[내집마련중급반 4기 61조 홍닥] 전고점? 전저점? 뭣이 중헌디 ( 전저점의 오해와 진실)

안녕하세요^^

꾸준히 성장하는 투자자,

댓돌을 뚫는 낙숫물 같은 투자자 홍닥입니다.

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'전고점의 오해와 진실'

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이번에는

'전저점의 오해와 진실'

에 대해서 공부해보도록 하겠습니다. ^^

1. 전저점의 의미

내집마련중급반에서

너나위님이 말씀하신 전저점은 언제일까요?

수도권에서

지난 대세 상승장에서의 전고점은 21년 말

전저점은 23년 초인 경우가 많고

너나위님께서 말씀하신 전저점이

이때의 가격을 말합니다.^^

과제를 하다보면 전저점이 있는 단지도 있고

전저점이 없는 단지도 있습니다.

전저점은

1. 하락장에서 거래가 이루어져야 찍히는 가격입니다.

2. 바닥을 지나고 나야 알 수 있는 가격입니다.

(바닥이후 약간이라도 오르면서 호가가 나옴..)

즉,

하락장에서도 거래가 되었다. (선호도 있다.)

그리고, 그 정도 가격이면 충분히 싸다고 생각하는 사람들이 있다.

는 의미입니다.

(그 가격이 나에게 여전히 비싸더라도

'아~ 사람들은 그렇게 생각했구나'

하고 받아들이시면 됩니다^^)

2. 전저점에 대한 오해

: 좋은 아파트는 하락장에서도

가격 방어가 된다?

흔히들 입지 좋은 곳은

사두면 남들 떨어질 때 안 떨어진다!

혹은 대장 아파트는 하락장에서 안전하다!

라는 말을 하는데요.

사실일까요??

아이러니하게도

2022년 말 수도권 상승장의 꼭지를 찍고

제일 많이 하락한 아파트는

대한민국에서 가장 입지가 좋은

'강남'의 아파트들입니다.^^

(물론 위 기사는 하락률이 아닌

하락가를 기준으로 하긴 했지만요^^)

위에서도 말씀드렸듯이

전저점이 찍힌다는 것은

하락장에서도 거래가 이루어진다는 것으로

전저점이 찍히는 단지가

오히려 선호도가 높은 단지일 가능성이 많습니다.

2. 전저점에 대한 진실

1) 하락장에서도 거래가 되는 단지의 비밀

- 세대수가 많고 선호도가 높다.

이 두 단지들을 볼 때

오금동 삼성을 보고 가격 방어가 된다고 볼 수 있을까요?

오금동 삼성의 경우 2021년 10월 이후 거래가 없습니다.

매물이 없는 것 아니냐는 생각이 드실 수도 있겠지만..

전용 84 기준 총 96세대 중에

현재 4개의 매물이 올라와있습니다.

그럼에도 거래가 되고 있지 않지요.

2) 많이 오른 단지가 많이 떨어진다.

부동산은 상승하거나 하락할 때

절대적인 가격이 아니라 비율로 움직이기 때문이다.

(시세가 4억원인 A 아파트와

2억원인 B 아파트가 있다고 할 때

A 아파트가 2억이 오른다면,

B 아파트도 2억이 오르는 것이 아니라

A 아파트가 오른 50% 만큼

즉, 1억원 정도 상승하는 경우가 많습니다.

물론, 가치와 선호도에 따라 다르긴 하겠지만요..)

산이 높은 만큼 골이 깊다고 표현하기도 하죠 ^^

이전 전고점 편에서

호재가 있는 단지가 상승장에서

전고점이 높게 찍힐 수 있다는 말 기억나시나요?

그럼 반대로 하락장에서는 하락폭이 클 수 있습니다.

이걸 두고

'거품이 꺼졌다!' 고 표현할 수도 있습니다.

하지만 모두 그렇진 않습니다.

그 호재의 실현 가능성에 따라

그 단지 자체의 입지 가치에 따라

거품이 꺼진 것일수도,

상대적 저평가된 것일 수도 있습니다. ^^

3) 전저점 이후의 흐름도 중요

전저점 이후의 흐름도 선호도를 보는데 도움이 됩니다.

A는 전저점 이후 오르면서 거래가 되었고,

B는 전저점 이후 오르는 듯 했지만

그 뒤에 더 떨어지면서 거래가 되었습니다.

두 단지 중 선호도가 더 높은 단지는 어디일까요?

두 단지는 평촌에 있는 단지입니다.

A 단지는 향촌 현대 5차,

B 단지는 호계현대홈타운2차입니다.

향촌 현대 5차는

평촌에서 가장 좋은 평남 생활권에 위치한

선호도 높은 단지 입니다.

이렇듯

전저점 이후의 흐름을 보면서

단지의 선호도를 생각해볼 수 있습니다.

정리하자면,

1. 전저점이 찍힌 단지들은

하락장에서도

거래가 이루어지는

상대적으로 선호도 높은

단지가 많다.

2. 많이 오른 단지들은

많이 떨어질 수 있다.

3. 전저점 이후의 흐름은

선호도를 파악하는데 도움이 된다.

결국

하락장에서 전저점이 찍혔다는 것은

이후

'가치대비 가격이

제자리를 찾아가는 여정이 시작되었다'

라는 의미인 것 같습니다.

전국의 수많은 단지들이

제자리를 찾아가는 속도가 같지 않을테니

저희가 할 일은

이미 제자리를 찾은 단지가 아닌

제자리를 찾아갈 단지 (여전히 저평가된 단지)를

찾는 것이라고 생각합니다. ^^

너나위님께서

전저점 이후 많이 오른 단지들은

주의 해야 한다는 말씀을 하셨습니다.

오른 만큼 지금처럼 거래량이 적은 시기에는

다시 또 떨어질 수 있겠죠?

지금 매수하기에는 risk 가 있지만

만약 매수를 기다려야 하는 분이라면

전저점 이후 많이 오른 단지를

버리기 보다 단지 리스트에 넣고

추이를 살펴볼 수 있을 것 같습니다. ^^

부족한 글 읽어주셔서 감사합니다^^

또 공부해서 글 올리겠습니다~^^

(스페셜 땡스투:

많은 가르침 주신 보통아반장님 넘 감사합니다^^)

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