[해밀s] 하락장에서도 버틸 수 있었던 방법 (1호기 투자)

안녕하세요 해밀s입니다.

22년에 1호기 투자를 진행했습니다.

저처럼 2022년에 1호기 투자하신 분들은

저와 비슷한 경험을 하셨을텐데요.

매수 후 얼마 지나지 않아서 시작된 하락장..

사자마자 매매-전세가가 쭉쭉 빠지는 경험을 했습니다.

부동산 투자 후 상승의 기쁨을 조금이라도 맛봤다면

괜찮을 수도 있었겠지만,

첫 투자인데,

사자마자 얼마 지나지 않아서 매매-전세 가격이 빠져버리니,

한동안 힘들었던것 같습니다.



저와 비슷한 시기에 투자했던 동료분들..

사자마자 매매-전세가격이 빠지고,

투자금을 3천만원으로 생각하고 매수했던 물건이

1억~1억5천까지 들기도 하고,

전세가 맞춰지지 않아서 6개월~1년 넘게

고생 하시는 분들도 많았습니다.

힘든 상황에 직면하며,

동료분들이 한분 한분씩 떠나가기 시작했습니다.

이런 곡소리 나는 상황들을 마주하며,

정말 투자가 쉽지 않음을 많이 배울 수 있었습니다.

제가 투자했던 단지는

작년 하반기에도 주변단지 입주가 있었기 때문에,

아직까지도 제가 샀던 매매 전세가까지 회복하지 못하고 있습니다.

올해초부터 많았던 전세물량들이 해소되면서,

이제야 조금씩 회복하는 모습을 보이고 있습니다.

한동안 힘든 시기를 겪었지만,

그럼에도 전 제가 투자했던 1호기 물건에 대해

후회하지 않고,

잘 샀다고 생각하고 있습니다.

그 이유에 대해 이야기드리고자 합니다.

1) 제 스스로 최선을 다했습니다.

처음은 누구나 완벽하기 어렵다고 생각합니다.

1호기 투자를 위해 중소도시 4개 지역(구기준 8곳)의 임장을 연이어 하고,

투자한 지역에서는 매물 90개를 보고 투자를 진행했습니다.

그리고 제가 투자했을 당시에는

실거주 집이 있었고,

2번째 주택 매수를 하는 상황에서

조정지역-비조정지역 취득세가 각각 1%, 8%로

취득세 차이도 상당히 많이 났었습니다.

지역내 비교, 앞마당 비교를 했고,

매물 코칭을 받으며,

그때 상황에서는 제 스스로 할 수 있는 최선의 선택을 했습니다.

그렇기에 매매-전세가가 쭉쭉 빠지는 경험을 하면서도,

1호기 물건을 미워하지 않고,

잘 보유해 나갈 수 있었던것 같습니다.

2) 1호기 투자를 통해 많은 경험을 했습니다.

열반기초에서 너바나님은 “10채까지는 경험이다”라는 말씀을

해주셨는데요.

매매-전세 동시 진행을 하며,

계약 과정에 대해 배우고,

투자물건을 찾기위해 매물털기를 하고,

협상하기,

전세 맞추기,

인테리어 하기,

윗집 아랫집 누수확인하기,

세입자분 요청에 의해

전세권 설정 요청 대응하기,

전세보증보험 알아보기 등등..

많은 경험을 했습니다.

투자경험담을 읽기만 했을때는 와닿지 않았는데,

제 일이 되어 하나씩 직접 해나가다보니

와닿는게 달랐던거 같습니다.

제가 겪었던 일들이

앞으로의 투자생활에도 많은 도움이 될거 같습니다.

3) 협상을 통해 싸게 샀습니다.

협상했던 방법은 기존에 나눔글에서 썼었는데요.

https://cafe.naver.com/wecando7/6255115

매수했던 매물의 상황에 대해서,

부동산에 2번 방문했을때만 해도 말씀해주시지 않았었는데,

3번째 방문드리며,

진짜 매수할 투자자임을 보여드리니,

매도자분이 급하게 팔아야하는 상황에 대해

자세하게 들을 수 있었습니다.

