지방투자 기초반 3강 강의후기 [지방투자 기초반 17기 10조 구르구르망]

안녕하세요

꿈꾸는대로 행동하는 투자자

구르구르망입니다:D

오늘은 임보여신 월부여신

망구튜터님과 함께 D,E지역을

투자의 관점으로 바라보는 시간을 가졌습니다.

지금의 임장지가 E지역이기도 해서

이번 지기반을 통틀어 가장 기대되는 수업이기도 했는데요,

지역을 알아가는 것 뿐만 아니라

현장에서 보고 느낀 것들을 투자와 연결짓기 위해

어떠한 부분을 임보에 담고 투자를 위해 남겨야 할 것이 무엇인지

이번시간을 통해 배운 것을 간단히 정리해보겠습니다.

1. 사전임보-현장과 연결하기

강의가 시작되면 지역에 대해 바로 달려가고싶은 마음

저만 느끼는 것은 아니겠죠?ㅎㅎ

빨리 투자를 하고 싶은 마음과

상대적으로 부족한 시간들

그래서 하루라도 빨리 현장을 보고 싶으니까요.

그럼에도 불구하고 우리는

임장을 가기 전 사전임보를 쓰고

지역에 대해 이해하는 시간을 충분히 가져야만 합니다.

왜냐하면 우리가 현장에서 보는것이 전부가 아니고

손품을 팔아 찾은 자료들이 꼭 사실은 아니기 때문입니다.

망구님이 하신 말씀 중 가장 기억에 남는건

사전임보의 80~90%는 현장과 일치하나,

일부 맞지 않는 부분이 있다는것

이 일부를 제대로 파악하지 못한다면

투자에 있어서 치명적인 오판을 할 수 있다는 것입니다.

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실제 제가 임장하며 느낀 E 지역은

A라는 생활권에 유독 많은 젊은 인구가 거주하며

신축택지, 상권도 잘 발달해

누구나 선호할 수밖에 없는 곳이었습니다.

하지만 대장아파트는 원도심과 위치하며

주변이 어수선하고 안전함과는 거리가 있었습니다.

해당 지역에 거주하는 조원분의 이야기로는

A생활권은 원도심 사람들이 외지인을 받아들인다는 점

동문회가 굉장히 발달해있고 지역민들끼리 잘 모인다는 점

그리고 대장아파트 주변의 학군 선호도 등

이론적으로 배운 수치와 다르게 원도심에 대한

주민들의 선호가 상당함을 알 수 있었습니다.

이야기를 듣고 다시 살펴본 사전임보에는

그 말이 맞다는 것을 증명하듯

곳곳에 작은 시그널들을 주고 있었습니다.

시그널들을 주의깊게 보지 않고

그저 현장으로 달려가기만 했다면

과연 현장의 이야기를 임보에 잘 담을 수 있었을까요?

현장에서 봐야 할 것들을 잘 볼 수 있었을까요??

임장가기-임보쓰기가

각 단계별로 해치워야 할 미션이 아니라

그 사이에 생각을 이어붙이는 과정으로서 수행해야 한다는 점을

다시한번 기억해야겠습니다.

2. 단지분석-투자와 연결하기

임장지가 배정되면 네이버부동산을 먼저 열어봅니다.

"300세대 이상.. 25~35평... 단지가 몇개지??"

100개가 넘는 단지들을 보며

선호단지를 과연 어떻게 파악할지 걱정되는건

비단 저 뿐만은 아닐 것입니다.

분명 정답은 없다고 했는데...

아실 그래프는 참고라고 했는데..

A단지 B단지 다 비슷한거 같은데...

과연 이렇게 나래비 세우는게 맞는걸까 의구심을 가지던 중

망구튜터님이 시세트레킹을 위한 정찰병뽑기에서 힌트를 얻을 수 있었습니다.

그것은 바로 1,2,3등의 순서를 매달릴 것이 아니라

선호도를 상/중/하로 나누고 비슷한 선호의 단지를

함께 투자 후보에 올리기 입니다.

비슷한 선호는 결국 비슷한 가격대를 형성하고

시장이 변화할때 비슷한 성향으로 함께 변화하는 것을 볼 수 있습니다.

하지만....

반드시 순서대로 움직이지는 않습니다.

지금과 같은 하락기에는 가격과 가치가 뒤섞여있고

원래의 가치로 돌아가며 반전을 꾀할때

그 찰나의 순간에 나타나는 왜곡에서

바로 우리의 투자기회가 있는 것입니다.

그래서 좀더 넓게 지역을 바라보고

그 안에서 기회를 잡으려 노력해야 합니다.

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실제 이번에 1호기를 하면서 느꼈던 것은

이미 기회가 날라갔다 생각했던 곳에서도

여전히 기회를 찾을 수 있다는 점입니다.

먼저 시장을 예측하고 단정짓기보다는

넒은 관점으로 바라볼 수 있도록

나의 안목도, 임보도, 그렇게 바꿔나가도록 해야하겠습니다.

강의 마지막에는

시기별 성장포인트를 집어주는

망구님의 진심어린 조언도 있었습니다.

저는 이제 2년차 투자자에 접어들었고,

최근 3~4개월 정도 슬럼프를 겪고 있었습니다.

함께 투자를 시작했던 동료들은 하나둘씩

광클의 기회도 잡고, 투자도 해나가는데

나는 어쩐지 뒤쳐져있다는 생각이 들었기 때문입니다.

이 모든 순간들을 먼저 겪었던 망구튜터님은

피할수 없으면 즐겨라 라는 뻔한 말보다는

이 시기를 현명하게 극복해 낼 수 있는

몇가지 무기를 알려주셨습니다.

'어떤 순간에도 긍정적인 마음을 가질 것'

'감사일기를 꾸준하게 쓸 것'

이 단순한 주문안에는

나의 성장의 걸음 하나하나에

많은 사람들의 응원과 나의 노력이 있었음을

깨닫게 해주는 힘이 있었습니다.

비교한다는 것은 내가 나아가고 싶은 모습에 대한 동경이며

슬럼프를 겪는다는 것은 힘껏 도전해서 지쳤던 나의 모습입니다.

다음의 성장을 위해 반드시 겪어야 할 진통들

망구님의 조언을 따르며 반드시 현명하게 해쳐 나가보도록 하겠습니다.

긴 시간동안 우리들을 위해

소중한 경험과 성장의 힘을 나눠주신 망구튜터님

감사합니다