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미래를 이야기하려면 먼저 과거를 봐야한다.
지나온 길이 나아갈길에 영향을 주기 때문이다.
규제의 부작용:
서울경기 10-11년차 부부 대변수요 증가.
공급부족이 누적,
2018년 다주택자 양도세중과와 2020년 임대차3법시행
: 다주택자 규제하니 매물이 안나온다. 수요가 부족해지면서 매매가는 급등한다.
주택구입부담지수: 2005년9월 기준금리 3.25%, 주택구입부담지수 111.5, 가구소득의 28%정도를 주담대로 냄
2008년에는 기준금리 5.25%, 부다지수 162. 서울중의가격주택구입시 가구소득의 41%수준이다.
전세값 폭등은 저금리가 주범이 아닌 임대차3법시행에 따른 수급 불균형이라고 한국은행에서도 밝혔다
*부동산 버블 판단 지표
1) 주택구입부담지수: 지수 100은 원리금상환으로 월급의 25%를 쓴다.
2)전세가율: 전세가와 매매가 괴리가 커진다는 것은 투자가치가 실제가치보다 크게 반영된다. (새집이 비싼 이유 ㅎ)
하락장에서 특히 조심해야할 곳
-전세가율이 낮은 곳: 주택의 사용가치+투자가치(이게 더 높다)
하락장에서는 투자수요부터 감소한다. 주택의 사용가치보다 투자가치가 더 많이 반영된곳이 급히 떨어진다
*전세에서 월세로의 전환이 가져올 영향
-갭투자 비율이 줄어든다? 전세가 자체가 하락한다.
-월세비중 증가하면 임차인의 주거비부담 증가해 내집마련이 어려워지면서 계층사다리가 줄어든다.
현재는 너무 많이 올라 주택구입수요층이 줄어들었다.
그래서 월세.반전세 전환이 증가하면 매매가를 끌어내릴 하나의 이유
(동의하지 않는다. 언제나 월세를 아까워하고 매매가가 싸다면 사고 싶어하는 수요가 잇다. 특히 2인가구 이상되면 그런 욕구가 강해진다. 현재 월세가 늘었다가 다시 전세가 증가하고 있다. 매매가도 상승하고 있고....)
*광역시 전망
1) 광주: 현재 고평가. 2024년이후 장기간 공급부족 가능성. 펀더멘털초과한 상태라 조심해야 한다204년 이전 집입 추천하지 않는다?(단지별로 다르다. 물론 경향은 있지만...)
2)대전: 고평가. 전세가율이 66%(22.9) 2019-2022년 인허가물량이 많다. 공급 많을수있으므로 매매/전세 변동 가능성 높음
*서울 전망
전세가율 60%기억하자. 매매가가 하락에서 상승으로 전환되는 시점의 전세가율 60%(2013.10)
1년의 반등: 반등이 1년이상 지속될 경우 최소 4년이상의 상승장
*앞으로 입지
1)고령화시대: 역세권 대형병원 평지 위치, 육아에서도 직주근접이 더욱더 중요해짐.
2)슬세권 부각: 2030세대 비중, 상권중요 대형쇼핑몰인근
3) 신축대단지: 신축대단지 인기 굿
*강동구: 고덕그라시움-대형병원, 녹지, 고덕역완공시 5,9호선 더블역세권, 고덕비즈밸리
*강서구: 마곡엠밸리 7단지, 입지가 가장 좋은단지, 마곡나루역 역세권 단지, LG사이언스파크, 9호선, 공항철도, 마곡역5호선,
*금천구: 캐슬골드파크 1,3차, 직주근접, 신안산선, 생활편의성 우수 초품아.
*성동구: 옥수파크힐스 리버젠,
*동대문구: 래미안 위브 2정거장 성수역, 답십리초 동대문중, 도서관 건설,
*대구: 롯캐퍼스트, 2호선, 3호선, 더블역세권 직주근접, 중학교 고등학교 품고있다 신명여중 학군지 범어여 ㄱ가까움. 반월역도착
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전반적인 아파트 및 입지기준에 훑어주어서 복습하는 느낌
주택구입부담지수 전세가율 팟캐에 많이 나오는데 이해가능했음.
앞으로 어떻게 투자해야할지
중심지 투자가 왜 중요한지
그리고 입지를 보는 눈이 조금 달라진것 같다.
고덕그라시움이 왜 인기있는지....
왜 TOP이 되는지...
앞으로 투자할때 선호도를 중시하고 입지기준중에서 트랜드에 따라 더중요한 기준이 달라지므로 잘 파악하는 연습을 해야겠다
하락장에서는 호재있는 단지 사기(가격왜곡으로 충분히 싸다면)
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