열반스쿨 중급반 2강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 30기 94조 독서로나도9하고집도4조 훈서방]

1. 적정 전세가를 설정하는 3단계

1)단지: 단지 내 전세가를 확인하여 적정 가격을 예상

==> 네이버 부동산 호가 확인, 아실 최근 실거래가 확인, 단지 내 비교를 통한 적정 전세가격 확인

2) 생활권: 생활권 내 전세가를 확인하여 나의 매물 가격이 적절한지 확인

==> 입지,구조,면적 확인 네이버 부동산 전세가, 아실 최근 실거래가 확인

3)공급: 미래의 공급 상황을 확인 (직접 지도에 표시)

==> 위치 규모,시기 확인 구축 단지의 경우 신축 하위평형 전세가와 경쟁력 비교

소액투자처(지방투자)의 경우 전세보증금 반환보증 가입 범위도 중요함

매수 이후 전세 셋팅에 따라 총 투자 자금이 달라짐==> 수익률과 다음 투자시기를 결정 짓는 요소

위 단계를 통해 나의 매물의 가격과 순위를 예측해보고, 스스로 대비할 수 있는 부분에 대해 정리해 본다

**깨닭은 것) 단지 내 전세 매물만 보는게 아니라 나의 매물과 연관되어 있는 물건까지 전체 물건을 보아야 한다

2.임대기간 설정 시 고려해야 할 3가지

1)공급: 나와 연관되어 있는 입주단지를 정리하고 규모를 파악

==> 비교평가 후 상대적으로 저렴하다고 생각하는 곳을 우선선택, 해당물건소진시 차 순위 물건으로 확대

2)수요: 시기마다 싸이클 마다의 특징을 이해하고 대비

==>성수기:겨울방학(1,2월), 결혼,입학 취업 및 인사시즌(봄,가을이 많은편)

비수기:수능시즌(가을), 여름(장마철,휴가철) 명절연휴, 겨울등등

3)포트폴리오: 보유주택수가 늘어날 수록, 재계약 시기 분산필요

**깨닭은 것) 싸이클 마다의 특징이 있고 그 특징에서 내가 할 수 있는 것을 잘 정리해서 대비하자

3.협상 시 고려해야 할 2가지

1)가격을 협상할 수 있는 집 : 임차인 이사(세입자 만기), 세낀 물건, 분양 아파트 입주, 자금 필요, 비과세혜택

2)상황을 활용할 수 있는 집 : 주인전세, 기존 임차인 계약, 만기가 긴 전세 낀 물건, 공실

==> 네이버 부동산 확인, 현장 임장, 전화 임장 시 상황파악

협상의 법칙: 비용vs편익 윈-윈 할 수 있는 협상인가? 가격협상능력 만큼 중요한 건 시장의 분위기와 자신의

리스크를 알고 활용하는 유연함

**깨닭은 것) 협상... 여러 상황들이 발생되고 그에 맞는 적절한 대처 방법을 숙지 및 습득하여 협상에 활용한다.