내집마련중급반 [내집마련 중급반 5기 전국8도돌아 9십조벌조 미스잡스]

8시간이 넘도록 엄청난 정보를 열정을 다해 강의해주신 새벽보기님 정말 감사드립니다.

아직 초보 수준인 제가 감당하기에는 엄청난 양이라 거의 두번 정도 다시 들어야 어느정도 이해하는 수준이었지만 오늘 강의를 여러번 복습하고 나면 4가지 요소를 기준으로 급지별, 구마다의 차이, 같은 구안에서도 선호/비선호, 낮은 급지, 낮은 구 신축, 좋은 급지 더 나은 구의 구축 등을 비교 평가하고 가치를 분석하여 좋은 가격을 가지고 좋은 가치를 가진 아파트를 알아 볼수 있는 능력을 어느 정도 키울 수 있지 않을 까 생각됩니다.

내마중 2강

수도권에서 내집마련 해야할 시기를 안다

다주택투자는 적은 투자금액으로 수익률이 높은 아파트에 여러채 투자하는 것, 지금은 소액투자 시기는 아님.

전세가율/가격: 전세가는 사용가치 (살고 싶지만 사기에는 비싸), 매매가는 보유가치 (40년 주담대를 받고도 사고 싶은 집)

하락장 과거를 알아야 현 시점에 반영, 다양한 사이클을 경험하면서 아파트는 법칙에 따라서 유사하게 가리라는 것을 확신함. 수축시대에 따른 선택지가 줄어둘 수도 있음.

* 지금 시장 특징 *

40%-15% 그리고 조정 후 5-15% 회복 그리고 다시 침체. (23년 7월 기점으로 상승반전, 최근 1,2월에 침체)

공급적음 -> 전세 상승 -> 매매 상승 가능성 많음

금리 변수는 상수: 급격하게 변동할 요인이 없음 (미국 경기가 너무 좋아 금리가 급락 가능성이 적음)

지금 금리보다는 수급을 더 볼 필요 있음. 40년동안 공급이 제일 없음.

좋은 아파트 같은 경우에는 가격이 많이 떨어져있음, 아니면 반등이 빨랐음.

(아니면 너무 거래가 없어서 2023년 초중반의 호가가 그대로 반영되어 있으므로 주의)

올해는 2011년과 여러모로 유사한 상황.

가치와 가격이 뒤섞여 있는 혼란한 시기. 지금 시장의 특징을 알고, 기준을 배워 내집마련 제대로 해야함.

작년 말보다 올해 하락장 초기 특징이 도드라져 나타나고 있음. 

23년 상반기에는 전세가율이 너무 낮음 매매가가 어디까지 떨어질지 몰랐는데 현재는 서울에서 전세가 소폭 상승 바닥찍고 강보합. 

전세대출로 인해서 전세가에 거품이 있을 수도 있음

하락장의 진행과정:

초기: 전세가율이 낮은 시장은 하락장 초반, 상승장 후반. 매매와 전세 모두 오르지만 전세가 더 오름. 매매가 바닥에서 약간 오른 상태 (매매가는 하락장 초중반에 가장 낮음)

매매가는 약간 올랐지만 전세가율이 가장 높은 시기 (서울 평균 70%이상)

진행: 매매가와 전세가 모두 오르지만 매매가 더 오름. 매매가 비싼 시장 -> 매매와 전세 차이가 벌어지면서 전세가율 낮아짐

시장상황 파악: 전세가율

조금이라도 더 싸게 사고 싶지만 정확한 바닥은 잡을 수 없음 => 충분히 매수 구간에 들어왔다면 그냥 기다리기보다 매수 준비를 해야함 (전세가율이 높아지는 추이를 관찰하면서)

전세가율은 아파트의 가격 수준을 알아볼 수 있는 유효한 지표 전세가율을 통해 현재 시장이 어디까지 와있나 알수 있음

전세가율이 높은 시장은 하락장 후반, 상승장 초반에 보여지며 매매전세 차이 적어서 내집마련을 안전히 (단, 가격 상승시) 할 수 있는 시장

4.  시장상황 파악: 가격

지역마다 가격 천차만별. 21년 고점, 23년초 저점 이후 현재 상급지 기준으로 가격회복 그러나 거래량 감소, 매물량 증가로 향후 가격 전망 어두움.

공급이 지속적으로 들어와주어야 기존 쌓은 매매나 전세 물량이 줄어들면서 가격을 눌르면서 가격이 차근 올라 갈면서 지켜보면서 매매 할수록 있는 여지가 있을 수 있는데, 공급이 너무 부족하면 전세 물량이 빠르게 소진되면서 전세 가격 상승에 영향을 너무 빨리 미치게됨. 

위상 순서

1군: 강남>=서초>용산>=송파

2군: 과천>양천>성동>광진>마포>판교

3군: 동작>강동>영등포>중구>종로 (분당)

4군: 동대문>강서>서대문>성북>관악>노원 (구성남>수지>광명>평촌>하남>구리>광교>동탄)

5군: 구로>은평>중랑>강북>금천>도봉 (송도>의왕)

각 군안에서 입지에 따라 변함, 큰틀에서의 위상은 변함없이 10년유지, 내집마련 내 예산안에서 좋은 군, 갈아타기는 같은 군이 아니라 상급지로.