서울 투자, 이렇게 준비하면 기회를 잡을 수 있습니다(feat. 강동구) [제너스]

안녕하세요, 제너스입니다 :)

봄이 다가오기 전

마지막 추위가 기승을 부리는 듯 합니다.

추운 날씨, 건강 잘 챙기셨으면 좋겠습니다.

오늘은

다가오는 서울 투자 기회를 잡기 위해

구체적으로 어떤 행동을 하면 좋을지

강동구를 예시로 이야기해보려고 합니다.

▶서울 투자, 기회가 진짜 오고 있다.

서울에 기회가 오고 있다는 이야기를 자주 듣습니다.

정말 기회가 오고 있을까요?

실제 서울 부동산 시장을 통해 확인해보겠습니다.

1. 서울 평균 가격 자체가 싸졌습니다.

서울 내 급지 및 개별 단지에 따라

그 차이는 존재하지만

전반적으로 서울의 가격 수준이 많이 내려왔습니다.

출처-부동산 데이터허브

과거 서울 아파트 평당 매매가가 가장 비쌌던

2022년 6월을 기준으로

서울 아파트 평당 매매가 증감률을 살펴볼까요?

서울 평균으로만 보더라도

-11.2%의 하락률을 보이는 모습입니다.

서울 내에서

매매가가 전고점 수준까지 회복한 단지들도 있지만

아직 전고점 대비

-20~30%의 하락률을 보이는 단지들도 있기 때문에

전체적으로 보았을 때

-11.2%의 하락률을 보이는 건데요.

2. 반면에 전세가는 오르고 있습니다.

임대차 3법 이후

단기간에 올랐던 전세가는

제자리를 찾아갑니다.

서울 평균 평당 아파트 전세 가격으로 알아본

최근 가장 전세가가 낮았던 시기는

2023년 7월인데요.

2023년 7월 대비

서울 평균 전세가는

+6.9%의 상승률을 보이고 있습니다.

2023년 7월 대비

서울 전세가율 증감을 보아도

+3%가 넘는 전세가율 상승인데요.

단 7개월 만에

매매가 9억원 기준

전세가 4.3억원 -> 4.6억원 으로

3천만원이 상승한 수준입니다.

*현재 서울 평당가 3,708만원X25평=9.27억 으로,

계산하기 쉽게 9억원을 예시 매매가로 나타내보았습니다.

워낙 매매가 대비

받쳐주지 않았던 전세가가 크게 오르면서

종잣돈 규모에 따라

지금도 실제 서울 투자를 할 수 있는 상황이

생겨나고 있는데요.

▶서울 투자 기회를 잡으려면?

그렇다면

앞으로 다가올 서울 투자 기회를

어떻게 하면 잡을 수 있을까요?

한 세 달 정도

가격을 꾸준히 보다 보면

가격이 어떻게 움직이는지가 보여요.

-권유디튜터님 말씀 中-

강동구를 예시로

서울 투자 기회를 잡기 위해

어떻게 실제로 준비하면 좋을지

권유디튜터님께서 말씀해주신 방법을

소개해드리려고 합니다.

1. 임장을 통해 알게 된 지역 내 생활권을 구분한다.

서울의 25개 구를

한 달 혹은 두 달에 한 개구씩 임장하며

지역을 제대로 이해하는 게 우선되어야 합니다.

임장을 통해

해당 지역 및 지역 내 단지들의 가치를

면밀히 살펴보아야만

가치 대비 가격이 싼 저평가 서울 아파트 중에서도

보유한 투자금으로 할 수 있는

가장 좋은 투자를 할 수 있기 때문인데요.

임장을 다녀온 이후에는

직접 눈으로 보고, 걷고, 들으며 느낀 점을 토대로

지역의 생활권을 구분합니다.

생활권이란

말 그대로 생활반경이 비슷한 권역을 묶어

구분해보는 것을 뜻합니다.

강동구를 예시로 들어볼까요?

*개인마다 생활권 구분은 다를 수 있으니 참고만 해 주세요!

크게 7개의 생활권으로

강동구를 파악해보았습니다.

둔촌

천호성내

길동

암사

명일

고덕

강일

*개인마다 생활권 구분은 다를 수 있으니

참고 정도로만 봐 주세요!

