신당동KCC스위첸 입지분석 [내마중4기 8팔할때 시작해서 경제적자유 1찌감치 이루조 주야네]

1주차 과제에서 제가 선정한 단지 중 3급지에 위치한 신당동 KCC 스위첸의 입지를 분석해 보았습니다.

신당동 KCC 스위첸은 무학산 입구 언덕에 위치한 19년식 신축 소형아파트입니다.

중구의 경우, 직장인 종사자가 30만이 넘고, 80%이상 학군만 존재하였습니다.

강의 때 말씀하신 것 같이 학군이 주요한 입지 요소는 아닌 것으로 보입니다.

단지 기준으로 강남, 여의도, 종로 모두 30~40분에 접근 가능하여 교통이 주요 요소임을 확인하였습니다.

KCC 스위첸의 경우, 역세권 신축의 장점을 가지고 있으나 소규모 단지이고 언덕에 있으며,

초등은 인접해 있으나 중등 학군이 가까이 없어 단점으로 보였습니다.

29평 10.8억이 주변 대비 적정 시세인지 확인하기 위해 주변 단지의 가격을 분석하여 보았습니다.

주변 단지 기준으로 KCC 스위첸은 최신축인 편이어서인지, 대규모 신축 아파트들과 비교하였을 때 가격이 싸지도 비싸지도 않은 것으로 보였습니다.

이에 역세권이면서 유사 가격을 가지는 단지인 센트라스와 비교해 보기로 하였습니다.

센트라스의 경우 16연식으로 3년 정도 연식차이가 발생합니다.

입지의 경우 성동구로 중구보다 1급지 높지만 KCC스위첸과 센트라스는 생활권을 공유하고 인접해 있어

구로 인한 입지차이가 반영되는 단지들은 아니지 않을까 생각하였습니다.

이외 교통, 학군, 환경은 거의 동일한 수준이나 센트라스가 역간 거리가 좀 더 가깝고

평지에 위치하여 있는 것이 KCC 보다 좋은 편입니다.

다만 25평대의 경우 주상 복합 처럼 생긴 건물에 단지외 차도로 인식되는 차도로 분리되어 있어,

같은 단지로 보기 애매한 부분이 있었습니다. ( 이건 가격에 반영되어 있는 것으로 보임 )

이에 25평과 23평의 가격대가 같으나, 단지내 시설 및 초등과의 거리를 고려할 때 23평으로 진행하는 것이

좋다고 생각되었습니다.

다만 하락율도 23%로 적절하나 매전갭이 5.6억로 예산을 넘어가고 있어,

시장 추이를 지켜보다가 하락 시점에서 네고를 진행하는 것이 필요할 것 같습니다.

두번째 후보단지는 동대분구 답십리동에 있는 래미안 위브와 힐스테이트 청계입니다.

25평 기준으로 래미안 위브와 힐스테이트 청계를 1주차 과제 때 선정하였는데

강의 때 새벽보기님이 래미안 위브가 신축 대장이라고 하셔서 대장으로 PICK!!

그새 가격이 오른 건지 현재 25평 기준은 매전갭은 4.7입니다.

이 단지는 3급지에 위치한 단지로 교통의 경우 강남까지 47분으로 위의 단지들과 비슷합니다.

실제 거리도 성동구 바로 옆에 위치하여 큰차이가 없는 것으로 보입니다.

왕십리 뉴타운 센트라스와 답십리 래미안 위브 모두 가격이 소폭 상승하였어서 향후 하락이 된다고 하면

그 시점에서의 종잣돈과 둘 중에 4억으로 네고가 가능한지등을 고려하여 두 아파트 중에 선택하면 좋다는 생각을 하였습니다.

비슷하면 기존 전고가를 고려하여 센트라스로 GoGo~~!!