열반스쿨 중급반 2강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 35기 96조 불량왕자]

이번 유진아빠님의 강의는 제가 가장 기대했던 이론 강의였습니다.

처음 시작한 월부강의를 들으며 투자에 대한 기본 원칙과 프로세스를 정리받고 싶었는데, 딱! 그런 강의를 유머러스하게 풀어내주셨던 것 같습니다.

[강의에서 배운 것]

1. 저환수원리 : 잃지 않는 투자를 하자.
2. 저평가 : 가치(입지)를 비교해 지금 가격이 싼것을 산다.
3. 같은 지역 아파트 가격에는 시세가 입지를 반영하고 있다.
4. 내 앞마당 중 비슷한 입지에서 가격을 비교시 저평가를 확인하기 좋다.
5. 비슷한 입지는 교통과 직장, 환경, 학군 등이 유사한 등급인 지역을 이야기한다.
6. 비교시 입지조건이 여러개가 다른 물건들을 비교해서는 판단이 어렵다.
7. 환금성 : 수요가 많은 곳에서 다수가 사고 싶은 부동산을 산다
8. 투자하지 않는 것도 좋은 투자방법 중 하나다.
9. 입지와 연식에 따라 사람들이 좋아할만한 아파트를 투자하고 보유해야한다.
10. 미래의 매수자 마음을 이해하려 노력해야한다.
11. 수익성 : 인풋은 줄이고, 아웃풋은 늘린다.
12. 시세차익과 수익률은 항상 일치 하지 않는다.
13. 적은 인풋으로 여러개를 투자할때 더 좋은 성과를 얻기도 한다.
14. 투자경험을 얻는 것이 또한 적은 인풋의 큰 장점이 된다.
15. 원금보존 : 투자한 원금을 절대 지킨다.
16. 하락장에서 버틸 수 있는 투자자가 의외로 많지 않다.
17. 매수가를 시간이 흐른 뒤 전세가로 커버해 원금을 빠른 시간에 회수할 수 있는게 좋다.
18. 매수현금을 회수하면 사실상 수익률은 무한대이다. (쫒기는 마음이 없어진다.)
19. 리스크 관리 : 리스크를 감당할 수 있는 투자를 해라
20. 역전세 등을 감당할 자본 또는 플랜이 있는가?
21. 입주물량과 전세가에 대한 스터디는 기본, 시간을 견딜 수 있어야 한다.
22. 실전투자 프로세스
23. 사전준비 (손품)
24. (+1) 지도, 지적편집도, 나무위키 등 사전에 손품을 팔아 지역의 특징을 파악
25. 분위기 임장 (발품)
26. 3~5일간 주요 단지별 임장을 통해 생활권(?)과 동선을 파악
27. 네이버지도로 길을 찾되, 동선이 막힌 곳이 없는 지 확인해보자
28. 임장 시에는 작은 가방도 부담이 됨 (지하철역 보관함 활용!)
29. 지역조사 (손품)
30. 일주일간 입지조건(직장, 교통, 학군, 환경, 공급, 가격)을 조사 : 네이버 카페 자료
31. 가격표를 작성해 시세지도를 만들어 본다 : 네이버 부동산 시세
32. 단지상세임장 (발품)
33. 지역조사 자료를 가지고 아파트 단지별 하나하나 방문
34. 시세지도는 PC버전 네이버지도를 캡쳐해서 보는게 연식과 가격 등을 같이 보기 좋다
35. 여기까지가 1번 만들어 놓으면 1년을 버틸 수 있는 자료..
36. 후보물건선정
37. 투자를 하기 위한 물건 후보 정하기 (매물임장 2~3일전)
38. 투자원칙에 따라 후보 물건을 정해 우선순위를 결정
39. 매물임장
40. 우선 순위가 높은 물건부터 매물을 소개받는다
41. 부동산 간 2시간 정도씩 시간을 배분해 진행하며, 중복매물을 보지 않도록 해보자
42. 매물확인 시 부동산사장님을 잘 활용해서 하자 등을 체크, 기록을 남겨두자
43. 임보완성
44. 임장이 완료된 후 임장지역내 1등 뽑기, 앞마당 중 1등을 뽑자. 가장 중요한 1등 뽑기
45. 가장 저평가된 단지를 찾자
46. 투자결정
47. 중개소에 나온 모든 매물을 구체적으로 파악하고 비교
48. 꼭 최저가만 보는게 아니다. 최저가는 향이나 시설하자가 있는 경우가 있다.
49. 네고가 가능하므로 모든 물건을 보고 최저가 수준의 네고를 하는게 좋은 매물을 찾는다.
50. 단, 반드시 구매해야 하는 것은 아니다!

[깨닫고 적용할 것]

1. 월부를 하기전 헛똑똑이 처럼 시세가 아파트 인기를 모두 보여준다 생각했다. 그래서 왜 다들 앞마당을 왜 여러개 만드는가 궁금했었는데, 지역별로 아파트 가격의 변동흐름이 빠르거나 느리게 반영되는 상황에 대해 이해하게 되었다. => 관심있는 지역이 2곳 정도였는데, 유사 급지의 앞마당을 추가해 시세비교가 필요함을 확인함.
2. 월부의 임장이 워낙 힘들다는 이야기에 8가지 투자프로세스를 일정기간만에 반복해야하는 것이 큰 스트레스였다. 하지만 강의를 들으니 1~4단계는 1년이상 정보가 유효하다는 이야기에 한결 부담은 덜었다고 해야할까?
3. 강의를 꾸준히 듣고, 좋은 동료를 만나 함께 멀리가라는 마지막 강의의 유진아빠 말씀에 적극 동의한다. 투자자로써의 습관화가 반드시 필요하겠다 싶은 토요일 밤이다.