열반스쿨 중급반 #05 월급쟁이 부자로 은퇴하라 독서 후기 [열반스쿨 중급반 35기 88조 베럴킴]

Step1. 책의 개요

1. 책 제목 : 월급쟁이 부자로 은퇴하라

2. 저자 및 출판사 : 너나위 / RHK 

3. 읽은 날짜 : 2023.02.28

4. 총점 (10점 만점) : 10점

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Step2. 책에서 본 것

[1장. WHY 왜 투자를 해야 하는가]

#자본주의 #인플레이션 #소득분배불균형 #고령화 #노후준비 #투자는필수 

우리는 자본주의 경제체제에서 살고 있지만 자본주의가 무엇인지 제대로 배울 기회가 없었다. 자본주의의 중심에는 은행으로 대표되는 ‘금융시스템’이 있고, 은행은 예대마진으로 수익을 창출한다. 그 이유로 시장의 통화량은 실제로 존재하는 돈보다 많아진다. 은행이 없는 자본주의는 존재 할 수 없고, 자본주의 경제체제에서는 계속해서 통화량 증가가 일어난다. 통화량이 증가하면 돈의 가치가 하락하고, 돈의 가치가 하락하기 때문에 물가는 계속 오른다. 이런 경제 현상을 인플레이션이라고 한다. 자본주의에서 인플레이션은 필연적인 것이다. 아파트 역시 물건이기 때문에 인플레이션의 영향으로 물가와 함께 상승하는 것은 자연스러운 현상이다. 물가는 계속 꾸준히 상승하는 반면에, 노동 소득의 증가속도는 점점 느려진다. 갈수록 소득분배의 불균형이 심화되고 있기 때문이다. 뿐만 아니라, 늦은 결혼, 고령화로 인해 다른 어떤 세대보다도 더 많이, 더 오래 돈을 벌어야만 한다. 투자는 노후를 준비하고 경제적 안정을 위해 반드시 해야만 하는 것이다. 투자를 배우기 전 가장 먼저 해야 할 일은 자기 점검이다. 나의 경제력과 경제 지수를 체크해보고, 문제의 심각성을 직시하면서 대책을 세운 후 실행으로 옮겨야 한다. 상황을 인지하고 미래를 바꿔보겠다는 의지가 생겼다면, 다음으로 해야할 행동은 목표를 명확하게 하는 것이다. 투자의 목표 1단계는 노후준비로, 경제적 위험 요인을 제거하는 것이 가장 우선이다. 

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[2장. DIRECTION 당신과 돈이 가야 할 방향]

#비근로소득 #생산자산 # 직장인포지션 #레버리지

돈을 버는 방식에는 시간을 직접 투입하는 방식, 시간을 직접 투입하지 않아도 돈을 벌 수 있는 방식 두가지로 나눠볼 수 있는데, ‘시간을 투입해서 돈을 버는 사람’에 해당한다면 ‘시간과 무관하게 돈을 버는 사람’으로 이동해야 한다. 돈을 쓰는 방식도 가격이 오를 가능성이 있는 생산자산에 돈을 쓰는 방식, 가격이 떨어지는 소비자산에 돈을 쓰는 방식 두가지로 나눠볼 수 있다. 부동산과 주식은 시간이 흘러도 가격이 오를 수 있는 생산 자산이다. 생산자산과 소비자산은 정확한 대척점에 있다. 자산가와 부자는 생산 자산을 구입하고 시간과 무관하게 돈을 번다. 우리도 자산가와 부자가 있는 포지션으로 이동해야 한다. 그러려면, 직장에 다니면서 모을 수 있는 돈을 최대한 확보하는 동시에, 그 돈을 소비 자산이 아닌 생산 자산을 사는 데 써야 한다. 중요한 것은 돈을 버는 것보다 쓰는 것이다. 직장인이 비근로소득을 창출하는 6단계 = 1단계 : 직장에서 열심히 일하고 급여를 받는다. 2단계 : 소비 자산에 대한 지출을 최소화한다. 3단계 : 남은 돈을 모은다. 4단계 : 모은 자본으로 생산 자산을 산다. 5단계 : 앞의 1~4단계를 반복하며 규모를 키워 자산 시스템을 만든다. 6단계 : 시스템으로부터 일하지 않고도 소득을 얻는다. 생산자산 중에 부동산의 장점은 정보 대칭과 레버리지이다. 

