"나는 부동산과 맞벌이 한다" 독서 후기

STEP 1. 책의 개요

1) 나도 평범한 월급쟁이다 : 주로 직장에서 많은 시간을 보내지만, 내 주머니로 연결된 파이프 라인은 때가 되면 자동으로 현금을 전송한다. 직장 생활과 재테크 공부를 병행한 10년이라는 시간 동안 내가 목표로 한 것이 바로 이것이었다. 자아 실현을 위해 일을 하게 되면서 나의 내면에 더욱 귀를 기울일 수 있게 되었고, 삶에 대한 만족도와 자존감 역시 향상됐다.

2) 월급 외에 다른 수입원을 만들어라 : 어느 분야든 1% 안에 드는 실력만 갖춘다면 충분히 승산이 있다고 생각했다. 그 1% 안에 들기 위해 정말 부단히 노력했다. 약 2년 동안 대부분의 재테크, 부동산 베스트셀러를 모두 구입해서 읽었다. 정말 좋은 내용이다 싶은 책은 그 내용을 종이에 한 글자씩 옮겨 적으며 저자의 지식을 내 것으로 만들기 위해 노력했다. 재테크 공부를 시작한 지 3년이 지난 시점부터 지식을 실천으로 옮겼다. 6개월 만에 부동산 6채를 구입했다.

3) 계획을 세우고 꾸준히 실천하라 : 그 목표가 10억이든 100억이든 이를 이루려면 그 크기에 맞는 전략과 계획을 세워서 실천해야 하는 것이다. 많은 책을 읽고 좋은 정보를 아는 것이 중요한 게 아니라, 그 방법을 연구해서 행동하는 것이 중요하다는 사실을 놓쳤기 때문이 아닐까?

1. 책 제목 : 나는 부동산과 맞벌이 한다
2. 저자 및 출판사 : 너바나. 알키
3. 읽은 날짜 : 2024.02.14~02.28
4. 총 점(10점 만점) : 10점.10점

STEP 2. 책에서 본 것과 깨달은 것

<1장> 당신은 왜 아직 부자가 아닌가

# 자수성가 # 가난 # 원금 # 투자 # 본연의 가치 # 전세금

01. 월급 만으로 부자가 될 수 있을까?

부자의 70&는 자수성가 한 사람들이다. 당신은 어떤가,

1) 회사는 직원을 부자로 만들어 주지 않는다 : 냉정하게 현실을 돌아봤다. 월급만으로는 가난에서 벗어날 수 없다는 사실

2)자녀에게 가난의 족쇄를 채우지 않는 법 : 노력 없이 행운으로 원하는 것을 얻는 것을 '무임승차' 라고 한다. 당 신이 원하는 목적지에 도착하려면 무임승차를 할 것이 아니라 스스로 버스를 몰아야 한다.

3) 월급쟁이도 부자가 될 수 있다 : 당신의 꿈이 그저 노후에 일하지 않고 여행 다니면서 가족과 행복한 시간을 보내는 것이라면, 월급쟁이인 당신도 충분히 그 꿈을 이룰 수 있다. 자산을 잃지 않기 위해서 어쩔 수 없이 재테크를 해야 하는 시대에 우리는 살고 있다.

4) 근로 소득을 자본 소득으로 : 자본가나 투자자들의 삶은 어떤가, 그들은 자신이 직접 일하지 않아도 사업 소득 또는 배당, 월세 소득으로 돈이 돈을 벌어다 주는 시스템을 갖추고 있다.

02. 서민의 발목을 잡는 금융사

1) 금융 상품의 치명적 약점 : 적립식 펀드는 손실의 위험이 있고, 내 돈을 누가 어떻게 투자하는지 알 수 없으며 그 일에 내가 전혀 관여할 수 없다.그들이 알려주는 시스템이 바로 그들이 돈을 버는 방법이기 때문이다.

2) 부자가 아닌 당신 은행을 떠나라 : 직접 돈을 불릴 수 있는 주식이나 부동산 투자에 최선을 다해야 한다. 이러한 투자의 경우 실력이 쌓이면 '원금을 잃지 않는 투자'를 할 수 있게 되며, 은행이나 간접 투자인 펀드보다 훨씬 높은 수익률을 올릴 수 있다.

3) 인과 관계의 법칙 : 투자를 하기로 결심했다면 그 투자로 어떤 결과가 나올 지를 예측해보는 자세가 반드시 필요하다.

03. 놓쳐선 안 되는 부자 될 기회를

우리는 매우 다양한 편견 속에 살아가고 있는데, 이 편견은 우리가 올바른 결정을 내리는 걸 방해하고 종종 우리 주변에 찾아오는 기회를 놓치게 만든다.

1) 첫 번째 기회 : 언론을 믿은 내가 얻은 수익은 고작 이자 17만원 이지만, 언론을 믿지 않고 도전한 친구는 1억 원을 벌었다.