2. 구분한 생활권 별 KEY단지(신축 59)를

하나씩 정한다.

생활권을 구분했다면

랜드마크 신축 59 단지 포함

생활권별 신축 59 단지

생활권별 KEY단지를 하나씩 선정합니다.

강동구를 예시로 들어보겠습니다.

*개인마다 KEY단지 선정도 다를 수 있으니 참고만 해 주세요!

랜드마크 신축 59 단지

고덕그라시움을 포함하여

7개의 생활권 별 KEY단지를

각각 선정해볼 수 있는데요.

둔촌 - 올림픽파크포레온

천호성내 - 래미안강동팰리스

길동 - E편한세상강동에코포레

암사 - 힐스테이트강동리버뷰

명일 - 래미안솔베뉴

고덕 - 고덕그라시움

강일 - 강동리버스트4단지

KEY단지를 선정할 때에는

앞으로 우리가 실제 투자로 접근하게 될

59 중에서도

생활권 내 신축 단지를 고릅니다.

생활권 내에서도 신축 가격이

더 빠르게 움직이기 때문입니다.

3. 선정한 생활권별 KEY단지 시세를

꾸준히 확인한다.

앞서 생활권을 구분하고

생활권별 KEY단지를 정했다면

KEY단지의 시세를 꾸준히 확인하면서

서울 투자 기회를 잡을 수 있습니다.

강동구 랜드마크 단지인

고덕그라시움 59 최근 3개월 매매시세를 살펴보겠습니다.

워낙 세대수가 많아

동별 선호도 차이가 있긴 하지만

저층 제외 11억 중반 -> 12억 중반으로

가격이 조금씩 오르는 것을 볼 수 있습니다.

최근 전세 시세는 어떨까요?

6억 -> 6억 중후반까지도 가격이 올라왔네요.

*최근 들어

인근 고덕풍경채어바니티 입주로 인해

전세가격은 다시 주춤하는 상태입니다.

이렇게 매매가격은 주춤하는 시기

전세가격이 오르는 것을 지켜보던 한 투자자는

실제 투자기회를 놓치지 않고 투자를 하였습니다.

이러한 KEY단지들의 가격 흐름을 보며

앞으로 매매가나 전세가 추이도

어떤 식으로 변화할지 판단해볼 수 있습니다.

4. 생활권별 KEY단지가 움직이면

상급지부터 신축 투자기회를 찾는다.

생활권별 KEY단지의 매매가 및 전세가 추이가

평소와 다르게 움직일 경우

각 생활권으로 들어가

모든 단지의 매매가 및 전세가를 파악해보며

실제 투자 기회를 잡을 수 있습니다.

특히 전세 수요가 높은 신축부터

전세가가 먼저 오르기 때문에

생활권 내에서도 구축보다는 신축을 우선으로

투자 가능 여부를 판단하여

투자로 이어나갈 수 있습니다.

같은 생활권 내 5년차 신축 vs 31년차 구축, 비슷한 투자금이라면?

서울 투자 기회를 잡기 위한

4가지 ACTION PLAN

1. 지역 내 생활권 구분하기

2. 생활권별 KEY단지 정하기

(랜드마크 신축 포함 신축 59)

3. 선정한 생활권별 KEY단지 시세트래킹하기

4. KEY단지가 움직이면,

상급지부터 신축 투자기회 찾기

결국 한정된 투자금으로

서울에서 할 수 있는 가장 좋은 투자를 하기 위해서는

서울 25개구의 위상과 단지별 가치를

명확하게 아는 것이 중요한데요.

지금 당장 서울 투자를 할 수 없더라도

언젠가 하게 될 서울 투자를 준비한다는 마음으로

앞으로 어떻게 서울 부동산 시장이 흘러가는지

말씀드린 방법으로

함께 꾸준히 지켜보시는 건 어떨까요?

PS. 서울 25개구의 위상 및 가격 수준, 단지별 가치를

제대로 이해하고 실제 투자에 적용해보고 싶으신 분들은

아래 강의를 수강해보시는 것도 추천드리고 싶습니다:)

https://weolbu.com/product?displaySeq=2626

실제 서울 투자 기회를 잡기 위해

어떻게 접근해야할지

구체적인 ACTION PLAN 제시해주신

권유디튜터님께 진심으로 감사드립니다.

감사합니다 :)