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[3장. What 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과]

#입지 #저평가 #비교평가 #성공비결은발품 #적은투자금 #경험쌓기 #자금동원력 #좋은관계 

부동산 투자에 있어 가장 우선순위로 고려해야 할 것은 입지이다. 입지는 그 땅이 어디에 있는가이다. 일자리, 교통, 주변 환경, 학군 등 각 항목이 우수할수록 그 땅에 대한 선호도가 높고 수요가 많으며 더 높은 가치를 지닌다. 투자를 결정할 때 첫 번째 기준은 저평가 여부이고, 호재는 투자 결정의 조건이 아닌 보너스 개념이다. 저평가란 가치 대비 가격이 저렴한 것을 뜻한다. 가치를 볼 줄 아는 안목이 부동산의 저평가 여부를 판단하는데 가장 중요하고, 저평가 여부를 판별할 수 있는 강력한 도구는 비교평가다. 비교 대상이 많을수록 물건의 가치 판단은 정교해질 수밖에 없다. 그래서 부동산 투자의 성공 비결은 발품에 달렸다. 아는 지역이 많으면 투자 시점에 보다 빨리 자신 있게 실행할 수 있다. 또한, 아는 지역이 많다는 것은 대안이 있다는 것이고, 그러므로 조급할 필요 없이 협상에서도 유용하게 활용할 수 있다. 실전 투자자로서 중요한 것은 다양한 경험을 쌓는 것이다. 잃지 않는 선에서 여러 번의 투자를 통해 경험을 쌓는 것이 좋다. 경험이 쌓일수록 점점 더 좋은 투자를 할 수 있다. 경험이 실력으로 전환되기 때문이다. 경험이 쌓여 투자 가능한 곳이 여러 군데로 늘어날 경우 입지와 위상을 고려하라. 그러나 무조건 좋은 지역에 투자할 생각보다, 먼저 자신이 세운 투자 기준에 충족되는지 살핀 후 그 안에서 가장 좋은 지역에 투자하는 순서를 따를 것을 명심해야 한다. 투자의 목적은 자금을 효율적으로 운용해 최상의 수익을 내는 것이다. 부동산 투자는 사는 것이 가장 쉽고, 어려움은 임대를 놓는 과정에서 시작된다. 매매 과정은 물론 임대하는 과정에도 신경을 써야 한다. 전세가 잘 나가지 않는 상황과 역전세를 대비해 자신이 유용할 수 있는 자금 동원력을 확인해두고 자금을 철저히 준비해야 한다. 입주물량도 중요하다. 다만, 입주 물량이 많다는 이유 하나만으로 투자를 미루지는 않는다. 최우선 투자 기준은 저평가 여부이기 때문이다. 부동산 투자의 기준 세 가지는 저평가, 적은 투자금, 자금 동원력이다. 저평가 여부를 판단할 수 있는 안목, 적은 투자금으로 투자의 효율성을 극대화 하는 기술, 역전세 등에 대비하여 내 자산을 방어할 수 있는 자금 동원력을 갖추면 잃지 않는 부동산 투자를 할 수 있다. 또한, 투자는 많은 사람이 함께 인연을 맺는 일이기 때문에, 좋은 관계가 우선되어야 한다. 

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[4장. CONCEPT 성공 투자를 위한 필수 지식]

