맘고생 안하고 T처럼 전세세팅 하는 매뉴얼 (기간별, +전세전단지 양식 첨부) [먀먀둥이]

안녕하세요

말과 행동에 힘이 있는 사람

먀먀둥이 입니다.

저는 전세 세팅기간만 돌아오면 +-3개월 기분이 좋지 않습니다.

이번 월부학교 4강 부자대디 튜터님의 강의를 들으면서

이걸 평생해나가려면 매번 스트레스 받기보다

매뉴얼이 있으면 감정 빼고 T처럼 대응할 수 있겠다는 생각이 들어

전세세팅 매뉴얼을 작성해보려고 합니다.

우리는 원칙과 기준을 가진 투자자입니다.

전세세팅에도 원칙이 있습니다.

원칙1. 전세를 싸고 빠르게 세팅한다

원칙2. 전세를 안정적으로 세팅하고 운영한다.

원칙3. 전세는 매뉴얼대로 세팅한다.

월부학교 4강 부자대디 튜터님께서 알려주신

전세에 대한 투자원칙입니다.

이 글에서 튜터님께 배운내용과

제가 어렵게 두번의 전세세팅을 하며 겪은 경험들로

원칙3번 : 전세는 매뉴얼대로 세팅한다

에 대해 작성해보려고 합니다.

우선 큰 플랜은 이렇습니다.

1단계-매수직후~골든타임 전⌛ 적극 전세 홍보 시기

2단계 : 만기 2개월전 +-1주 ⌛ 골든타임

3단계 : 만기 2개월 ~ 1개월 전 ⌛ 골든타임 놓친 경우

1단계-매수직후~골든타임 전⌛ 적극 전세 홍보 시기

키포인트 : 전세를 뿌리고, 가격을 트래킹 한다.

24년 2월 매매를 했다고 가정합시다.

저는 보통 4개월 잔금여유를 두고 1.5개월~2개월 안에 무조건 맞춘다는

목표로 들어갑니다.

1단계에서는 처음에 매수부동산에내놓고, 1~2주뒤 주변부동산에도 내놓으며

적극적으로 나의 전세물건을 빼주세요. 홍보하면 됩니다.

# 매수 직후

처음에는 매수부동산 소장님께 뿌립니다.

"사장님 꼭 세입자 모셔주십시요. 저도 사정이 있어 빨리 빼야해서요,

다음주나 다다음주에는 다른부동산에도 내놓을테니 섭섭해하지 마시구요^^ "

# 1~2주 경과

기적적으로 1~2주안에 구해지면 좋겠지만,

그렇지 않은 경우가 더 많겠죠?

해당생활권 인근 단지에도 뿌리십시요.

소장님 안녕하세요 ^^

■ 착한 전세 내놓습니다 ■

-착한전세, 확장형, 뻥뷰로 예쁜집 등등..의 키워드-

1. 매물정보

-물건 : ooo시 ooo동 ooo아파트 ooo동 ooo호

-평형 : 32평

-구조 : 방3개 화장실2개 계단식

-집상태 : 최근 올수리, 화이트톤 인테리어

-가격 : o.oo 억 (현재 같은단지 기본집 물건 o.oo억)

- 입주날짜 : 6월 말경

(매매잔금 6월 30일로 현재 매매진행중입니다.)

-특장점 :

* 올수리 화이트톤의 깔끔한집

* 보일러 최근교체

* 초품아

* 화장실 올수리

- 위치 및 평면 : 첨부사진 참고

2. 기타

- 매매진행중 물건으로 매수자가 연락드립니다.

- 신혼부부 환영(전세자금 대출 동의)

- 애완동물 반입 금지

- 장기보유 예정으로 전세 임대해주시는 부동산 사장님께 꾸준히 전세 맡길 예정

- 귀한손님 모셔주세요💓

# 1달 경과

한달이 다되어가는데도 손님이 안돌고

부사님이 연락이 없으시다면, 가격이든, 상황이든 뭔가 문제가 있는겁니다.

