내마중 2주차 과제 "환경" 제대로 파악하기(3주차 과제 연결)[야누스22]

안녕하세요,

함께하는 분들께 웃음을 주는

월급쟁이 투자자 두 얼굴의 야누스22입니다.

이번 2주차 과제는 입지 분석입니다ㅎㅎ

교통, 학군, 환경을 조사하여 아파트의 입지를 알아보는 것인데요,

환경은 상대적이고 계량화하기 힘들어서

손품으로 조금 헷갈려 하시는 거 같습니다.

수도권은 직장과 교통이 매우 중요하지만,

직장과 교통으로만 선호도를 결정하는 것은 아니기에

선호도에 영향을 주는 "환경" 분석 시 제가 생각하는 팁을 나눠드리고자 합니다.

레쓰고~

환경을 볼 때는 크게 3가지로 나눌 수 있습니다.

1. 상권이 편리하게 조성되어 있는 가?

👉🏻상권의 질, 규모

2. 거주 환경이 양호한가?

👉🏻 주변 환경, 단지내 경사, 커뮤니티

3. 그 밖에 자연 환경의 플러스 요인이 있는 가?

👉🏻 하천, 산, 바다, 공원

(이외에도 환경의 개선 가능성이 있지만 일단 생략할게요)

| 상권이 편리하게 조성되어 있는 가?

👉🏻상권의 질, 규모

첫번 째는 상권입니다.

내가 선택한 단지에서 살 때 어떤 상권을 이용할 수 있는 가? 입니다.

✔ "질"의 측면에서 보면

백화점2개이상(S등급)> 백화점1개(A등급) > 아울렛(쇼핑몰)(B+등급) > 대형마트(B등급) > 근린상권(C등급)

이렇게 순서를 매길 수 있습니다.

특히 백화점이나 아울렛, 대형마트의 경우

카카오 지도에서 반경 1km 이내에 있다면

+요인으로 주시는 게 좋습니다.

➡ 카카오맵 (kakao.com)

또한 사람들이 싫어하는 상권, 즉 유해/기피상권의 경우 다음과 같은 경로에서 확인할 수 있습니다.

통계지리 정보 서비스

➡ https://sgis.kostat.go.kr/view/index

1. 활용서비스 > 업종통계지도

2. 생활업종 선택

3. 유해시설(모텔, 유흥, 노래방, 카센터) 선택해서 분포 정도 확인

✔ "규모"의 측면에서 보면

호갱노노의 상권 탭을 통해 확인할 수 있습니다.

➡ https://hogangnono.com/

중요한 것은 규모가 크다고 해서

항상 선호되는 상권은 아니라는 점입니다.

(예시 : 건대입구 양꼬치 상권, 홍대 술집 상권)

그렇다면 상권을 보면서 의문이 드실 수 있습니다.

🤔 여기 상권은 선호하는 상권인가?

🤔 내가 비교하려는 다른 단지보다 여기 단지가 상권 이용이 편리한가?

🤔 백화점이 있네...여기를 주로 이용하는 사람들은 어떤 사람들 일까?

이는 임장(현장방문)을 하시면서!! 확인할 수 있습니다.^^

| 거주 환경이 양호한가?

👉🏻 주변 환경, 단지내 경사, 커뮤니티

✔거주환경 중에서도 단지 밀집도 파악입니다.

보통 사람들은 반듯한 대단지, 택지를 선호합니다.(당연)

나홀로 아파트 보다는 아파트 단지를 선호합니다.(당연)

카카오 지도를 보면 손 쉽게 확인이 가능합니다.^^

➡ 카카오맵 (kakao.com)

✔그 다음으로 단지 내 경사입니다.

당연하지만...경사가 너무 극심하면 선호도에 영향이 있겠죠?

경사도는 카카오지도에서 지형도를 통해 개략적으로,

호갱노노에서 경사도를 확인할 수 있습니다.

