[내집마련중급반 4기 61조 홍닥] 전고점? 전저점? 뭣이 중헌디 ( 전고점의 오해와 진실)

안녕하세요 ^^

꾸준히 성장하는 투자자,

댓돌을 뚫는 낙숫물 같은 투자자 홍닥입니다.

저는 내집마련중급반 1주차 과제로

관심있게 보고 있는

1급지 단지들을 전수 조사해보았습니다.^^

그 중 서초구는 환경개선이 활발히 일어나고

있는 곳 중 하나인데요.

재건축 된 단지들 중 대단지 아파트들이 있긴 하지만

전반적으로 세대수가 적은 단지들이 많았고,

그래서 인지 전고점, 전저점 가격칸을

채우는데 애매한 곳이 많았습니다. ㅠ.ㅠ

'전고점, 전저점....이렇게 보는게 맞아?'

'A가 더 좋아 보이긴 한데...전고점 가격이 없으니

비교가 어렵네..'

라는 생각이 들었습니다.

그래서,

전고점, 전저점을 어떤 관점으로 봐야할지에 대해

공부해보면 좋겠다는 생각이 들어

공부할 겸 나눔글을 쓰게 되었습니다^^

1. 전고점의 의미

그 단지를 그 가격을 지불해서라도 소유하려는

수요가 있으며 그 지역의 사람들이

그 정도의 매매가를 받쳐줄 수 있는

소득을 버는 사람들이라는 것을 알 수 있는 지표라고

볼 수 있습니다. ^^

전고점이 이전 시험에서

성적표와 같은 것이라고 생각하면

애매한 두 단지의

선호도를 평가하는데 도움이 될 수 있습니다.

성동구에 있는 두 단지입니다.

마장동 세림

행당동 행당대림

현재 두 아파트의 매매가는 거의 비슷하지만

전고점 가격은 각각

마장동 세림 10.9억 / 행당대림 11.88억

으로 약 1억 가까이 차이가 납니다.

마장동 세림과 행당동 행당대림은

둘 다 5호선 역세권이긴 하지만

마장동은 성동구에서 가장 후순위 생활권으로

두 단지 중

행당대림의 선호도가 더 높다고 볼 수 있습니다.

가격 그래프를 봤을때도

비슷하게 움직이긴 하지만

행당대림이 조금 더 높게 움직이며

전고점을 더 높게 찍은 것을 볼 수 있습니다. ^^

이렇듯

전고점은

비교평가를 하는데 있어

기준을 잡을 수 있도록 하는데 도움이 됩니다.

하지만...

전고점 가격이 정답일까요??

전고점 가격이 선호도를 모두 반영하고 있을까요?

2. 전고점에 대한 오해

- 전고점이 높으면 좋은 단지?

전고점이 17.8억인 A 단지와

17.5억인 B 단지가 있습니다.

(전용 59 기준)

두 단지의 전고점 가격은 비슷한데요...

전고점 가격만으로

어느 단지가 더 선호도 높다고 하기 어렵네요...^^

A 단지는 방배아트자이

B 단지는 래미안옥수리버젠입니다.

물론 둘 다 아주 좋은 단지이지요 ^^

지도에 놓고 보면...

방배아트자이는 서초구에 위치해 있고

래미안옥수리버젠은 성동구에 위치해있습니다.

지금 호가는 각각 17.5, 14.5억으로 차이가 나지만

전고점 가격은 거의 비슷했습니다.

이렇듯,

전고점이 높다고 다 좋은 단지가 아니고,

전고점이 같다고 해서 선호도가 같다고 볼 수도 없습니다.

왜 이런 일이 생길까요?^^

2. 전고점의 진실

- 전고점을 결정하는 예외적인 상황들

1) 세대수

방배아트자이는 총 353세대,

전용 59는 133세대에 불과합니다.

실거래 내역을 보시면, 최근 거래가 있긴 했지만

거래량 자체가 많지 않은 것을 알 수 있습니다.

상승장에서도 거래 자체가 많지 않으니

실제적으로 전고점 가격을 찍은 거래는 없었던 거죠.

래미안 옥수리버젠을 볼까요??

(총 1,511세대)

거래랑의 차이가 보이시나요??^^

세대수가 적으면 거래량이 적어

전고점 가격이 상대적으로 낮게 찍힐 수 있습니다.

세대수에 따른 전고점의 왜곡은

특히, 서초구나 성동구(특히 성수) 등..

