안녕하세요~

투자, 인생 2가지 정답을 찾고 있는

딩동댕2입니다!

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벌써 2월 딱 중간!

단지임장을 마치고 매물임장을 준비하실텐데요

그와 동시에 저희에게 해야하는 숙제(?) 같은 녀석이 있습니다...

다름 아닌 단지분석!!

단지분석 하긴 해야하는데

단지는 너무 많고

시간은 너무 없고

왜 해야하는지 모르겠고

.....

항상 딜레마에 빠지는 시기가 지금인 것 같습니다 ㅠㅠ

사실 제 얘기에요...

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단지분석이 힘들고 어려운 이유는 무엇일까요...?

제 생각에는 '기계적'으로 단지분석을 하기 때문입니다.

단지가 많아서

옆에 선배들이 좋다고 해서

좋은 탬플릿 BM하려고

등등

단지분석 탬플릿이 정답이 있다고 접근하여

고민 없이 좋다고하는 지표들을 다 집어넣기 때문에

단지분석이 지루하고 어렵게 느껴집니다.

결론적으로

가장 좋은 단지분석 포맷은 없고,

지역마다, 시기마다, 내 상황마다

가장 적합한 단지분석이 있다고 생각합니다

그렇다면,

단지분석을 왜 하고

어떻게 단지분석을 해야하는지

최종적으로 어떤 인사이트가 남아야할지

제 생각을 공유드리겠습니다.

단지분석의 목적

단지 선호도, 기회가 오는 시점

먼저 단지분석을 하는 이유는 무엇일까요?

임장지 안에서 발품을 했던 단지의 가치를

다시 한번 손품을 통해 정확히 알아내기 위함입니다.

그 결과로 임장지 내 단지들의 선호도 차이를 정확히 알고,

투자 기회가 왔을 때 어느 단지부터 투자할지 빠르게 판단하고 행동할 수 있어야 합니다.

다만, 단순히 선호도 차이만 안다해서 제대로된 투자 지표라 할 수 없습니다.

선호 생활권에 가장 선호되는 단지는 당연히 가격이 높고

어쩌면 소액투자로 접근이 안될 가능성이 높습니다.

따라서, 선호도 차이를 비교하되,

어떤 단지가 투자금이 적게들고, 수익률이 높았는지, 전세 하락률은 어떤지,

단지 별 시세흐름 차이는 있는지, 투자 가능 시기가 어느 정도인지 등등

여러 분석법을 통해 실제 투자로 접근 가능한 인사이트가 도출이 되어야 합니다.

사실 말이 쉽지 실제 분석하긴 어려운데요...

하나하나 의미를 짚어가며 차근차근 알아가시죠!!

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지역, 시기, 내 상황에 맞는 단지분석 방법

앞에서 지역마다, 시기마다, 내 상황마다

가장 적합한 단지분석이 있다고 말씀드렸는데요.

결론부터 말씀드리자면,

1. 수도권/지방

입지 중요도 순서

2. 상승장/하락장

(상승장) 저점 대비 상승률 / (하락장) 고점 대비 하락률, 반등 유무

3. 공급 리스크 유무

전세하락률

4. 내 상황에 맞는 임장지

개별단지 최고 전세가율 (적은투자금) 수익률

or 랜드마크 최고 전세가율 (투자시점 고정) 수익률

위와 같이 4가지로 나눠

각자 목적에 적합한 임보를 쓰고자 하기 위함입니다.

모든 정보를 단지분석에 담을 수 없고

단지분석을 하다가 더 중요한 부분에 시간을 쏟지 못하기 때문입니다.

물론 다하면 짱입니다...!!!

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하나하나 살펴보면,

1. 수도권/지방

크게 수도권과 지방으로 나누면

수도권은 연식보다 입지가 중요하고

환경, 학군보다 직장, 교통이 중요합니다.

지방은 그 반대가 되겠죠?

물론 임장지마다, 수도권 급지마다

조금씩 입지 선호도 차이가 있습니다.

임장지 별 생각하는 입지 선호도에 따라

입지등급을 매겨줍니다.

평촌을 예로 든다면,

교통(호재) > 학군 > 환경 > 재건축/리모델링호재

로 넣을 것 같습니다!