2) 두 번째 기회 : 7,000만원으로 나는 집을 사용할 권리를 얻었고, 집주인은 3,000만원으로 집을 소유할 권리를 가졌다. 투자의 패러다임은 계속 바뀌는데 나는 계속 뒤 북만 치고 있었던 것이다.

3) 세 번째 기회 : 홈런은 아닐지라도 경험을 쌓는 측면에서 번트라도 대자는 심정이었다.

4) 성공의 방해꾼, 당신의 선입견 : 경험 상 성공적인 투자를 위해 가장 필요한 것은 "선입견을 배제하고 물건 본연의 가치를 바라볼 수 있는 눈"이다. 내 앞에 지나가는 나쁜 볼에는 손대지 않지만, 내 앞에 좋은 볼(기회)이 오면 그걸 포착해 바로 타격에 나선다.

04. 전세 난민을 부추기는 사회

1) 가장 위험한 투자 : 자본주의 사회에서 원금만 지키려고 하는 방식은 결국 실패한 투자가 될 수 밖에 없다. 인플레이션으로 인해 원금이 계속해서 줄어들기 때문이다.

2) 부자의 관점에서 보라 : 인간은 누구나 자기가 처한 위치에서 모든 것을 판단하게 마련이다. 같은 기사라도 만약 자신이 집주인이라면 전세금이 오른다는 소식이 반가울 것이고, 임차인이라면 이런 상황이 암담한 것이다. 언론과 정부의 말을 있는 그대로 다 믿어선 안 된다. 그들은 서민을 위한 정책이 아닌 자신들의 입장에서 유리한 기사를 내고 정책을 편다.

3) 위험을 다루는 지혜 : 리스크는 통제 가능한 위험. 데인저는 통제 불가능한 위험을 뜻한다. 투자할 때는 통제 가능한 리스크를 감당할 수 있는 물건에 하면 된다. 투자할 때는 무조건 위험을 피하기 보다 위험을 계량화하고 수익까지 계산 해보는 과정이 반드시 필요하다.

05. 당신이 버려야 할 재테크에 관한 편견을

1) 대출은 재테크의 적이다 : 레버리지 효과는 수익이 마이너스가 될 경우 손실 또한 몇 배 이상 커지게 된다는 위험이 존재한다. 따라서 절대 잃지 않는 곳에 투자해야 한다는 조건이 붙는다.

2) 전세금은 최고의 지렛대 : 모든 대출에는 이자가 있다. 하지만 전세금에는 이자가 없다. 이 사실을 명심하라. 무이자로 세입자의 돈을 빌려 레버리지를 얻을 수 있다.

3) 세금이 너무 많다 : 기대 수익이 크다는 점. 이것이 바로 부동산 투자의 매력이다. 투자자가 세금을 많이 낸다는 것은 그만큼 수익이 많다는 것이고 연봉이 높다는 것과 비슷한 이야기이다.

4) 투자에는 목돈이 필요하다 : 준 무피 투자는 일반적인 부동산 매매를 통해 실현 가능하지만, 실 무피 투자는 부동산 경매로 실현되는 경우가 많다.

재테크를 근로 소득을 은행에 차곡차곡 모으는 것이라고 생각을 했다. 하지만 지난 과거 자장면 가격이 현재 자장면 가격을 몇 배 이상 비싸졌다는 사실을 알았다.즉 자본주의 사회에서 모든 물가는 제 자리가 아닌 상승으로 이어진다는 것이다. 따라서 근로 소득을 자본 소득으로 바꾸어야 하는 재테크는 자본주의 사회에서 살아야 하는 사람들의 필수 임을 알게 되었다. 그 방법 중 하나로 모은 종자돈으로 이자가 없는 전세금 레버리지를 이용하는 부동산 투자 방법이 있고 이는 내가 잘 알고 투자하면 안정적인 노후를 보장 한다는 것이다. 여기서 절대 잃지 않는 투자를 강조를 하였다. 잃지 않는 투자를 하기 위해서는 먼저 물건에 대한 본연의 가치를 잘 알아야 하고 거기에 맞는 대응책도 있어야 한다는 것이다.

<2장> 월급쟁이 너바나가 구축한 돈 버는 시스템

# 잃지 않는 투자 # 시세 차익 # 현장 # 발 # 무더운 여름 # 장마철 # 크리스마스 # 암탉 # 병아리

01. 월급쟁이를 위한 부자 시스템 구축 법

고민 끝에 얻은 방법은 절대 잃지 않는 투자를 해야 한다는 것이다. 또 투자를 시작하면서 근로 소득을 자본 소득으로 바꿔야 한다는 걸 알게 되었다.

1) 너바나의 시스템 : 나는 가장 먼저 내가 원하는 삶을 살기 위해서 얼마의 돈이 필요할 지 생각했다.

투자한 부동산의 전세금이 오르면서 처음 예상했던 것보다 훨씬 큰 채 당 수익이 돌아왔다.

2) 1단계 - 흑자 구조 만들기 : 몇 건의 투자를 하고 나면 더 이상 투자할 돈을 마련 할 수 없다는 것이었다.