이제부터는 객관적 전세가를 계산하고 매일 전세트래킹에 돌입합니다.

이때는 부동산에 좀 더 적극적으로 전화를 하고

임차인모드로도 전화해서 우리집의 경쟁력을 면밀히 파악해야합니다.

<객관적 전세가 계산하고 전세트래킹 하기>

새벽보기 멘토님 칼럼 참고했습니다. 정말많은 도움되었습니다. 감사합니다.

https://cafe.naver.com/wecando7/3009401

- 새벽보기 멘토님 칼럼 中 -

이때, 손님이 안돈다면 생활권 전체에 뿌려야합니다.(100개이상, 전단지 상황에 따라 선택)

혹시 전단지가 필요하시다면.. 전단지 양식과 꿀팁 공유합니다.

(유첨 PPT 파일 사용하세요♡)

더 예쁘게..수정해서 쓰세요 ♡

+ 꿀팁

A4용지 크기로 프린트하고

다이소에서 클리어화일 속지를 사서

끼워 넣어주시면..

비가와도 눈이와도

우리의 소중한 전단지는 무사합니다..^^

<참고. 임대 잘나가는경우 / 안나가는 경우>

-잘나가는 경우 : 2월 만기가 가장 잘나갑니다. 학교를 많이 옮기는 기간이기 때문입니다.

따라서 잔금을 2월말로 가져가면 유리한경우가 많습니다.

-안나가는 경우 : 수능전후(10월~11월), 명절전후는 보통 새로 집을 구하는 경우가 적습니다.

(특히 학군지나 4050학군 수요가 많은곳)

다만 어디까지나 일반적으로 이러하지만,

이때도 분명히 만기일자인 사람이 있기 때문에

좌절하지말고 적극적으로 세입자를 구하십시요.

(저도 골든타임에 걸렸지만 설연휴 직전에 구한적이 있습니다!)

정리

-매수후 2개월안에는 무조건 뺀다는 목표를 가진다.

-처음에는 매수부동산, 1~2주후에는 인근부동산, 3~4주 후부터는 생활권 전체에 뿌리고,

그래도 손님이 안도는 경우 인근 생활권까지도 뿌리고 전단지 돌리는것도 고려해야한다.

-파레토의 법칙을 적용한다.

10군데 문자를 돌렸을때 적극적인 답장이 오거나,

네이버부동산에 등록해주시는분,

전화가 오는 부동산에서 빼줄 확률이 높으므로

그 부사님들께 주기적으로 전화드려서 손님유무와 분위기를 살핀다.

2단계 : 만기 2개월전 +-1주 ⌛ 골든타임

키포인트 : 집중관리 기간

24년 2월 매매를 했다고 가정합시다.

일반적으로 세팅하는 잔금 4개월을 세팅하면

24년 6월까지 우리는 새로운 세입자를 맞추어야 합니다.

24년 6월에 이사를 들어올 수 있는 세입자는 언제부터 집을 구할까요?

보통 2~3개월 전부터 구합니다. 그럼 일반적으로 4월부터 구하겠죠?

그럼 4월에 집을 구하러 돌아다니는 손님을 잡아야

2달뒤인 6월에 입주하여, 나의 잔금일정과 맞출수 있는 것입니다.

(그래서 잔금-2달이 골든타임입니다.)

D-53까지 안빠지면, 경쟁력 있는 가격이 아니거나 인테리어가 별로인 것입니다.

가격을 낮출 준비를 하고 더 면밀히 전세트래킹을 하세요.

현장에 직접 방문하여 분위기를 살피고

동료에게 부탁하여 집을 경쟁매물을 조사하는것도 필요합니다.

3단계 : 만기 2개월 ~ 1개월 전 ⌛ 골든타임 놓친 경우

키포인트 : 가격 압도적 1등 만들고, 잔금 준비하기

그럼에도 불구하고 아직 전세가 안나갔다면

이제부터는 가격을 압도적으로 1등으로 만들어야 합니다.

