열반스쿨 중급반 2강 강의후기 [열반스쿨 중급반 35기 20조 부로소득]

24.02.28

안녕하세요 열중반 35기 20조 부로소득입니다!

1주차 강의에서 방랑미쉘님께 현재 내 상황에 맞는 투자지역과 아파트를 선정하는 방법 등에 대해 배웠다면

2주차 강의에서는 유진아빠님께 투자의 원칙과 실전투자 프로세스에 대해 배운 시간이었습니다.

1주차 강의가 내가 목표로 할, 평생동안 해야할 재테크라는 항해에 도착지와 경유지를 정하는 시간이었다면, 2주차에서는 안전하게 목적지에 도착하기 위해 지켜야 할 원칙과 이를 위한 방법, 프로세스에 대해 배울 수 있는 시간이었습니다.

<본>

투자의 기준은 시장 상황에 따라 바뀔 수 있지만, 투자의 원칙은 변하지 않는다

원칙과 기준에서 벗어나면 타협하며 투자하지 말고, 투자의 원칙을 지키는 것이 중요하다.

가치를 비교하는데 명확한 비교조건이 있다면 비교 및 선택이 쉽다

■ 투자의 원칙

1. 저평가: 물건이 가지고 있는 가치 대비해서 가격이 낮은 것이 저평가이다.

부동산에서도 가치 대비 가치(입지) 대비하여 가격이 싼 것에 투자해야 한다.

신축이라는 가치는 영원하지 않고, 시간이 지나고 남는 것은 입지가치이다.

But 지방은 다르다(지방에서는 입지의 가치가 크게 다르지 않아, 연식이 중요하다)

아는 지역/단지가 많아지면, 그 지역/단지 내에 있는 저평가된 물건 찾기나 비교평가 하기가 쉬워진다.

2. 환금성: 매도가 안되면 가격은 의미가 없다.

다른 누군가가 매수해줄 물건에 투자하는 것이 중요 (매수자의 마음을 이해하도록 노력 필요)

그렇기에 구축은 위치한 곳(입지)이 어디인지가 중요하다(입지독점성)

저가치 물건은 매도가 안될 리스크가 있다

가치판단이 어렵고 잘모르겠다면 투자하지 마라(하지만 저가치 물건도 반드시 임장하고 공부해야된다)

입지와 연식에 따라 투자범위와 보유기간을 설정해라

20~30평대 아파트 투자, 수도권 300/지방 500세대 이상단지 투자, 1~3층 및 탑층 가급적 피해라

3. 수익성: Input을 줄이고, Output을 극대화한다.

서울 및 수도권 상급지에 투자하면 수익은 가장 좋을 수 있다(가치있는 물건에 투자 = 수익 극대)

투자금을 줄일수 있다면 수익률이 극대화 될 수 있다 (전세가율이 높은 물건에 투자 → 수익률 극대)

수익성의 판단기준은 수익률 연평균 20%, 전세가율 서울60%/경기70%/지방80%이상 인 곳에 투자

투자 타이밍은 전고점 대비 25~30% 하락한 시기

4. 원금보존: 투자한 원금은 절대 지킨다

가치 대비 싼 것(전세가율이 높은)에 투자하면 투자금 조기회수 가능하다.

투자금 회수=원금 보존 및 수익률 무한대

투자금 조기회수=추가적인 현금 흐름이 생기고, 이는 다른 곳에 투자할 수 있는 힘(곱셉의 법칙)

5. 리스크 관리: 리스크는 감당 가능하고 리스크 대비 기대수익이 더 크다고 판단되는 곳에 투자한다

최악의 경우와 기대수익을 고려하여 투자한다 (이 정도는 괜찮겠지라는 생각은 금물)

■ 실전투자 프로세스

1. 사전 준비: 임장 지역을 가보기 전에 투자자의 시선으로 지역(독점성/특징)을 파악하는 것

- 행정동: 통계자료 기준

- 법정동: 생활권 구분

2. 분위기 임장: 그 지역의 지리와 생활권별 입지와 투자 우선순위 파악

3. 지역 조사: 통계자료, 인터넷 등을 통해 현장에서 확인할 수 없는 입지가치와 가격 파악

- 입지가치: 통계자료, 네이버카페 자료 등

- 가격 : 네이버 부동산 시세

4. 단지임장: 단지 하나하나 방문하여 생활권별 입지 안에서 아파트별 선호도와 가격 파악

5. 후보물건 선정: 투자원칙에 따라 후보를 선정하고 우선순위 결정

- 투자시 고려해야 할 첫번째는 전세가율이 아니라 그 지역의 위상, 가치가 먼저여야 함

6. 매물임장: 매물을 확인하고 투자 우선순위 결정

- 하자부분 발견시 혼자만 보지말고, 부동산 사장님과 함께 봐야함

7. 임보 완성: 비교평가를 통해 1등 단지 뽑기

8. 투자 결정: 실제 투자 물건 결정

※ 임장단계에서 1~4번까지가 중요하다

시장상황이 바뀌게 되면 5~8번은 다시 하게되나, 1~4번 다시 하지 않는다.

<깨>

투자의 원칙인 저.환.수.원.리에 대해 배울 수 있어서 너무 좋았다. 여태까지 모든 투자에 수익성만 보고 투자했던 저를 반성하게 되었고, '저환수원리' 원칙을 마음에 새기고, 절대 타협하지 않도록 노력하자.
실제 부동산 투자를 하기 위해 이렇게 많은 과정을 거치는지는 생각도 하지 못했고, 투자 결정을 하기 전까지 이렇게 많은 손품과 발품을 한다는 것에 많이 놀랐다. 그동안 투자를 너무 쉽게 생각했다는 것을 다시 한번 느낀 시간이었다. 꾸준하게 강의를 듣고, 과제, 조 모임에도 참여하여 강의에서 배운 투자 원칙과 프로세스를 내 것으로 만들어야겠다는 생각을 하게 되었다.
강의에서 유진아빠님이 말씀하신 계획적이기만 한 사람의 특징이 완전 나에 모습이었다. 항상 계획만 세우고 행동하지 않는 모습..... 유진아빠님께서 지금은 머리보다 몸이 바빠야 하는 시기라고 말씀하신게 내 머리를 때렸다. 이제 그만 계획하고 행동해야 할 때이다. 독강임투를 꾸준하게 하고, 투자자/부자의 생각과 태도를 습관화하도록 움직이자!

<적>