#절약 #자본재배치 #잃지않는투자 #저평가 #시스템구축 #리스크대응

비근로소득을 창출하는 시스템을 위해서는 종잣돈이 필요하다. 종잣돈을 마련하는 방법은 절약과 깔고 앉아 있는 돈을 최소화해 돈이 일할 수 있게 배치하는 자본재배치가 있다. 다만, 자본을 빼서 투자하는 방식의 효용과 위험을 알고, 잃지 않는 투자를 할 수 있는 실력을 갖춘 후에 실행해야 한다. 시간이 귀한 직장인 투자자는 시간 대비 결과물이 중요하다. 투자의 효율성으로 볼 때, 월세 수익에 시간과 노력을 투입하기보다, 전세투자를 통해 자산의 크기 자체를 불려나가는 방식이 더 주효한 전략이다. 그러나 전세투자가 월세투자보다 언제나 우월한 방법이라고 말하는 것은 아니다. 어느 시기에, 어떤 물건에, 어떤 전략을, 어떻게 활용할지는 시장과 자신의 상황을 잘 파악한 후 결정해야 한다. 시세차익형 투자를 시도할 경우 잃지 않는것이 중요하다. 워런 버핏은 본인의 투자 원칙 두가지를 첫째, 잃지 않는다. 둘째, 첫 번째 원칙을 지킨다.라고 했다. 사는 순간 돈을 버는 것이 투자이고, 막연하게 오를 것으로 생각하는 것에 돈을 투입하는게 투기다. 좋은 투자란 사는 순간 버는 것이어야 한다. 즉, ‘저평가’된 물건을 사는 것이 잃지 않는 투자의 필요충분 조건인 셈이다. 잃지 않는 투자를 위해 저평가된 지역을 찾아내고자 한다면, 먼저 아는 지역을 늘려가야 한다. 여러 지역의 물건과 비교해 본 결과, 저평가된 것이 확실한가?, 전세가율이 높아 투자금이 적게 들어가며, 건당 리스크는 작은 물건인가? 이 두 가지 조건을 충족시키는 물건에 지속적으로 투자해 나간다면, 반복될수록 돈을 잃지 않는 것은 물론이고, 경험이 축적됨에 따라 점점 더 많은 수익을 안겨주는 좋은 물건을 볼 수 있는 안목까지 갖추게 될 것이다. 부동산은 단기에 시세차익을 실현하겠다는 목적으로 투자하면, 거래가 잦아지는 만큼 그에 따라 지출해야 하는 거래 비용이 발생한다. 용돈벌이 투자로는 큰 재산을 형성하거나 원대한 재정적 목표를 달성하는 건 어렵다. 용돈벌이가 아닌 인생을 바꾸는 투자의 과정 = 노후 준비를 목표로, 돈이 얼마나 필요한지 구체적으로 계산한다. → 현재 현금 흐름을 파악하고 저축이나 자산 재배치를 통해 종잣돈을 마련한다. → 보유 자산의 크기를 키워나간다. → 매입한 부동산을 장기 보유한다. → 원하는 은퇴 시점을 전후로, 축적된 자산을 현금 흐름화하거나 매도해 시세차익을 얻는다. 시스템 구축 계획 = 1단계 : 원하는 은퇴 시기와 기대수명을 감안해, 근로소득 없이 살아야하는 기간을 계산한다. 2단계 : 1단계의 기간을 토대로 노후에 필요한 금액이 얼마인지 계산한다. 3단계 : 채당 목표 수익을 1억 원으로 가정하고, 2단계의 필요 금액을 달성하기 위해 마련해야 할 주택 수를 계산한다. 4단계 = 종잣돈이 모이거나 생길 때마다 투자하여, 3단계의 필요 주택 수까지 성을 쌓아 올린다. 그러나 투자한 자산의 가격이 상승하는 것도 내가 그 자산의 소유권을 방어할 수 있을 때나 의미가 있다. 지속적으로 보유할만한 가치가 있는 물건임에도 당장의 역전세에 대응할 수 있는 현금이 없다면, 결국 매도할 수밖에 없다. 입지가 좋지 않거나 시장 상황이 좋지 않다면 매도조차 어려울 수 있고, 공들여 쌓은 탑이 한번에 무너질 수 있다. 리스크를 대비하기 위해서는 유동성을 확보해야 한다. 처음부터 마이너스 통장이나 신용대출을 끌어와서 투자를 진행해서는 안된다. 과욕을 삼가해야한다는 말이다. 역전세 리스크 관리법 = 첫때, 처음부터 전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건에 투자한다. 둘째, 신규 주택 입주 물량이 예정된 곳이라면 신중하게 접근한다. 셋째, 마이너스 통장이나 신용대출 등으로 현금을 확보한다. 넷째, 임대사업자라고 해도, 매도해 현금화가 가능한 투자 물건을 한두개 정도는 남겨둔다. 

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[5장. HOW 누구나 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼]

#투자기준 #저평가 #적은투자금 #리스크감당여부 #손품 #발품

좋은 투자로 목표를 달성하고 싶다면 가장 먼저 해야 할 일은 자신만의 투자 기준을 마련하는 것이다. 너나위의 세 가지 투자기준은 저평가, 적은 투자금, 리스크 감당 여부이다. 투자 기준에 맞지 않을 때는 투자하지 않고, 투자 기준에 맞는다면 적극적으로 검토하고 투자를 진행한다. 이것이 절대 돈을 잃지 않는 투자의 비결이다. 부동산 시장의 움직임은 수요와 공급이 만든다. 아파트는 늘어난 수요를 충족시키기 위해 공급이 이뤄지는데 긴 시간이 소요되는 특징이 있고, 이런 시차 발생으로 인해 아파트 시장에는 가격의 사이클이 생긴다. 아파트 시장의 흐름을 염두에 두고 임장지역을 살펴봐야 한다. 너나위는 임장지역을 선정할 때 전세가율과 가격을 우선 조건으로 꼽는다. 다음으로 투자금의 규모를 검토하고, 입주물량을 확인한다. 마지막으로 미분양 물량을 참고한다. 입주물량과 미분양은 현황이 좋지 않다고 해서 임장지역에서 제외하지는 않는다. 임장 할 지역을 선정한 다음에는 해당 지역의 가치와 가격을 파악하기 위해 손품으로 지역을 조사한다. 일자리, 교통, 환경, 학군. 입지를 결정 짓는 이 네가지 요소를 먼저 따져본 후 인구 구성을 살펴본다. 입지조사가 끝났다면 임장지역 내의 모든 아파트의 가격을 조사한다. 자료가 완성되면 투자 가능한 후보 단지들을 위주로 전화 임장으로 지역조사 내용을 확인해보기도 하고, 정확한 가격을 파악한다. 다음으로 임장을 하는데, 임장의 목적은 조사한 내용을 확인하고 틀린 정보는 바로 잡아, 그 지역을 완전히 익히고, 정확하게 파악하는 것이다. 발품은 노하우나 특별한 방법이 없고, 많이 가보고 많이 생각하고 많이 고민하는 것이 확실한 길이다. 처음에는 동네의 분위기와 단지별 특징을 익힌 후, 중개소에 방문하여 실제 매물을 확인한다. 확인 한 물건을 정리하며 그 날 본 것 중 최고의 물건을 찾는다. 이런 과정을 거쳐 투자하기 가장 좋은 물건을 골라낸다. 이 같은 방식은 이후 좋은 투자를 하기 위해 반드시 필요한 훈련이다. 현장은 너나위가 들이는 노력의 방점을 찍는 곳이다. 노하우와 기술보다 중요한 건 태도이다. 막연히 많은 돈을 벌고 싶다고 생각할 게 아니라, 열심히 배우고 경험을 쌓아 정말 투자를 잘하고 싶다는 마음을 가져야 한다. 돈을 좇으면 오히려 돈이 도망간다. 하지만 투자를 잘하고 싶다는 열망을 가지고 부단히 노력하면 돈이 자연스럽게 따라온다. 현장조사를 통해 가장 투자하기 좋은 물건부터 아닌 물건까지 물건의 우위를 가늠하고, 수월한 임대 조건 네가지(가격, 집 상태, 입주 가능 시기, 사람)를 기억하라. 

