열반스쿨 중급반 2강 강의 후기 [열중 35기 매1 책 읽5 상위 1% 부자되조 jooyong_유진아빠 멘토님]

안녕하세요 jooyong 입니다.

이번엔 유진아빠 멘토님의 2강 강의를 수강하였습니다.

배운 점 : 유진아빠님의 강의에서는 투자할 때의 원칙 / 실전투자 프로세스 / 원칙과 프로세스를 적용한 투자사례 / 최소노력으로 최대 성과내는 방법을 배울 수 있었습니다. 또한 투자의 원칙을 바탕으로 투자 프로세스를 적용시켜 설명해주셔서 더욱 와닿고 이해가 빠르게 된 것 같아 좋았습니다. 유진아빠님의 강의를 들으면서 이 강의가 없었다면 확고한 투자원칙을 세울 수 없었을 거라고 생각이 들더군요. 저 또한 나중에 투자할 때 아래 원칙을 준수하여 안전한 투자를 하는 것이 무엇보다 중요함을 깨달았습니다. 강의 후기를 이제 두번째 작성하게 되는데 아직도 저의 작성 방법이 맞는지 의문이 들지만 아래는 제가 다시 한번 복습하면서 후기를 함께 작성해보았습니다. 피드백 주실 부분 있으면 언제든 가르침 부탁드리겠습니다 ㅎㅎ..

-> 투자의 원칙으로는 1. 저평가 2. 환금성 3. 수익성 4. 원금보존 5. 리스크 관리

-> 투자의 원칙 첫번째로는 저평가된 물건을 찾는 것임을 배웠습니다. 단순히 신축이면 더 오래 가치가 유지될 줄 알았지만 신축이라는 가치는 영원하지 않고, 시간이 지나 남는 것은 입지 가치임을 깨달았습니다. 하지만 이것도 수도권에서 적용되는 것이고, 지방에서는 입지차이가 오히려 크지 않고 연식의 차이가 더 중요할 수 있다는 것을 배웠습니다.

-> 투자의 원칙 두번째로는 환금성으로, 높은 수요를 고려하여 투자 범위를 한정하는 원칙입니다.

환금성을 높이기 위한 방법을 설명해주시면서 수도권 300세대, 지방 500세대 이상 단지에 투자 / 1, 2, 3층 저층과 탑층에 대한 생각 / 미래의 매수자인 실거주자의 마음을 이해하는 것이 중요하다는 것을 배웠습니다.

-> 투자의 원칙 세번째로는 수익성으로, input을 최소화하여 output을 최대화 하는 원칙입니다.

전세가율이 높은 곳에 투자해야 그 매물의 가치를 반증해주는 것이고, 가치있는 물건에 투자해야 수익율을 극대화 시킬 수 있다는 것을 배웠습니다. 또한 수익성의 판단 기준(수익률/전세가율/타이밍/투자금 기준)을 배울 수 있었는데 열중 강의가 아니었으면 이런 기준을 확립할 수 있었을까 의문이 들면서 너무 좋은 강의를 들은 것 같습니다.

-> 투자의 원칙 네번째로는 원금보존 입니다.

매매-전세 차이는 가수요를 나타내며 하락할 수 있는 공간을 의미합니다. 위의 수익성과도 연관이 있지만 전세가율이 높을수록 투자금의 조기회수가 가능해진다는 원칙입니다. 투자금 회수 = 원금보존 및 수익률 무한대를 의미하기도 한다는 것을 깨달았습니다.

-> 투자의 원칙 다섯번째는 리스크 관리 입니다.

투자를 하기 전에 '최악의 경우 감당이 되는지', '리스크 대비 기대수익은 어떠한지'에 대한 의문을 가지며 대응 방법을 생각해내는 것이 중요합니다. 최악의 경우와 기대수익을 고려한 투자가 건전한 투자이며, 부동산 투자에서 리스크 관리를 하지 않는 행동은 너무 위험한 행동임을 배웠습니다.

이 파트는 개인적으로 정말 궁금했던 부분이기도 했습니다. 투자의 프로세스는 어떠할지 이전부터 궁금했고, 앞에서 배운 내용들을 투자 프로세스에 어떻게 적용하나 궁금했기 때문인데요. 제가 강의를 수강하며 아래와 같이 배운점을 공유드립니다.

-> 1) 사전 준비 2) 분위기 임장 3) 지역 조사 4) 단지세일임장 5) 후보물건 선정 6) 매물 임장 7) 임보 완성 8) 투자 결정 순서로 투자가 진행된다고 배웠는데요.

사전 준비에서는 상상과 예측을 하며 임장 가기전 가장 행복한 시간이라고 멘토님이 말씀주셨어요. 저 또한 준비하면서 많이 설렐 것 같다는 생각이 들었습니다. 사전 준비에서는 공급의 여지가 있을지 (지형도 활용) / 선호 거주 지역 - 지형과 교통망을 확인하면 좋겠습니다.

분위기 임장에서는 지역을 익히고 입지를 파악하는 것이라고 배웠습니다. 네이버 지도 앱을 끄고도 길을 찾을 수 있도록 반복해서 돌아다니는 것이 중요하고, 처음 출발했던 반대 방향으로도 돌아보는 멘토님만의 팁도 들을 수 있어서 좋았습니다. (큰 길 위주로)

지역 조사는 입지 가치와 가격을 조사하는 단계입니다. 통계 자료 및 네이버 카페 자료 등을 활용하여 현장에서 확인할 수 없었던 내용들을 조사하여 입지 가치와 가격을 파악해야 합니다. (수도권 - 교통 중요 / 지방 - 직장 중요)

단지 상세 임장은 아파트를 둘러보고 가격을 파악하는 단계입니다. 생활권별 입지 안에서 아파트별 선호도와 가격을 파악해야 하는 단계이지요.

후보 물건 선정은 투자 기준에 맞는 후보 물건을 선정하고 매물 임장을 준비하는 단계입니다. 투자원칙(저환수원리)에 따라 우선순위를 결정하는 것이 중요합니다. 시간은 제한적이기 때문입니다. (B급 이상의 가치 있는 지역 선정)

매물 임장에서는 매물을 확인하고 투자 우선순위를 결정하는 단계입니다. 매물 임장에서 매물을 사는 것이 아닌 투자 우선순위를 결정하는 단계입니다.

임보 완성은 모든 임장과 지역 조사를 완료한 뒤 가장 저평가된 단지를 찾기 위한 단계입니다. 매우 중요한 단계라고 생각합니다.

투자 결정은 실제 투자할 물건을 결정하는 단계로 제한된 투자금으로 수익을 극대화시키기 위한 매물을 선택하고 실제 행동으로 옮겨야 합니다.