월급쟁이로서 소득을 크게 늘리는 것이 불가능했던 내가 선택한 방법은 지출을 줄이는 것이었다.

3) 2단계 - 수익형 부동산 투자하기 : 나의 원칙은 대출을 제외하고 12%의 수익률이 보장되는 부동산을 찾는 것이었다. 상가는 공실 일 때 대출이자와 관리 부담이 너무 크기 때문에 아파트와 빌라, 오피스텔을 중심으로 접근했다. 그렇게 어는 정도 경험이 쌓인 뒤에는 상가 투자를 시작했다.

4) 3단계 - 시세 차익형 부동산 투자하기 : 수익형 부동산을 갖게 되면서 월급 이상의 월세를 받는 등 현금 흐름이 발생했다는 점은 감사한 일이었지만 처음 내가 가진 목표 30억 원을 모으는 데에 한계가 있다는 걸 알았다.

임대 수익률은 낫지만 한 번 시세가 상승하게 되면 아파트의 경우 몇 년치의 월세를 상회 하는 수익을 얻는 것도 가능하기 때문이었다.

5) 4단계 - 시스템 확장하기 : 나는 한 번 매입한 부동산을 잘 팔지 않는다.

이것이 가능한 것은 월급을 통해 생활비가 마련되고 월세를 통해 투자금이 생기면 전세 상승으로 인해 추가 투자금까지 생기는 구축되어 있기 때문이다.

02. 500만원 시작한 지방 부동산 투자

2007년 당시만 해도 투자 선호도가 가장 높은 지역은 '버블세븐'이라 불렸던 강남과 목동, 분당, 수지 등이었다. 지금 와서 보니 당시 그 지역에 들어가는 건 최악의 투자였는데 , 그 때 언론들은 연일 유망한 투자처로 그 지역들을 소개했다. 현장을 발로 뛰다 보니 어느 지역의 어떤 물건이 저렴한지 피부로 알 수 있게 되었다.

1) 임장을 통해 배우다 : 신문이나 인터넷에 소개되는 매물은 그냥 지나치는 것이 아니라 실제 투자 대상으로 삼기 시작한 것이다. 임장을 통해 투자 후보지를 많이 물색하다 보니 매물에 대한 이해도 훨씬 쉬웠다.

그 물건의 가격을 보면 급매로 나온 것인지 일반 시세로 나온 것인지 바로 알 수 있었다.

여름철 가장 무더울 때와 장마철, 그리고 겨울 크리스마스 때부터 음력 설 전 까지다. 이 때 부동산을 매입하면 가장 저렴하게 구할 수 있다. 그래서 그 가격에 다른 물건이 나오면 50만 원이라도 더 깍으려고 노력하면서 하나 둘씩 매입해갔다.

2) 지방 부동산 괜찮을까? : 시기나 물건에 따라 달라진다. 많은 사람들이 지방 부동산에 집중할 때 나는 역으로 수도권 부동산에서 좋은 물건들을 찾아냈다. 장점은 소액 투자 가능하고 리스크가 크지 않다는 것이다.

수도권 부동산 투자와 비교할 때 수익률도 더 높은 편이다. 다만 투자자가 수도권에 거주하고 있을 경우 거리가 멀어 관리가 어렵다는 것이 단점이다. 고연봉을 주는 대기업이 위치한 지역이나 향후 우리 나라를 먹여 살릴 만한 기술을 보유한 기업이 있는 지역은 유심히 살펴본다.

그 지역의 물건 중 매매가와 전세가가 붙어 있는 것이 있다면, 주저하지 말고 투자하라.

03. 경매로 잡은 1,000만원 짜리 수도권 부동산

부동산 경매의 가장 큰 장점은 워런버핏이 늘 이야기 하는 것처럼 부동산을 '싸게 사서 비싸게 팔 수 있다'는 것이다.

1) 시세 차익형 부동산 네 가지 전략 : 싸게 사서 싸게 판다(절대가 자체가 싸다. 매도 타이밍 어려움).

싸게 사서 비싸게 판다(보유 체력과 리스크 관리 필요). 비싸게 사서 싸게 판다. 비싸게 사서 비싸게 판다( 지역 거주민 소득, 직장, 교통, 교육 등의 여건을 타 지역의 조건과 비교해보고 이에 합당한 가격인지 살펴봐야 한다)

2) 부동산 고수의 말, 모두 믿어도 될까? : 신속히 매입을 결정할 수 있었던 건, 강의를 듣기 전부터 여러 지역에 임장을 다니면서 미리 봐둔 물건이었기 때문이었다. 투자금이 여유롭다면 일반 매매로 충분히 좋은 물건을 매입할 수 있다. 하지만 본인의 투자금이 넉넉치 않다면 부동산 경매를 배워 두는 게 좋을 것이다.

04. 아내 대신 상가와 맞벌이를 시작하다

1) 월급을 가져다 줄 물건 찾기 : 공실, 주변의 임대 시세 조사. 주변 임대 여건 상권, 지하철, 이용자 소득 수준 파악, 지역 내 변화하는 상권, 호재 인근에 역, 더블 역세권, 커피숍(부가 가치가 높은 상권). 안정적인 직장인 공공 기관이 맞은편에 있다.

