[열반스쿨 중급반 31기 42조 복이]

<2주차 실전노하우:기대된다.....>

방랑미쉘님이 21~22년 상승기가 그 아파트의 성적이 될 수 있다고 말했는데..

그말도 맞기는 하지만 대다수의 사람들이 생각하는거는 돈을 많이 못 번다고 생각한다.

그래서 저평수 아파트를 투자를 하고 싶어서 24평이하를 보고 있는데.. 광주의 지방아파트는 24평이하 구축은 상승기에 거의 상승을 못했는데 경기도 안좋아지고 새아파트 34평 방3개 화장실 2개짜리는 너무 비싸서 적은 평수도 인기가 있을거라고 생각하는데.. 상승기에 못오른 아파트가 추후에 오를수도 있을까? 24평보다 적은 10평대도 보고있는데 지방에서 어떨지?

적정전세가를 설정하는 3단계

투자물건은?

저평가+투자기준에 맞는+본인에게 맞는물건(감당할 수 있는 물건인지) 전세가격과 세팅상황에 따라나뉨

* 갭투자의 경우 입주물량(3개월전부터물량)이 아주 중요 살 때, 전세놓을때 고려해야 한다<-리스크 줄여야 한다.

재계약까지 물량 체크를 해야 된다

전세 빨리 빼는법?

가. 가격

단지-> 생활권-> 공급확인

단지 네이버 호가 확인(같은평형 확인, 상위평형 하위평형 확인) <아실확인(실거래)

상위평형과 경쟁력을 확인, 하위평형과 비슷하다면 경쟁력 있음

생활권 주위 아파트비교 입지 구조 면적 비교 하고 전세가 실거래 확인, 전세물건의 개수도 확인

공급 가장 직접적인 영향을 끼칠수 있는 물량 확인(위치+규모+시기)

구축의 아파트 전세는 신축의 하위 평형의 아파트와 경쟁력확인

* 전세금반환보증: 집값 90퍼센트 넘으면 안됨/ 수도권 7억 지방 5억이하/ 신청은 계약전세기간 1/2경과전까지

(승인시점) 23년까지는 100퍼센트

가격설정은 kb매매시세(하위평균가 일반평균가 상위편균가 중 일반평균가를본다), 1층은 하위평 군 가로본다.

나. 임대기간 설정시 고려해야 할 3가지(공급 -> 수요 -> 포트폴리오)

공급

*　아파트 가격(전세)은 입주물량(공급)에 영향을 준다. 갱신기간에 입주물량 고려, 수요도 봐야된다

->2년 뒤를 봐야 리스크를 줄일 수 있다.

도시규모가 작을수록 입주물량 영향을 많이 받을수 있다. 위치도 영향력이 있을지 고려해야 한다.

포트폴리오(전세기간 별 따로따로 설정을 해야 한다)

->같은기간에 전세기간 만기가 될 경우 하락일 경우 대비

입주2년차 물량 주의깊게 보자(기회가 될 수도)

->임대물량 매매물량 증가된다

수요

성수기- 겨울방학(1월~2월), 봄가을 <-기간을 더 줘도 될 것 같다 성수기로 마춰서

비수기- 수능시즌, 명절, 여름, 겨울

포트폴리오

주택수가 늘어날수록 반기별로 구입 또는 분기별로 나눠야된다(기간을 더 준다던가 해서 시기분산)

리스크 관리를 잘해야 꾸준히 투자가 가능하다

다. 임차인에 따른 대응전략

시기에 따라 임차인을 받을경우가 생기면 금리라던가 그런걸 생각해라

전세끼고 있는 주택을 매매할 경우는 임차인과 다른 계약은 필요없지만 이전 계약사항은 확인해야 된다.

전세자금 대출확인하고 전세자금대출을 어디다 상환해야 하는지 알아야함

전세계약갱신청구권(만료전 6~2개월전에) 사용 경우 중도 해지 할수 있는 권한이 있으므로 신청하면 3개월 이내 보증금 반환해야 하니, 새로 다시 계약해서 2년을 확보하는게 중요하다

전세금이 현시세보다 높을떄는 리스크관리,

현시세보다 낮을때는 부동산사장님께 부탁하여 계약금을 올릴수 있다면 매수의사 밝히고 계약

갱신청구권을 사용하면 최대 4년, 하지만 묵시적 갱신을 하면 갱신청구권이 살아있어 6년가능

% 현재 1심판결은 갱신의경우는 해제할수 없도록 판결. 하지만 3심까지 안갔으니 참고

법인과의 계약시

비교적 높은 전세가(개인보다), 임대차3법(갱신청구권, 임대료5%상한제한) 적용안됨

전세권 설정(바로경매에 넘길 수 있음, 관리의 문제(기숙사로 쓸수 있음),

특약 – 전세권설정 등 비용은 임차인부담, 전세금반환과 동시에 전세권 해지, 전세권 권리로 대출금지, 원상회복반환 의무(금연 등)

법인은 지출방식이 다를수 있다. 바로 잔금만 납부할 수 있다. 특약 잔금납부일날 잔금이 안나오면 계약금에 대한 금액을 주라, 잔금납부전에 다른 임차인이 있을 경우 계약은 무효로 한다.

3. 협상 시 고려해야 할 2가지

매도자의 상황을 알아야 한다

돈, 날짜, 감정(상속, 이혼), 관리

세입자 만기(협상카드 - 보증금반환 협상), 세낀물건(협상카드 – 빠른잔금), 분양아파트입주(협상카드-원한날짜 잔금), 비과세혜택(협상카드 – 빠른등기), 빈집(협상카드 – 공사요구, 공사할동안 관리비 납부하겠다)

==>>시장분위기 파악이 중요

투자단계별 주의사항

매매특약 – 매도인은 매수인의 전세임대 적극협조, 중도금은 전세계약금, 매매잔금은 전세잔금으로, 잔금일은 상호협의 하에 앞당길수 있다. 근저당은 잔금시 전부 말소, 누수 등 매도인 하자담보책임

임대특약 – 전기수도가스 등 주요설비는 임대인이, 기타소모품은 임차인이 수선한다

이사 의사시 4개월전 통보, 계약만기시 임차인은 새로운 계약이 진행될수 있도록 적극협조

벽걸이 티비 등 타공필요시 동의, 실내흡연금지, 반려동물 금지 등

임대보증금 반환대상이 달라진다 개인에게줄지, lh등에 줄지(예 전화번호에 이름-전세금 반환주의)

임대리스크 줄이는법

1. 입주물량 면밀히 파악(전세기간과 비교 꼭)

2. 시기별, 지역별 상승장 하락장이 다르니 지역별로 꼭 분산투자

3. 최대한 쌀때사고 싸게 사자<-이러면 경매해야되지만....큰돈이 든다....나에게 맞는거는 갭투자.