공급 없는 지역 투자 시 반드시 살펴볼 3가지

안녕하세요.

반짝반짝 빛나는 재이리입니다. 💕

향후 예정된 공급이 적은 A지역

공급으로 인한 리스크가 적어

투자로 들어가기에 좋아보입니다.

해당 지역 선호단지의 전세가가

1년에 1억 2천만원 올랐습니다.

전세가가 41% 오른 반면

매매가는 상대적으로 덜 오른 형태.

투자기회를 노려볼 수 있겠다는

생각이 듭니다.

그런데요.

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공급이 없는 지역에 투자해도

역전세를 맞을 수 있습니다.

공급이 없는 지역 투자 시

반드시 살펴볼 3가지를

함께 알아보겠습니다.

1. 과거 전세가 흐름,

현재 전세가 수준 파악

: 싼가 비싼가? 비정상의 정상화

우리가 하는

아파트 전세 레버리지 투자의

가장 큰 리스크는 전세 입니다.

또한 우리가 투자를 할 때

공급을 보는 이유는

전세 리스크 때문입니다.

공급장 한 가운데 있을 경우

전세 셋팅 시 어려움이 있을 수 있고

재계약 시점과 과공급장이 맞물릴 경우

역전세를 맞을 수 있습니다.

만약 현재 전세가 수준이

전주 시장처럼

단기 급상승하여 오른 상태라면?

6개월 만에 1억 이상, 35% 이상 상승한 전세가. 전세 고평가 예상.

전주 덕진구의 선호하는 2등 생활권,

혁신도시의 한 단지입니다.

84기준 전세가가 23년 6-7월에 비해

1억 이상, 35% 이상 상승 했습니다.

무슨 생각이 드시나요?

'와!! 투자금 줄여서

기회를 잡을 수 있겠다!!'

물론 맞는 말이긴 합니다.

하지만 가격 저평가 여부 판단 없이

적은 투자금 만 보고 투자한다면?

내가 잡은 그 기회가 2년 뒤,

역전세로 내 목을 옥죌 수 있습니다.

투자하기에 앞서

매매가 저평가 판단 뿐만 아니라

전세가의 수준 또한 파악해야 합니다.

#왜 그럴까요?

전세가가 단기급상승하여

매매가와 붙어 적은 투자금으로

기회를 잡을 수 있었다고 하더라도

전세가격이 비싼 상태에서

숨겨진 공급을 만난다면, 급하락하여

역전세를 맞을 수 있기 때문입니다.

또한

나 뿐만 아니라

지켜보던 투자자들의 대거진입으로

전세물량이 쌓여

역전세가 발생할 수도 있습니다.

아래 사진처럼

우리는 과거 시장 복기를 통해

영원한 상승도, 영원한 하락도 없음을

알 수 있었습니다.

따라서

공급이 없는 지역을

투자하는 경우에도

전세가의 흐름과

가격이 싼지 비싼지

현재 전세가의 수준을 파악하는 것이

우선되어야 합니다.

현재 가격이 싸다면 올라갈 것이고

비싸다면 내려가는 것이 순리입니다.

비정상은 정상을 찾아갑니다.

2. 세낀 물건 매수 땐 이렇게-

: 계약갱신청구권 사용했는가?

전세만기 도래일 가까운가?

공급이 없는 지역에서

전세가가 시세보다 '낮게' 껴있지만

매매가가 충분히 저렴한 물건은

당장 투자금은 조금 더 들지라도

아래의 두 조건을 충족한다면

매력적인 물건이 될 수 있습니다.

#1

계약갱신청구권 사용을 했는가?

계약갱신청구권 사용이 끝나서

다음 전세 계약에서는

갱신하지 않고 신규계약으로

전세금을 시세만큼

올려받을 수 있어야 합니다.

#2

전세만기 도래일이 가까운가?

(만기가 1년 이내로 가까운가?)

만기가 1년 이상 남은 물건의 경우

투자금이 묶이는 기간이 길어

기회비용을 고려하여

다른 곳에 투자하는 것이

나을 수 있습니다.

하지만

현재 투자금이 넉넉하지 않고

1년에 모을 수 있는 돈의 크기가 작은 사람들은

혹시 모를 리스크를 최대한 줄여야 하기에

당장 투자금을 결정 지을 수 없는 모험은

지양하시는 것이 좋겠습니다.

3. 잠재 공급 물량 확인

: 리스크가 제로인 시장은 없다.

#리스크가

제로인 시장은 없다.

우리가 투자를 하며 예측할 수 없는,

통제할 수 없는 변수들이 있습니다.

변수에는

금리, 숨겨진 공급, 정책 등이 있고

이는 가격에 영향을 미칩니다.

예정된 공급이 없는 지역이란 말이

예정된 리스크가 제로란 뜻은 아닙니다.

공급을 예로 들어보겠습니다.

우리가 보는 공급그래프에는

실제 분양을 진행한 단지만

입주물량으로 잡히기 때문에

아래와 같이

재개발, 재건축 등 정비사업으로 인해

분양이 예정된 물량은

그래프에 나타나지 않습니다.

'전주' 지역의 공급그래프입니다.

불과 한달 전만 해도

위와 같은 모습이었습니다.

하지만 지난 주(2/16)

감나무골 주택 재개발 정비사업 단지인

서신더샵비발디(26년 입주, 1914세대)가

분양을 시작하며

현재는 아래와 같이

입주물량으로 잡히게 되었습니다.

만약 첫 번째 그래프만 보고

공급이 없는 지역임을 확신하고

'서신아이파크e편한세상' 단지에

투자로 들어갔다가

바로 옆 대단지가 입주한다면?

신축단지 입주시기가 내 물건의

전세 재계약시점과 겹친다면?

예상치 못 한 역전세를

맞이할 수 있겠습니다.

현재 공급이 없는 지역이라 할 지라도

숨겨진 공급을 크로스체크하여

지역 내 잠재 공급 물량을

꼭 확인해야겠습니다.

(직방, 리치고, 아실 등을 통해 체크 가능)

4. 정리

예정된 입주 물량이 적은 지역은

사실 눈에 보이는 리스크가

공급이 많은 지역에 비해 적기 때문에

다른 모든 조건이 같다면

투자 시 우선적으로 고려할 곳입니다.

위에서 함께 살펴본 3가지와

지역의 공급 추이를 잘 지켜보며

가격이 충분히 싸고

내가 감당 가능한 물건을 잘 찾아내어

예정된 공급이 적은 지역에서 좋은 기회,

함께 잡아보면 좋겠습니다❤️

공급이 적은 지역 투자와 관련하여

소중한 가르침 주신

존경하는 김다랭튜터님

감사합니다💙

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.