2) 상가에 가치를 불어 넣다. : 부동산 투자에도 첫 인상이 굉장히 중요하다.

나는 상가를 깨끗이 청소하고 수리부터 시작했다.(같은 값이면 다홍치마, 훈남 바리스타). 임대 홍보 브로슈어( 상가의 장점을 일목요연하게 요약). 직접 부동산 중개사무소에 상가 임대를 내놓을 때는 해당 물건 주변 중개사무소 뿐만 아니라 상가 임대료가 더 비싼 다른 지역의 중개사무소에도 세를 놓았다. 임차인 입장에서 상대적으로 권리금이나 세가 부담 될 경우 차선으로 선택할 수 있게 하기 위해서였다.(팁: 임대 물건 사진, 동영상 촬영, 유튜브. 중개업자의 마음을 사로 잡을 수 있다).

볼품은 없더라도 알을 낳은 암탉을 고르거나 오히려 병아리라도 해도 암컷을 싸게 구입해 가꾸고 건강하게 키워야 하는 것이다. 상가는 주거용 부동산과 달리 임대료가 저렴하다고 해서 무조건 임대가 나가지는 않는다.

3) 900만원의 월세를 창출하는 법 : 당신이 모를 뿐 대부분의 기업과 은행 같은 경제 주체들은 이와 같은 방식으로 영업이익을 발생 시킨다.

수익형 부동산은 환금성(매매로 내놓을 때 거래가 용이한지), 수익률( 대출이자를 납입하면서 금리가 올라도 충분히 목표 수익이 나는지). 원금 보전성( 돈을 잃지 않을 투자인지. 기본 원칙은 '낙찰가= 대출금액+ 보증금' 으로 내돈이 거의 들이지 않아야 한다. 월세로 들어오는 돈이 대출이자를 훨씬 상회 해야 한다. )지속적으로 보유 물건을 늘려야 한다.

05. 노후를 위해 오피스텔로 연금을 준비하다

1) 연금 대신 수익형 부동산 : 20만 이하의 월세를 받는 지역은 투자하지 않은 것을 원칙으로 삼고 있다. 월세가 싸는 것은 수요보다 공급이 많다는 이야기 이기 때문이다. 소액으로 투자가 가능한 물건은 실패해도 부담이 적다는 것이다.

2) 가난한 비평가 풍족한 실천가

06. 한 번의 투자로 억대 연봉을 벌다

1) 기회가 된 위기 : 나는 인도 명령 신청서를 꼼꼼히 기입하기만 하면 인도 명령 결정이 날 것이라고 낙관했다.

2) 준비하면 이긴다 : 무슨 일이든 준비를 많이 한 쪽이 유리하게 진행 된다는 것이다.

투자는 잘하면 큰 돈을 벌지만 잘못하면 큰 돈을 잃을 수도 있다. 많은 고민과 연구 끝에 투자는 결정하는 이들이 더 좋은 결과를 얻는다.

조급한 마음으로 잘 따져 보지 않고 덜컥 투자하기 보다는 더 많은 책을 읽고 더 여러 번 현장에 방문한 뒤 투자를 결정하길 바란다.

볼품없는 암탉을 골라야 한다고 배웠다. 그런데 여전히 내 눈과 뇌는 화려한 수탉을 바라보고 있다. 이것은 내 실력이 아직 차오르지 않았다는 것이다. 하락장이고 투자하기 좋은 시장이라고 연일 귀에 들어 오는 현 시점에서 마음만 급해 지고 있다. 충분히 내가 알고 대응 할 수 있는 물건인지. 큰 수익이 아닌 안정적이고 잃지 않은 물건인지, 내가 정한 원칙에 맞는 물건인지. 끊임없이 비교 분석을 하여 결정을 해야 한다. 잃지 않아야 한다. 근로 소득이 많지 않아 더 이상의 투자금을 모으지 못하고 있는 것이 내 현실이다. 신중하게 또 신중하게 결정을 해야 하고 최종 결정은 거인의 어깨를 꼭 이용하여 나의 투자금을 심어야 한다.

<3장> 돈 걱정 없는 월급쟁이 되는 법

# 목표 금액 # 평가 시간 # 투자 시간 # 순 자산 # 시스템 소득

01.당신이 부자가 될 가능성은?

돈을 다룰 수 있는 능력이 없는 사람에게 하루 아침에 찾아온 엄청난 부는 그렇게 허무하게 빠져 나가기 마련이다.

1) 당신의 부자 지수는 몇 점? : 구체적 목표 금액, 가계부 재무제표 작성, 경제적 목표 달성 노하우, 부동산 단기 매도, 근로 소득 이외, 임대 소득, 배당 소득 유무, 100권 이상 투자 관련 책 독서 , 월 가계 수지( 월 소득 - 총 지출)*240 이 재테크 목표 금액이 크다. 수입의 대부분을 저축, 펀드 투자, (나이*세전 연봉)/5 보다 순 자산이 많다. 자산이 적을 때 포트폴리오에 맞춰 분산 투자. 부자 준비 10년 간 하루 2시간 이상 투자. 가진 돈에 만족 더 이상 부를 추구하지 않는다.

