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똑똑한 투자자 되기...
1주차 강의는 투자가 뭐지? 에서부터 잃지 않는 투자, 나에게 맞는 투자가 뭔지, 즉 매수 위주의 강의를
해주셨다면.. 양파링님은 이번 강의를 통해서 똑똑한 투자자를 만들어 주기 위해 전세 임대에 대한 모든
것을 한 보따리 풀어냈습니다.
저 평가된 부동산을 싸게 사는 투자를 하려고 하고 있고 그래서 전세 레버리지라는 것을 바탕으로
투자를 해야 한다고.....
전세레버리지 투자를 하는데 임대를 모르면 안되니까요.....
투자 경험이 없는 대부분의 사람들은 사는 것 자체가 투자라는 착각을 하고 있다고...
임대를 통해 전세 레버리지가 마무리 되어야 실제 투자가 완성되는 것이라고...
많은 내용과 처음 들어보는 용어등 만만한 내용은 아니었으나
2023년 9월 현재의 따끈따끈한 시장 상황을 예시로 든 설명은 이해하는데 많은 도움이 되었습니다.
양파링님이 똑똑한 투자자를 만들어 주려고 조곤조곤 꼼꼼하게 알려준 이 강의에서
꼭 챙겨야 할 내용 3가지를 알아가보려 합니다.
1. 적정 전세가를 설정하는 3단계
투자자에게 1등물건은 매매가격뿐만 아니라 물건을 사서 전세를 놓을 수 있는 가격이나 상황까지
투자자인 나한테 적합해야 하기 때문에... 적정한 전세가를 놓으려면..
첫째. 단지 안에서 적정한 가격인지를 (네이버 평형별 호가 확인하고 아실최근실거래가로 비교)확인한다
둘쩨. 가격의 흐름을 같이 하는 생활권안에서 상세비교(입지,구조,면적,)를 하고
셋째. 공급량(규모, 입주시기) 및 그 도시 규모를 통해 신축단지와 비교해도 적절한 전세가가 맞는지
최종점검 한다.
2. 임대기간 설정시 고려해야 할 3가지
리스크 줄이는 임대기간 설정방법
첫째..공급(을 무시했을 때의 리스크)
-지역 적정공급 물량, 규모,시기 상세위치 체크하고 대단지 입주 2년차 물량까지 체크한다.
(그렇지 않으면 역전세로 인한 투자금 회수가 늦어지고 재투자의 기회도 잃게되는 엄청난 리스크를 안게 된다..
도시규모가 작을수록 공급의 영향이 크다.)
둘째.. 수요
-지역 생활권 단지마다 평형에 따라 수요의 특징이 다를 수 있다는 것을 확인해야 한다.
(ex. 학군지, 가족단위인지 아닌지,명절, 연휴, 겨울 등...임차인이 움직이는 시기와 움직이지 않는 시기)
셋째. 포트폴리오
-임대도 포트폴리오가 필요..임대만료일이 중요하고 재계약시기 조절해야 한다.(매수하는 집이 많아지면서
임대 기간이 겹쳐지는 경우가 발생한다.즉 같은시기에 전세를 빼줘야하는 리스크를 맞을 수 있다.)
3. 수익률을 높이는 협상법 2가지
첫째..가격
-살 때 싸게 사야한다. 싸게 사면 전세에 대한 부담이 줄어든다.
-수익을 높이고 위험을 줄이는 안전한 투자가 가능하다.
-싸게 산 만큼 안전마진이 된다,
둘째..파는 사람의 상황
-매도사유(임차인 이사,세낀 물건,분양아파트 입주,비과세 혜택 등)
-매도자의 어려움을 해결해주고 원하는 편익, 가격조정이 가능해진다.
-비용과 편익은 win-win 할수 있는 협상이어야 한다.
-시장의 분위기와 자신의 리스크를 알고 상황을 활용하는 유연함을 길러야 한다..
투자단계별 주의사항으로
싸게 사기위해 1등 전세물건을 만들었는데 계약이라는 법적단계에서 실수는 NO..
매수결정시 등기부등본을 통해서 권리상 하자체크하고
매매계약시 매매계약서를 통해서 온전한 소유권을 확보하고
임대계약시 임대차계약서를 통해서 원상회복을 하고 제대로 반환 받을 수 있도록 한다
양파링님의 열정만큼 어마무시한 내용을 풀어주셔셔 한번에 모두 받아먹기가 힘드네요......ㅠㅠ
오늘... 꼭 기억해야 할 3가지를 먼저 익히고 실전투자를 하면서 필요한 것은 그때 그때 찾아보고
적용할 수 있도록 하겠습니다. 감사합니다.
BM
- 적정한 전세가를 셋팅할 수 있도록 싸게 사기
- 매수, 임대, 전세계약시 공급물량체크는 꼼꼼히 한다
- 법적단계에서 필요한 서류를 평소에 익혀서 실수하지 않기
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