1. 카카오지도 ➡ 카카오맵 (kakao.com)

2. 호갱노노 ➡ 호갱노노 - 아파트 실거래가 1등 앱 (hogangnono.com)

❗ 경사에 대한 부분은 그 지역 내에서 매우 상대적인데요,

경사가 심하다고 해도 그 지역에서 선호되는 입지요소를 가지고 있다면,

그리고 그 지역 사람들이 좋아한다면, 경사는 부차적인 요소라는 것!

✔그리고 단지내 커뮤니티가 있습니다.

커뮤니티라는 것은 말 그대로 그 단지에 대한 "프라이드"

라고 생각하시면 됩니다.

나 00단지 살아~ 와 같은 것이죠.

아이들 공부, 단지내 고급시설에 대한 커뮤니티가 형성되면

선호도도 높아지겠죠?

이런 선호도는 호갱노노에서 해당 단지에 대한

입주민 의견을 보시면 도움이 됩니다.(단, 참고용!)

그렇다면 또 의문이 드실 수 있습니다.

🤔 여기는 택지라 살기 쾌적하겠네~ 어느단지가 제일 좋을까?

🤔 경사가 도대체 어느정도지.. 감이 안오네?

🤔 이런 경사를 올라간다고...? 사람들 뭐타고 다니지?

🤔 커뮤니티가 잘 조성되어 있다고 하네... 사실일까?

이는 임장(현장방문)을 하시면서, 부동산사장님과의 대화를 통해서!!

확인할 수 있습니다.^^

| 그 밖에 자연 환경의 플러스 요인이 있는 가?

👉🏻 하천, 산, 바다

✔마지막으로 자연적 환경입니다.

흔히 단지들 중에

~~리버(뷰) ~~파크(뷰) ~~오션(뷰) ~~마린

~~포레스트 ~~포레 ~~힐

이런 단지명들을 많이 보셨죠?

주변에 강, 공원, 바다, 숲, 산 등이 있으면

단지 선호도에 영향을 미치기도 합니다.

서울에서는 한강뷰 프리미엄이,

부산에서는 오션뷰 프리미엄이 있는 것처럼요.

하지만 이러한 자연환경도

단지마다 다르다는 사실!

지도만 보고 한강이랑 맞닿아 있네~

바다가 보이겠네~ 그럼 좋은 데 겠네~가 아니라

그 단지에 직!접! 방문해 보고 판단하셔야 합니다.

즉, 지도를 보실때 이런 의문이 드실 수 있습니다.

🤔 여기는 바로 뒤가 산이네...사람들이 좋아할까? 경사 심한거 아냐?

🤔 대박 한강뷰 나오겠다~ 다른 동이랑 얼마나 차이날까?

🤔 이름이 00오션뷰네...어디 동이 가장 잘 보이지?

🤔 바로 주변에 하천이 작게 있네... 선호도 영향 미칠까?

이 또한 마찬가지로... 뭐다? 뭐다??? 임장(현장방문)을 통해서!!

확인할 수 있습니다.^^

이상 환경을 파악하는 방법에 대해 살펴봤는 데요,

중요한 것은 "절대적인 기준은 없다"는 것입니다.

경사가 심해도 그 지역이 다 경사가 심해

대체 가능한 단지가 없고

대신 교통이 좋다면 그 단지도 선호 되는 것이고,

택지고 환경이 아무리 좋다고 해도

비교하는 다른 단지의 교통접근성이나 땅의가치가

훨씬 좋다면 그 단지가 더 합리적인 거겠죠?

애매한 한강뷰보다는 핵심 학군지 단지가

더 가치가 있을 수 있는 것이고요.

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환경적인 요소를 파악할때는

현장을 보고 직접 판단해야 하는 경우가 많습니다.

이번 과제를 정리하시면서

3주차 현장을 보실 때 어떤 궁금증을 해결해야 하는 지

질문 한가지를 정해보시는 건 어떨까요?

그렇다면 현장을 보실 때 단지를 더 풍부하게

파악하실 수 있을 거라고 생각합니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

모두 과제 홧팅~!(저도 마저 정리하겠습니당^^;)