2) 당신은 어떤 투자자가 될 것인가? : 투자금을 최소화 시킴으로 상대적으로 높은 수익률을 거둘 수 있는 부동산 투자하는 방식을 고집했다.

전혀 준비 되지 않은 투자자( 좀 더 소액 물건으로 투자 경험을 쌓은 후에 다른 투자처를 찾아보라고 권유하다).

주관이 없는 투자자( 원래부터 대출 받는 것에 부정적이었던 B는 내가 2금융권인 신협에서 대출을 받고 있다는 말에 놀란 기색을 보였다.

준비된 투자자( 나는 늘 부동산 투자에 본격으로 나서기 전에 많은 투자 관련 서적을 읽고 발품을 팔아 여러 현장을 둘러보기 권한다. 매매가 대비 전세 비율이 높은 아파트를 찾는 것이었다.)

02. 당신은 어떠한 삶을 살고 싶은가?

명확히 설정한 목표가 없으면, 우리는 사소한 일상을 충실히 살다가 결국 그 일상의 노예가 되고 만다.

1) 삶의 목표를 설정하는 법 : 구체적인 목표를 정해 종이에 적는다.

꿈을 이루기 위해서 얼마나 필요한지 계산해서 구체적으로 기입하라.

이 꿈을 언제까지 이룰 것인지 정해라.

목표를 기한까지 이루기 위해 선택할 수 있는 수단을 고민해라.

목표를 이루기 위해 장기, 중기, 단기, 연, 월, 주, 일 단위 계획을 세워라.

실행하고 평가하는 시간을 가져라.

목표를 달성했다면 반드시 보상하라.

삶의 목표를 다른 사람에게 공개하라.

03. 노후 자금으로는 얼마가 필요할까?

은퇴 이후 약 20년 이상을 소득 없이 살아야 하는 것이다. 노후가 준비되어 있지 않다면, 장수는 축복이 아닌 고통이 되는 셈이다.

1) 창업이 답이 될까? : 나이가 들수록 근로 소득보다는 시스템으로 돈을 버는 소득을 늘려야 한다. 매월 똑같이 300만원을 번다고 해도, 자영업자가 버는 300만원과 자영업자를 임차인으로 둔 임대인이 버는 300만원은 질적으로 다르다는 걸 기억 해라.

2) 노후에 필요한 적정 자금 : 월 평균 250~300만 원 정도의 노후 소득이 있어야 경제적으로 여유로운 노후를 보낼 수 있다.

3) 노후 자금 계산기 : (평균 예상 수명-은퇴 나이)*원하는 은퇴 생활비*12개월

4) 경제적 자유보다 경제적 안정 : 만약 월 2,000만원이 나오는 시스템을 보유하고자 한다면 1년에 200만원 이라도 나오는 시스템부터 갖춰야 한다.

04. 자산을 불리는 공격 법, 자산을 지키는 수비 법

수익을 늘린다. 비용을 줄인다.

1) 수익을 늘려라 : 현재 재무 상황을 알기 위해 가계부를 작성한다. 월세가 나오는 수익형 부동산(상가, 오피스텔, 빌라), 시세차익을 얻을 수 있는 부동산(아파트 , 토지) 투자는 인플레이션을 대비하여 적금에 가입하는 것과 같다. 직장 생활로 얻는 월급이나 수익형 부동산 투자로 얻는 수익은 넣어둔 예금에 대한 이자나 채권과 비슷하다.

2) 비용을 줄여라 : 절약하는 것은 신중함의 딸이자, 겸손함의 여동생이며 자유의 어머니이다.

3) 수익율 10% 투자처 : 당신에게 10% 수익률을 얻을 수 있는 방법을 알려줄 테니 지금 당상 실천으로 옮기기 바란다. 그 방법이란 지출을 10% 줄이는 것이다.

05. 투기와 투자를 구분하라.

투자는 특정한 이득을 얻기 위해 시간과 자본을 들이는 행위.

투기는 기대 수익이 합리적 기준에 따라 설정된 것이 아니라, 감정적 요인과 당시 시장의 모멤텀에 따라 결정되는 경우가 많다.

초기엔 사람들이 경제적 자유를 이루겠다는 순수한 목적으로 투자 시장에 들어오지만 막상 투자를 시작하면 그 과정이 녹록지 않다는 것을 깨닫게 된다.

사람들이 가장 많이 저지르는 실수가 조급하게 투자 대상을 선정을 하는 것이다.

투자 하기 전 물어야 할 질문 :

이 투자로 어떤 손해가 일어날 수 있는지 가늠할 수 있는가?

이 리스크를 스스로 통제할 수 있는가?

