준으로 살펴봐도

오히려 환경이 변하지 않았던

강변 힐스테이트가 더 많이 올랐었네요!

한강 남쪽으로 내려와서 영등포 1개 지역만 더 살펴 보겠습니다

영등포는 어떤 개발이 있었을까요?

네!! 바로 신길뉴타운이 들어서며

아현뉴타운 못지않게 환경이 완전 변한 곳입니다.!

신길 뉴타운이 개발되며

환경이 완전히 바뀐

(삼환)

vs

환경 변화가 없던

(한신)

결과는 어떻게 되었을까요?

역시나 같이 올랐습니다!

여기도 마찬가지로 신길뉴타운 근처인

삼환보다

9호선 역세권이면서

선유도 공원 + 한강 프리미엄까지 갖고 있는

환경이 개선 되지 않은

한신이

전고점 기준으로 더 많이 올랐었네요!

전세가도 더 비쌌던 것을 알 수 있습니다!

어떤가요?

실제로 가격을 붙여보니

우리가 알고 있던 것과는 완전히 다른 결과가 나왔습니다.

동대문구 / 마포구 / 영등포구

3개 지역을 통해

말씀드리고 싶은 것은

환경이 개선 되는 곳이

그렇지 않는 곳과 견주었을때

압도적으로 많이 오르지 않는다는 것입니다.

그 이유는

마포구를 예로 들면

아현뉴타운이 들어온다고 염리동만 좋아지는 것이 아니라

아현뉴타운을 통해 마포구 자체가 좋아지는 것이기 때문입니다.

아현 뉴타운에 들어온 신축들이

마포구 가격을 리딩하며

기존에 넘지 못한 천장을 뚫어주기도 합니다.

그 과정에서 아현뉴타운만 독불장군으로 오르는 것이 아니라

주변 기축들도 함께 따라올라가기 때문입니다.

이제부터가 정말 중요한데요!!!

그래서 결론은

"같은 지역" 일 때는

환경이 개선되는 곳 과

그렇지 않는 곳에서는

반드시 환경이 개선되는 곳이 더 비싸고

투자금이 더 많이 든다면

반드시 우선 고려할 사항이 아니란 뜻입니다.

오히려 변하지 않는 가치인

학군이 좋거나

한강뷰나 양질의 일자리로 갈 수 잇는 초역세권 같이

쉽게 변할 수 없는 가치에

집중하는 편이 낫습니다.

이런게 없다면

이미 오른 것보다는 덜 오른 단지에 집중하거나

조건이 좋거나

투자금을 더 줄일 수 있는 집을 선택하는 것이

나은 선택이 될 수 있습니다.

하지만!!!

"다른지역"일 때는

이야기가 달라집니다.

환경이 개선되는 마포구와

그렇지 않은 관악구는 어떻게 되었을까요?

서로 다른 지역일 때

아현뉴타운이 개발되며

환경이 완전히 바뀐

(염리 상록)

vs

환경 변화가 없던

(관악드림타운)

결과는 어떻게 되었을까요?

환경이 개선된 마포구 상록이

그렇지 않는 관악 드림타운 보다

더 많이 오른 것을 알 수 있습니다.!!

정리하자면,

환경이 개선 되는곳

vs

그렇지 못한 곳을 비교시

환경이 개선되는 곳을 우선 고려할 때는!!

"다른 지역"

일 때 무게를 더 두시고

"같은 지역"

끼리는 오히려 변하지 않는 가치인 학군이 좋거나

한강뷰나 양질의 일자리로 갈 수 있는 초역세권같이

쉽게 변할 수 없는 가치에

집중해 보세요!

이런게 없다면

이미 가격이 오른 곳보다는

덜 오른 단지에 집중하거나 조건이 좋거나

투자금을 더 줄일 수 있는 집을 선택하는 것이

더 나은 선택이 될 수 있으니

내 집 마련을 하시거나 투자를 고민하실때

참고하셔서 결정하셨으면 좋겠습니다^^

<리마엠의 BM>

1 . 환경과 학군의 우선순위는 변하지 않는 가치를 가지고 있는

학군을 우선시 한다.

2 . 환경이 개선되는곳과 그렇지 않는곳을 비교할때는

다른지역 일때 더 집중한다.