단지수가 적은 단지들이 많은

상급지를 볼 때 주의가 필요합니다.

성동구 성수동 현대그린

성동구 응봉동 서울숲리버그린동아

현재 호가가 같은 두 단지가 있습니다.

이 두 단지의 전고점 최고가는 얼마일까요??^^

한 단지는 14.8억

그리고 다른 단지는 15.4억입니다

전고점 가격이 더 낮은 단지가

성수동 현대그린입니다..^^

성수동과 응봉동..

여러분이라면 어떤 단지를 선택하실건가요??^^

2) 한강조망 등 프리미엄

래미안옥수리버젠에서 최고가를 찍었던 거래를 살펴볼까요??

래미안옥수리버젠의 경우 대단지 아파트로

동에 따라, 한강 조망에 따라

가격차이가 1~2억이상 나기도 합니다.

전고점을 찍었던 거래는

한강 조망이 보이는 111동 16층...

RR의 거래내역이었습니다.

이 전고점을

래미안옥수리버젠 전용 59의 평균적인 것으로

생각하면 안되겠죠?^^

3) 부동산 정책

- 토지거래허가제

1급지에는 토지거래허가제 지정이 된 단지들이 있습니다.

이들 단지들은 전세레버리지 투자를 할 수 없고,

매수 후 실거주를 해야 하는 점이 있어

투자로 쉽게 접근할 수 없는 단점이 있습니다.

강남구에 있는 두 단지 입니다.

길하나를 두고 나란히 있는데요.

도곡동 도곡렉슬은 토지거래허가구역이 아니지만

대치동 대치아이파크는

토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다.

두 단지의 입지는 비슷하고

여아를 키우면 도곡렉슬,

남아를 키우면 대치아이파크로 가라는 말이 있을 정도로

배정되는 학교를 중요하게 생각하는 강남구에서

각자의 수요층을 가지고 있는 단지입니다.

이 두 단지의 과거 가격을 보면

거의 비슷하게 움직이고 있음을 알 수 있습니다.

하지만 전고점 가격은 어떨까요?

전용84 기준 도곡렉슬 32억/대치아이파크 29억

토지거래허가구역으로 지정된

대치아이파크의 전고점 가격이

더 낮음을 알 수 있습니다. ^^

4) 기타...

부동산은 인문학이라고 합니다.

결국 사람이 살아가는 이야기이며

심리에 의해 움직인다고 볼 수 있죠 ^^

지난 상승장 때

벼락거지를 면하기 위해

추격매수를 하며 상투를 잡았던 사람들이 있을 것입니다.

그러다 보니...

매매 시점에 다른 거래들과는 다르게

불뚝 솟은 가격에 매수하는 경우가 생기기도 합니다.

(우린..이걸 호구로 부르기로 했어요...

나 자신...울지마....)

위의 단지는

서초구 신원동에 위치하고 있는

서초포레스타 3단지(전용84기준)의

실거래 내역입니다.

전고점 18.5억으로

서초동에 위치한 서초현대(전고점 18.0, 전용84기준) 와

전고점 가격이 같네요 ^^

(지도에서 두 단지를 한번 보시길 추천드립니다)

그 외에도..

전고점은 호재에도 영향을 받습니다.

상승장에 대형호재가 터지면

전고점 가격이 높게 찍히기도 하지요^^

정리하자면,

1. 전고점 가격이 높다고

무조건 더 선호도가 높은 단지는 아니다.

(전고점이 같다고 선호도가 비슷하다고 할 수 없다.)

2. 세대수, 한강조망 등 프리미엄, 정책,

상승장에서의 상투(a.k.a 호구), 호재 등에 의해

전고점 가격은 왜곡 될 수 있다.

따라서,

전고점 가격은

지난 상승장에서의 선호도를 알 수 있는

좋은 지표이지만

절대적인 값이 아님을 알고,

손품, 발품을 통해 단지의 선호도를

직접 파악하는 것이 중요하겠습니다.

그리고,

전고점 가격만을 보지 말고,

실거래 그래프의 추이를

함께 보는 것이 중요하겠습니다. ^^

전고점의 내용만으로도

공부할 내용이 많네요^^

추가적으로

전저점에 대한 공부도 해보도록 하겠습니다~^^

커밍쑨~

<지금 꼭 읽어야할 월부 BEST 글>

강남역 20분컷 6억원대 역세권 아파트가 있다고? (심지어 2호선?)

https://link.weolbu.com/3S2fp2X

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