이 물건에 투자하면 원금을 보존할 수 있는가?

이 물건의 수익률(대출을 제외한) 이 내가 목표로 하는 수익률에 부합하는가?

이 물건을 매도할 때 다른 사람이 바로 받을 만큼 매력적인가?

스스로 투자에 대한 확신이 서질 않고 자신이 없다면 좀 더 기다려라. 기다리는 것 또한 기회를 갖는 것이다.

서둘러 우연히 수익을 얻을 수도 있겠지만 실패하면 시장을 떠나야 할 수도 있다.

06. 투자 수익 금은 월급이 아닌 보너스

1) 왜 죽음을 택했을까? : 투자를 시작하기 전, 얼마의 돈을 벌 가능성이 있다는 유혹에 흔들리지 말자.

"절대 잃지 않겠다"는 투자 원칙을 지킬 수 있는지 꼼꼼히 따져 보길 바란다.

2) 월급과 보너스 : 큰 돈을 벌기 위해 "리스크 관리"라는 안정 장치는 필수다.

당신의 매달 생활비와 투자비를 마련하는 것이 투자를 위한 필수적인 안전 장치다.

현재 하고 있는 일에 충실히 임하면서 그렇게 모인 돈을 종자돈 삼아 투자해 자본 소득을 가져오는 시스템을 만드는 것이 지금 당신이 해야 할 일이다.

투자는 검과 같다. 검의 손잡이를 잡은 사람에게는 기회가 될 수 있지만 칼날을 잡은 사람에게는 치명적 상처를 안긴다.

2019년 10월에 이 책을 구입 후 5번째 읽고 있다. 50점 이하였던 부자의 지수가 80점까지 올라왔다. 강의와 독서를 통해 배운 것을 하나씩 실천해 가고 있다. 완벽하지는 않지만 내가 할 수 있는 곳에서 최선의 투자를 올해 하기로 목표를 정했다. 단기적인 수익에 집착을 하지 않고 가치가 있는 것에 집중을 하려 한다. 또한 내가 감당 할 수 있는지 항상 상황을 체크 하고 있다. 많은 것들을 생각 할 수록 결정이 어려워 지고 있고 힘들다. 하지만 내가 해야만 되는 일이다. 나를 위해 일해 줄 직원을 뽑는 것이다. 오래도록 모진 풍파를 견디어 내고 쓰러지지 않는 튼튼한 직원을 찾아야 한다. 조급해 하지 말자

<4장> 월급쟁이를 위한 재테크 노하우

01. 초보 투자자를 위한 투자 공부 법

결국 끝까지 살아남아 성공한 이들은 현장을 떠나지 않고 발로 뛰며 꾸준히 투자 공부를 해온 사람들이었다.

그들의 공통점은 투자에 뛰어 들기 전, 어느 정도 기간 동안 어떻게 투자를 해 나갈 것인지 연구했다는 것이다.

1단계 경제 신문 읽기 : 국내외 경제 흐름 파악, 금융과 기업 동향 분석.가장 관심 있는 분야, 하루 1시간 읽기, 대기업 동향 반드시 챙김. 뜻을 모르는 단어는 검색을 통해 의미 파악한다.

주식이나 부동산은 보유했다 생각하고 시세를 체크하라. 매주 한 번씩 시세를 체크하여 가격 등락의 흐름을 파악하게 되면 향후 투자 시 매우 유리하게 활용할 수 있다.

2단계 투자 관련 책 읽기 : 100권 이상의 투자 관련 책

좋은 책은 정독하고 저자의 의중을 파악할 때까지 계속 읽는다.

한 권의 책에서 그동안 알지 못했던 한 가지 만이라도 배우게 된다면 그것 만으로도 그 책은 읽을 가치가 있는 것

투자 방법의 장점을 찾아보고 내 것으로 만들기 위해 노력하라.

매달 5만원 정도 책을 구입하자.

통독-> 필사-> 적용

3단계 온라인에서 정보 및 동료 얻기 : 실시간으로 공유되는 정보 유용. 투자 후기를 통해 간접적 경험.

좋은 동료는 버팀목이다.

4단계 매주 1회씩 임장하기 : 거주 지역은 가장 잘 아는 곳이기에 그 지역의 장단점을 파악하기가 쉽다는 것이 큰 장점이다. 발로 쌓는 지식은 쉽게 잊히지 않는다.

1) 인터넷 사전 조사 : 투자 지역의 정보. 부동산 중개사무소에 가서 물어 봐야 할 것들 미리 생각해두자. 세대 수, 향, 입주 연도, 난방 방식, 아파트 단지 구성 내용, 평형별 평면도, 시세 추이 내역 등

2) 부동산 중개사무소 전화 문의 : 10군데 이상의 중개사무소에 연락하여 정확한 시세 파악하고 내편을 만든다.

매도자(임대인), 매수자, 임차인 이 세명의 입장에서 문의한다.

3) 부동산 중개사무소 방문 : 부동산 투자 또한 비즈니스 차원에서 접근해야 한다.