가격을 낮추어야 합니다.

그리고 잔금을 준비하셔야 합니다.

# 압도적 1등을 위한 카드들

사실 이시기는 세상이 답답하고 밥이 안넘어가는 시기입니다.

22년 겨울 저는 최악의 시기에 전세를 맞추고 있었습니다.

당시 2주 동안 손님이 단한명도 없을정도로

심각했던 그시기... 제가 고려했던 카드들입니다.

지금은 시장이 많이 회복했지만 최악의 입주장에서 전세빼기를

진행중이신 분들이라면 이런것들도 고려하시기 바랍니다.

생활권 전세 최저가, 중개수수료 2배, 전세가 할인,

전세금 이사지원, 시스템에어컨 3대 설치, 각종 수리와 입주청소,

매일 전세트래킹과 전세문자/전화돌리기, 전세전단지 돌리기 등등.

#잔금준비

은행에 문의하시면 됩니다. (카카오가 요즘 중도금 무이자라고 하더군요..)

저는 보통 부동산 소장님께 은행 대출상담사 3~5분 정도 소개받아서

상담받고 비교해서 가장 조건이 좋은 은행으로 선택합니다.

혹시 잔금치는것과 전세금 낮추는것 사이에서 고민하시는 분이 계신다면

아래 게리롱 튜터님 칼럼을 읽고 계산기를 두드려보시기 바랍니다.

(정말 큰 도움이 되었습니다.)

https://cafe.naver.com/wecando7/7191222

잔금하는것을 선택하기 전에 생각해봐야할 3가지

1. 잔금을 치고 기다리면 전세가 올라줄만한 상황인가?

2. 향후 1년 내에 투자 계획이 있는가?(투자가 가능한 상황인가)

3. 종잣돈(보유한 현금)에 여유가 있는가?

게리롱 튜터님 칼럼 中

정리해보겠습니다.

1단계-매수직후~골든타임 전⌛ 적극 전세 홍보 시기

2단계 : 만기 2개월전 +-1주 ⌛ 골든타임

3단계 : 만기 2개월 ~ 1개월 전 ⌛ 골든타임 놓친 경우

전세세팅으로 마음고생 하고 계신 동료분들께

튜터님께 배운 내용과

제가 직접 전세세팅하고 복기했던

경험들로 매뉴얼을 작성해보았습니다.

조금이나마 도움이 되기를 바라며

지금 이 시기도 지나가는과정이며

성공으로 가는 하나의 과정이라고

말씀드리고 싶고

응원합니다. 화이팅 !! ❤

어떤 일을 할 때는

어김없이 고통과 시련이 따른다.

그래서 그것들은 진짜 고통과 시련이 아니라,

성공으로 가는 하나의 과정이

고통과 시련이라는 가면을 쓰고

나타났을 뿐임을 명심하라

-멘탈의 연금술-

"내가 부자로 가는 과정에 일어나는

모든 일들을 겸허히 수용한다.

몇년 후에 그렇게 한 사람과

그렇게 하지 못한 사람의

성패가 갈릴 것이다"

-웰씽킹-

제가 전세빼기 참고한 글들 모음입니다.

감사드립니다.

■ 객관적 전세가 계산하기(새벽보기님)

https://cafe.naver.com/wecando7/3009401

■ 왜 내전세는 안나갈까?(오블님)

https://cafe.naver.com/wecando7/792746

■ 요즘같은 시장에서 전세를 빨리 빼고 싶다면?

https://cafe.naver.com/wecando7/7130286

■ 잔금치기 VS 전세가 1억 낮추기

https://cafe.naver.com/wecando7/7191222

■ 얼어붙은 시장에서 전세셋팅을 위해 내렸던 결정들(오름지기님)

https://cafe.naver.com/wecando7/7217737