매물 하나하나에 조정될 여지가 있는지

자세하게 알아보는게 매우 중요함을 배울 수 있었습니다.

전 협상을 통해 원래의 가격보다 2,500만원 저렴하게 샀습니다.

그리고 매매가 절대가 자체도 덩치가 크지 않은 저렴한 물건이였습니다.

한때 주변 단지들의 전세가가 모두 1억 이상씩 빠졌었지만,

절대가가 저렴한 덕분에 그 정도까지 빠지지는 않아서

타격을 덜 입었던거 같습니다.

4) 운이 좋았습니다.

1호기 투자를 하고나면 매우 기쁠줄 알았는데,

그 기쁨은 이틀도 채 안가고,

전세를 못맞출까봐 걱정이 됐었었습니다.

제가 투자 했던 단지는 선호도가 있는 곳으로,

물건이 나오면 바로바로 전세가 나가는 상황이여서

부사님도 전세맞추는 걱정은

하지 않아도 된다고 말씀해주셨습니다.

그래도 걱정스러운 마음에 매일 연락드려서,

집 보러오는 손님이 있었는지 체크하고,

신경써 달라고 말씀드리며,

운이 좋게 10일만에 전세를 맞출 수 있었습니다.

전 2022년 추석연휴 전에 전세를 맞췄었는데요.

신기하게도 추석연휴가 끝나고 나서는

해당 생활권에 전세 보러 오는 손님이 뚝 끊겼었습니다.

그 당시는 금리 인상 이슈로

전세보다는 월세를 선호하는 상황이였습니다.

전세 손님이 끊기자 전세가가 정말 말도 안되게

쭉쭉 떨어졌었습니다.

전세가 빨리 맞춰진 덕분에 최악의 상황을 맞이하진 않았습니다.

운이 좋았습니다.

갑작스러운 시장 상황 변화는 누구도 예측 할 수 없습니다.

제가 투자한 이후로 금리상승 이슈 등으로,

누구도 예상할 수 없었던 역대급 전세하락의 시기가

펼쳐졌습니다.

또 제가 투자할 때만 해도

조정지역-비조정지역 취득세가 7% 차이가 났는데,

제가 투자한 후, 바로 다음달 대부분의 지방들이

조정대상지역에서 해제되며 취득세가 모두 1%가 되었습니다.

지금도 다주택자들이 취득세 1%가 되기를 바라지만,

그 또한 언제 가능할지 알 수 없습니다.

그저, 그 시기에 맞는 최선의 선택을

해나갈 수 밖에 없다고 생각합니다.

그동안 저는 첫 투자인데,

오르는 모습을 보지 못하고, 떨어지는 모습만 봐왔고,

다음 투자는 취득세가 8%이다보니

새로운 투자를 하려고 마음먹는게 쉽지 않았습니다.

그래서 2023년은 버티는 시기를 보내왔고,

2024년, 드디어 전세 만기가 다가오고 있습니다.

역전세 비용은 준비해놨고,

세입자 분과 잘 협의하여 대응해 가려고 합니다.

그리고 1호기 전세 재계약을 잘 마무리 한 후,

2호기 투자도 진행하려고 계획하고 있습니다.

투자는 언제 오를지 모르는 자산을 싸게 사야하고,

오를때까지 기다리고,

운때도 맞아야 한다고 합니다.

2년간 하락장을 경험해보며,

투자가 호락호락하지 않음을 몸소 느끼게 되었고,

한때는 이런 상황에서 좌절도 했었지만,

지금은 오히려 시작부터 최악의 상황을 맞게되어

다행이라고 생각하고 있습니다.

앞으로도 무리하지 않고,

제 스스로에게 후회되지 않도록 최선의 노력을 다하고,

협상을 통해 싸게 사며,

1년에 한채씩 꾸준히 투자해 나가려고 합니다.

여러분들의 투자도 많이 응원드립니다.

긴글 읽어주셔서 감사합니다.