존중 받고 싶다면 상대방을 배려해야 한다.

4) 임장 보고서 작성 : 그 지역과 해당 물건에 대한 간략한 정보나 특이사항, 자신의 의견 등을 꼭 기록한다.

5단계 멘토 만나기 : 벤치마킹. 성공한 투자 선배들을 만날 수 있는 가장 쉬운 방법 즉 비용을 내고 그들의 강의를 듣는 것이었다.

02. 수익률 계산하는 법

1) 수익률이 중요한 이유: 워런버핏 평균 20~25% 수익률

높은 수익률은 열심히 일해서 벌어야 하는 근로 소득이나 사업 소득과는 다르게, 한 번의 투자로 그 이후 큰 노력이 없어도 이익을 가져다 주는 투자 소득을 결정한다.

보유하고 있는 돈이 얼마든 당신이 투자하는 방식의 수익률이 얼마 인지에 따라 그 돈이 눈덩이처럼 커질 수도 있고 눈 녹듯 사라질 수도 있다.

2) 수익률 계산 식 :

대출 제외 수익률(%) = (월세*12)/(총매입-보증금)*100

대출 포함 수익률(%) =(월세-월이자*12)/(총매입-보증금-대출금액)*100

대출 제외 수익률 12% 이상(홈런) 10% 이상(안타)

3) 나만의 기준 수익률 정하는 법 : 대출을 많이 받으면 힘들게 임장 나니고 어렵사리 입찰을 하여 명도까지 해서 임대를 내놓고는 결국 은행만 배불러 주는 꼴이 된다.

따라서 가급적이면 대출을 제외하고 보증금을 최소로 한 상태에서 계산한 수익률을 기준으로 삼는 게 좋다.

03. 직장 생활과 투자를 병행하는 법

성공적인 투자의 4요소 : 돈, 시간, 노력, 경험

1) 직원의 시간 관리 : 직원의 마인드란 무슨 일이든 혼자서 해결하려는 마인드다.

당신의 정말 큰 돈을 벌길 원한다면 당신이 아껴야 할 것은 돈이 아니라 당신의 시간이다.

2)CEO의 시간 관리 : CEO처럼 돈으로 다른 이의 시간을 사는 습관을 들여야 한다.

3) 아웃소싱하거나 협업하라 : 투자 물건을 봤을 때 이 물건이 얼마의 가치가 있으며 앞으로 내게 어느 정도의 수익을 가져다 줄 수 있는지 계산할 수 있는 능력만 갖추면 된다.

이러한 비용 또한 당신의 수익률 계산에 들어가 있어야 한다.

우리는 직장 업무 외에 여러 가지 일들을 하기 위해, 즉 팔방미인이 되기 위해 투자를 하는 것이 아니다.

그저 돈과 시간과 노력을 통해 스스로 굴러가는 시스템을 만들기 위해 투자를 하는 것이다.

직원은 혼자 일하지만 사장은 협업하거나 다른 사람에게 돈을 주고 일을 위임한다.

직원은 일을 한 만큼 돈을 받지만, 결국 큰 돈을 버는 것은 사장이라는 것을 꼭 기억하라.

04. 부동산 투자, 언제 해야 할까?

확실한 건, 투자하는 데 이러한(낙관론, 비관론) 전망이 무의미하다는 것이다.

1) 한국 부동산의 역사 : 2004~2005년 (강남 재건축 시장), 2006~2007년(재개발), 2008~2011년(지방 부동산 큰 이익)

그렇게 2012년이 되어 부동산 투자자들이 지방을 다시 한 바퀴 돈 이후 뒤늦게 서야 언론이 '지방 부동산 시장에 훈풍이 돈다' 라는 기사를 내기 시작했다.

뒤늦게 투자자들이 몰렸고 난 언론이 이야기하는 것과 반대로 내가 구입했던 부동산들을 원하는 수익에 맞춰 하나 둘씩 매도 할 수 있었다.

2) 부동산 투자의 명과 암 : 뒤늦게 이 흐름에 뛰어 들거나 항시 변화를 거듭하는 시장의 흐름을 부인하면서 계속 물건을 갖고 있는 사람은 자산을 잃을 가능성이 크다.

부동산 투자에서 성공을 거둔 사람들의 원칙은 단 한 가지다. 그들은 철저하게 남들과 다른 길로 간다.

그들은 자신만의 투자 기준을 가지고 '저 평가된 부동산' 에 투자했다.

지방 부동산에 집중했던 것은 자기자본 수익률과 부동산 건축 원가 등 여러 요소를 고려 했을 때 당시 부동산 물건들의 가격이 절대적으로 싸다고 판단 했기 때문이다.

2010년 수도권 시장 하우스 푸어, 아파트는 끝물이라고 이야기 할 때 나는 투자 원칙을 지키면서 저렴하다고 생각하는 지역의 부동산을 매입해 나가기 시작했다.

3) 부동산 투자의 굿 타이밍 : 오를 거라는 확신이 든다면, 그리고 절대 잃지 않을 준비가 되었다면 당장에라도 뛰어들어라.