2. 상승장/하락장

지금은 하락장이기 때문에 '전고점'이라는 개념이 당연하지만

상승장일 때는 온전히 그 가격이 가치에 어울리는가에 집중해서

저평가를 판단해야 합니다.

상승기 때는 가격이 얼마나 올랐는지

하락장 때는 가격이 얼마나 떨어졌는지,

저점에서 반등한 가격인지

등을 보며

시장 상황에 따른 가격을 비교합니다.

송파구의 대장단지인 리센츠를 예로 들자면,

과거 상승장 때만 보면, 저점 대비 많이 올랐다고 판단이 가능하지만

다른 단지와 가격 수준을 비교하여 저평가 여부를 판단해야할 것입니다.

다만, 하락장인 현재 시점에서는 반등하고 다시 하락하는 시세흐름을 보입니다.

이를 통해, 다른 단지에 비해 선호도가 높고 (반등 유무)

상대적으로 가격이 높은 수준임을 알 수 있습니다. (고점 대비 하락률)

3. 공급 리스크 유무

현재 임장지에 투자 시 공급리스크가 우려된다면

과거 비슷한 규모의 신축들이 입주했을 때 전세 하락률을 판단합니다.

만약 공급이 크게 없고 전세가도 그렇게 높은 수준이 아니라면

대표 단지들만 선정해서 봐도 무방할 것 같습니다.

4. 내 상황에 맞는 임장지

수익률을 분석할 때 가장 고민이 되는 부분일텐데요.

수익률 = 수익금 / 투자금

여기서 투자금의 '시점'을

개별 단지의 최고 전세가율을 기준으로 할지 (적은 투자금, 다른 시점)

혹은, 랜드마크 단지 최고 전세가율을 기준으로 할지 (투자 시점 고정)

고민이 되실겁니다.

저는 '내 상황'에 따라 다르게 선택할 것 같습니다.

만약 해당 임장지가 투자로 접근하기 어려운 지역이라면

(최고 전세가율) 다음 시장 어느 시점에 투자가능한지, 투자가능 시기가 짧은지

(적은 투자금) 전세가율 85% 이상 소액으로 접근 가능한 단지들 범위가 어떻게 되는지

(최고 수익률) 선호도는 다소 떨어지지만 투자금 적게들고 가성비 단지가 어떻게 되는지

등을 위해 개별 단지별 최고 전세가율을 기준으로 수익률 분석을 할 것입니다.

만약 해당 임장지가 투자로 접근 가능하다면

과거 비슷한 시기 혹은 대표단지 최고 전세가율을 기준으로

실제 모의투자를 했을 때 어떤 수익률 결과로 나타나는지

수익률을 고민해볼 수 있습니다.

각 케이스 별로 어떤 의미가 있는지 생각해보고

각자 상황에 맞게, 목적에 맞게 적용해보시길 바랍니다!

개별 단지분석 방법

출처 입력

먼저 제가 생각한 단지분석의 예시를 들자면,

1. 입지 지도/선호동

지도 위에서 단지를 다시 한번 그려

전철이 가까워 직장인들이 출근하기 쉬운지

초등학교를 품고 있어 아이가 안전하게 등하교가 가능한지

등등 단지의 가치를 도식화해서 머리에 새깁니다.

또한, 단지의 로얄동과 왜 로얄동인지 특징을 새겨

디테일한 단지 선호도를 가려냅니다.

2. 입지 등급표

앞서 말씀드린 지역 별 특징을 고려하여

입지 중요도를 고민해보고 입지 등급을 매겨줍니다.

이때, 단순히 등급을 매기기보다

전철은 얼마나 가깝고, 주요 업무지구에 얼마나 가까운지

실제 갈 수 있는 초등학교, 중학교는 어디인지

주변 편의시설은 어떻고, 주변 환경이 쾌적한지

재건축 절차는 어떻게 진행되고 있고 실현 가능한지

등등 디테일한 입지 요소들을 서술해줍니다.

3. 네이버 호가/아실 실거래가

네이버 호가와 아실 실거래가를 비교하여

현재 호가에서 얼만큼 협상이 가능할지

동별, 타입별 가격차이가 나는지 비교해봅니다.

또한, 6개월~1년 거래량 수준을 보고

선호도를 가늠해봅니다.

