내집마련 중급반 1강 강의후기 [내집마련 중급반 4기 83조 시자유]

안녕하세요~ 시간적 자유를 꿈꾸는 시자유입니다.

내마반 기초를 수강 후 한참이 지났는데, 이번 내집마련 중급반 강의를 들으면서 내가 정한 방향을 점검해보고 앞으로 해나가야 할 일들을 단계별로 정해볼 수 있어 매우 유익한 수업이 되었습니다.

강의를 들으면서 다시 한번 나의 방향을 점검해 볼 수 있었고, 예산을 확인하는 과정을 통해 나의 상황에 맞게 투자와 실거주 분리로 방향성을 굳히게 되었고, 그동안 서울 지역 임장을 혼자 해오면서 내가 생각하던 방향과 생각 구조를 강의를 통해 강사님의 생각과 맞춰보고 점검하면서 지금처럼 남은 단계들을 해나가면 되겠구나 하는 안심과 확신을 가질 수 있었습니다.

# 내집마련 시 꼭 알아야 할 필수 기준 및 7가지 단계

강의를 수강하는 중에는 당장이라도 나가서 나에게 맞는 단지를 척척 구할 것만 같은데,

막상 단지들을 둘러보고 단지의 가격을 트래킹 하다보면 내 안의 에고와 편견과 마주합니다.

이론은 알겠는데, 왜 막상 현장에서는 배운대로 판단이 어려운걸까요?

아마도 욕심 때문인 거 같습니다..

이건 이래서.. 저건 저래서.. 안되는 이유를 굳이 찾는 이유는 객관적인 조건보다는 그저 '내 맘'에 차지 않아서 인 거 같습니다.

나의 예산에 맞게 그리고 정해진 가이드라인에 맞춘 기준을 지킨다면 혼란스러움은 적어집니다.

전고점 대비 -25%,

영끌은 지양하고, 월 저축액의 2/3 수준의 대출금,

전세가율 60% 이상,

내가 가진 예산으로 가장 좋은 것 - 상급지

=> 모든 기준을 충족하는 곳!

내 맘이 동하지 않는다면 무리해서 덜 좋은 것을 굳이 매수하기보다는

조바심은 내려두고 지속 공부를 하고 돈을 모으면서 시기를 기다려야 하며,

과거 가격을 기억하고 최저점을 잡으려고 욕심 부리기 보다는

내 예산에 맞는 기회가 있다면 행동해야겠습니다.

# 일반인은 모르는 돈 벌 수 있는 내집마련으로 자산 불리는 로드맵

과거에는 매수 타이밍의 문제였다면 현재는 타이밍과 더불어 사지 말아야 할 물건들도 걸러낼 수 있어야 합니다.

그러기 위해서 다소 생소했지만 매우 현실적으로 매매가와 전세가를 가늠해볼 수 있는 PIR/J-PIR의 개념을 익힐 수 있었습니다.

PIR(Price to Income Ratio: 소득대비 주택구입부담지수): 2010년 1월~ 서울평균 12.3

J-PIR(Jeonse - Price to Income Ratio: 소득대비 주택전세부담지수): 1986년 1월~ 15년간 서울평균 7.0

각 지수를 통해 현재 매매/전세가가 적정한 지 대략적으로 가늠해볼 수 있으며,

기준점을 두고 내가 사려는 가격이 적정한 지 판단해볼 수 있는 보조지표로 활용할 수 있습니다.

기준을 모두 만족하는 단지들이 추려졌다면 내 예산 + 예산+1억 내외의 단지를 뽑아보고,

실거주와 투자를 분리하여 더 나은 상급지로의 진입이 가능하다면 더 나은 단지를 선택하는 것이

향후 '자산' 개념의 목적에는 더 부합하는 선택이 될 수 있습니다.

즉, 나의 예산 + 전세금을 활용한 접근으로 당장의 실거주와 투자를 분리하고

필요 시 전세만기 시점에 직접 실거주도 가능한 즉, 나의 선호도에 부합하는 단지를 찾으려는 노력을 해야겠습니다.

결국은 사람.. 다수의 선호도와 나의 선호도를 항상 떠올리며 모두가 선호하는 살고싶은 곳,

하락장에도 매도가 가능한 곳을 찾아 부지런히 발품과 손품을 팔아 최선을 선택을 찾아가야겠습니다.

# 내가 살고 싶은 곳에 살면서 더 좋은 곳에 내집마련 할 수 있는 방법

내집마련은 어찌보면 종착점이 아니라 그 시점부터 또 다른 시작점이라는 점을 상기해야겠습니다.

지속적인 관심과 공부를 통해 전반적인 시장의 흐름을 이해하고 파악해야 하며,

매달 시세트래킹을 통해 더 나은 상급지로의 이동 기회를 가늠할 수 있어야 합니다.

지난 3개월 전 시장의 가격과 현재의 가격만 보더라도 전세가가 1-2천씩 조정된 지역들이 보입니다.

이처럼 기회는 점점 다가오고 있기에 우리가 지속 시장에 관심을 가지고 '가격'을 보고 있어야 하는 이유입니다.

또한, 우리나라는 수출의존도가 높은 경제구조를 가지고 있기에 외부요인에 영향을 받습니다.

주변 국가들과 유기적으로 연결되어 세계의 경제상황에 영향을 받기에 다양한 예측 불가능한 변수들이 존재합니다.

우리가 과거 시장을 통해 파악한 전세 및 매매가에 미치는 요소들을 하나하나 들여다보면 - 공급, 금리, 가격수준,

현 시점에서의 거주/소유의 분리 전략은 유효하며, 좋은 결정을 할 확률이 높은 시기입니다.

부지런히 현장을 다니면서 나 스스로 기회를 만들어가야겠습니다.

# 내집마련 갈아타기 현명하게 할 수 있는 법

내가 이동하고자 하는 지역이 있다면 수업에서 배운대로 지역의 전수조사를 통해

단지를 리스트업하고 목표액을 설정하여 내가 이동할 수 있는 방법을 찾아야 합니다.

안된다고 생각하기보다는 '될 수 있는 방법'을 찾는 것이 핵심입니다.

실거주/소유 분리: 하락률

갈아타기(실거주): 매매가

투자와 주거를 분리하기 VS 갈아타기는 접근전략이 달라집니다.

실거주를 위한 갈아타기를 위한 상급지의 기회가 포착되었다면,

실거주를 빠르게 처분할 수 있는 방법을 찾아 약간의 가격네고 시도를 통해 빠른 의사결정을 하는 것이 중요합니다.

상급지로의 이동기회는 쉽게 오지 않고, 상승장에 들어섰을 때 그 차이는 더 크게 벌어질 수 있기에 할 수 있을 때 해야하는 것입니다.

이를 위해 평소에 단지들을 알아두고 가격을 체크하면서 빠른 행동을 할 수 있도록 준비되어 있어야겠습니다.

# 마무리하며

우선적으로 긴~ 시간 나누고 나누고 나눠주신 너나위님께 감사를 전합니다.

축적해서 나눠주신만큼 이제 남은 단계를 해나가는 것은 개개인의 몫임을 압니다.

나의 예산과 선호도에 맞게 뽑은 단지들을 직접 가보면서 꼭 상급지 입성을 달성하겠습니다 :)