[6장. MIND 당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면]

#돈그릇 #태도의변환 #꾸준함 #반복 #좋은사람되기

인식과 태도의 변환이 시작이자 끝이다. 모든 변화의 시작은 인지하는 것에서 비롯되지만, 행하지 않으면 변화가 일어나지 않는다. 현실을 바꾸는 경험을 하고 싶다면, 아는 것에서 멈추지 말고그저 행하라. 조급함을 버리고, 순서를 정해서 공부해야 한다. 경제와 투자 관련 서적 읽기 → 투자 관련 강의를 듣고, 오프라인 모임에 참석하여 투자 동료 만들기 → 실제로 투자 실행하기 → 1~3번 반복하기. 꾸준히 반복하기 위해서는 서로에게 도움이 되는 사람과 함께해야 한다. 먼저 내어주고, 좋은 영향을 미치는 사람이 되어서, 레이스를 함께 걸어갈 동료들을 만들어라. 좋은 투자자가 되겠다는 목표를 달성하려면, 반드시 투자에 필요한 절대 시간을 확보해야 한다. 주변과의 갈등을 최소화하면서도 절대적인 시간을 확보하려면 우성순위를 정한 후 충실히 따르는 것이 현명하다. 무언가를 얻기 위해서는 반드시 치러야 할 대가가 있다. 모든 것을 원하는 대로 할 수도, 가질 수도 없다. 그러니 선택해서 집중하라. 성공적이고 꾸준한 투자를 하려면, 예상되는 갈등 상황을 반드시 해결해야 한다. 좋은 관계를 유지하기 위해 ‘상황을 개선하기 위해 내가 무엇을 할 수 있을까?’ 고민하고, 책임감 있는 태도로 신뢰를 주는 것이 가장 중요하다. 절대 가족을 잊어선 안 된다. 

STEP3. 책에서 깨달은 것

1년만에 다시 읽었는데, 아는만큼 보인다고, 1년전에는 안보이고, 이해 되지 않았던 것들이 이제 보이고, 이해가 되었다. 지금보니, 월부에서 그동안 배운것이 다 담겨있었다. 너나위님이 어떤 행동으로 쌓아오셨는지, 어떤 마음으로, 어떤 노력을 하셨는지 다 배울 수 있는 책이다. 너나위님은 투자를 하는 방식 뿐만 아니라 모든 생각과 모든 태도가 다 바르다. 진짜 멘토라는 말이 어울리는 사람이다. 나는 직업 투자자를 목표로 하진 않지만, 내가 앞으로 하는 모든 일에 성과를 내려면 이런 생각과 태도를 갖춰야한다고 생각한다. 물론 투자도 반드시 성과를 낼거다. 배운대로 행동하고 있는지, 앞으로 6개월에 한번씩 재독을 하면서 자기점검을 해야겠다고 생각했다. ​

STEP4. 책에서 적용할 점

투자, 마인드, 태도, 모든것을 배운대로 행동한다. 꾸준히 반복하고 인생을 바꾼다. 

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STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구

“당신이 이 책을 읽으며 자본주의에 대해, 돈에 대해, 부동산 투자에 대해 몰랐던 것을 알게 되었다면 그리고 지금 변화를 갈망하고 있다면, 아는 것에서 멈투지 말고 반드시 이를 실행에 옮겨라.”