선호도가 높은 단지들이 거래도 활발하겠죠??

4. 평형 별 상승분 (상승률), 하락분 (하락률), 수익률

해당 단지의 시세흐름에 따라

상승률, 하락률, 수익률을 머리에 새깁니다.

단, 하나의 단지에 매몰되기보다

해당 생활권, 구 안에서 다른 단지와 비교를 통해

보다 넓게 그 의미를 파악해보시길 바랍니다!

5. 생각 넣기

가장 중요한 부분이라 할 수 있는데요!

실제 현장에서 느꼈던 부분,

손품을 통해서 느꼈던 부분을 작성하면서

누가 이 단지에 살고 싶고,

왜 여기에 살고 싶은지,

이 단지만의 단점 혹은 장점이 있는지

관점으로 내 생각을 자유롭게 써주시면 됩니다.

예를들면, 선호도 높은 단지 파크리오는

단지 내 초등학교가 있어 아이들 등하교에 편하지만,

중학교는 단지 안이 아닌 장미 단지에 있어서

초중이 다 있고 중학교 선호도가 높은

엘스, 리센츠에 비해 선호도가 낮을 수 있겠구나.

2호선과 8호선을 둘 다 이용할 수 있는데,

보다 강남역을 쉽게 이용할 수 있는 2호선 근처인 1단지가 더 선호도가 높겠네.

가까운 거리에 롯데백화점과 롯데월드타워, 그리고 풍납동에 아산병원이 있어

젊은 사람들, 노인분들 선호도가 높겠구나.

전월세 거래가 활발하구나.

시장상황이 관망세이기도 하고, 많이 오른감이 있어서 상대적으로 매매거래가 안되고 있지만

선호도가 높아서인지 임차 수요는 많구나.

등등

제 생각을 마구마구 넣어줍니다.

물론, 틀릴 수 있지만 생각 넣는 것에 의의를 두고 넣어줍니다!!

그래야 통찰력이 쌓이니깐요!

개별 단지 분석 방법은 엄청 다양합니다.

앞서 말씀 드린 것처럼 임보의 목적에 적합한

단지분석을 하면 보다 재밌게 할 수 있을 거에요 ㅎㅎ

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생활권 분석 방법

개별 단지분석이 끝났으면 생활권 별로 그룹핑을 해서

생활권 내 단지 선호도 순위를 매겨줍니다.

좋은 글을 써주신 땅콩땅콩님의 칼럼 첨부드립니다.

감사합니다.

이번 임장보고서엔 단지분석에 더해서, 생활권분석도! [땅콩땅콩] (+PPT 첨부)

https://cafe.naver.com/wecando7/9087419

수익률 비교

마지막으로는 수익률 비교인데요!

개별 단지에서 비교를 했지만,

다른 단지와 보다 수치적으로 비교하기 위해

전체 단지를 수익률 분석을 해서 비교해봅니다.

수익률 분석에 대해 통찰력 있는 글을 써주신 리즤님 칼럼 첨부 드립니다.

감사합니다.

아파트 투자 시 단지 수익률 분석의 모든 것 (feat. 수익률분석표 엑셀 양식 첨부) [리즤]

https://cafe.naver.com/wecando7/9834066

단지분석이 끝났으면 최종적으로 투자로 이어질 수 있어야합니다.

앞서 말씀드린 단지분석의 목적 기억나시나요?

임장지 내 단지들의 최종 선호도 차이를 구분할 수 있어야 하고

과거 수익률이 많이 났던 단지들의 특징을 뽑아낼 수 있어야 합니다.

이렇게만 한다면 투자 기회가 왔을 때,

어떤 단지에 투자하면 좋을지 감을 잡으실 수 있으실 겁니다.

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쓰다 보니 말이 길어졌네요 ㅠㅠ

단지분석의 목적을 정확히 알고

실제로 투자로 이어지는 임장보고서 꼭꼭 작성하시길 바랍니다!

긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)

부족한 글에 신랄한 댓글 환영입니다!♡

꼭 읽어야할 월부 BEST 글>

강남역 20분컷 6억원대 역세권 아파트가 있다고? (심지어 2호선?)

https://link.weolbu.com/3S2fp2X

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