다만 아직 확신이 서지 않았다면 다음 기차를 기다리거나 남들이 거들떠보지 않지만 저평가된 근거가 확실한 투자처를 찾아라.

미래는 그 누구도 예측할 수 없다.

시장은 항상 상승과 하락을 반복한다.

자신의 기준을 세우고 본인이 싸다고 생각할 때 많이 매입하면 된다.

강태공이 물고기를 낚듯 차분한 마음으로 꾸준히 시장을 지켜온 사람에게는 언제든 기회가 찾아온다.

투자의 성공 여부는 매입할 때 결정된다.

매도 타이밍도 중요하지만 싸게 사는 것이 무엇보다도 중요하다.

투자 물건을 선택할 때는 주변 지역의 여건은 물론, 비슷한 환경을 가진 지역의 상황을 같이 보는 것이 중요하다.

05. 걱정 없는 임차인 관리 노하우

임차인 또한 존중 받아야 할 사람임을 기억하고 이해하려고 한다면 임대 관리에 대한 스트레스가 크게 줄 것이다.

06. 알아두면 유용한 현장 조사의 기술

혈연이 아닌 비즈니스 관계에서 어느 한 쪽이 일방적으로 도움을 주고 다른 한 쪽이 일방적으로 도움을 받는다면, 그 관계가 오래 지속될 수 없는 것이다.

고수들과의 관계 맺기에 대한 집착을 내려 놓은 후, 나는 2년 동안 무수한 투자 관련 책들을 읽고 수많은 현장을 돌아다니면서 스스로 실력을 키웠다.

남들이라면 포기했을 지점에서 나는 눈을 감고 억지로라도 한 발을 더 내 딛었다.

07. 내 집 마련에 대한 고민 상담

개인적으로 저는 살고 있는 집은 그저 부채라고 생각 합니다. 살고 있는 집의 가격이 올라도 어차피 주변 아파트 가격도 오르는 것이기에 투자라고 보지 않는 것입니다.

그리고 살고 있는 집에 투자하면 돈이 묶이기 때문에 저는 가급적이면 그 금액을 최소화려고 노력합니다.

대출금을 줄이고 돈은 모으는 식의 투자는 소극적인 투자이다. 참으로 힘들고 지겹죠. 그래서 저는 적극적으로 돈을 불릴 수 있는 투자를 했습니다.

1) 세상을 살면서 다 가질 수는 없다 : 인생이란 버킷 리스트를 달성하는 게임을 하는 것이라고 생각하는 건 어떨까요? 저는 매일 소소한 게임을 합니다. 다이어리에 서둔 계획을 모두 이룬 후 나머지 시간엔 그냥 내가 하고 싶은 것을 합니다.

2) 현재 가진 것에 만족하고 감사해 하자 : 행복은 원하는 것을 가지거나 무언가를 이루었을 때 오는 것이 아니라, 현재 내가 가진 것에 감사하는 만족감으로 온다는 것이다.

60세인 현재 내가 허름한 빌라에 산다고, 월세와 각종 생활비 포함해서 100만 밖에 쓰지 못해 부족한 것이 많다고 해서 나 자신이 부끄럽고 초라하다고 생각하지 않는다.

70세가 되었을 때도 계속해서 허름한 빌라에 살게 된다면 나 자신과 남편, 아들에게 정말 부끄럽게 될 것이고 자존감도 낮아질 것 같다.

<에필로그>

우공이산 : 어리석은 사람이 산을 옮겼다.

무슨 일이든 꾸준히 노력하면 산을 옮기는 것처럼 큰 성과도 달성하게 된다.

큰 산을 옮기기 위해서 처음 해야 할 일은 바로 작은 돌 하나부터 옮기는 것이다.

많은 사람들이 부자를 꿈꾸지만 대부분의 사람들은 지금까지 살아온 방식 그대로 살아간다.

나는 꿈을 이루기 위해 살아온 방식을 버리고 배운 바를 과감히 실행으로 옮겼다.

세상이나 국가, 당신의 상사, 심지어 당신의 배우자가 변하길 기대하지 마라. 그들은 크게 달라지지 않겠지만 당신이 변하면 전혀 다른 미래를 맞이할 수 있다.

< 사랑하는 병철이에게>

누군가 너에게 "할 수 없어" 라고 말해도

그 말을 모두 믿지 마라.

그게 비록 엄마라고 해도,

꿈이 있다면 세상으로부터 그것을 지켜내야 해

그 꿈을 이루지 못한 사람들, 그 길을 가보지 않은 사람들은

분명 너에게 '너 또한 할 수 없어' 라고 이야기 할 거야.

어쩌면 너를 조롱할지도 몰라.

원하는 게 있다면 주저하지 마라.

너에게 '고난'이라고 진흙이 묻었다 해도 넌 다이아몬드야

어떤 상황에서 든 네가 얼마나 소중한 존재인지 잊지 않기를 바란다.

세상 사람들이 주저할 때, 한 발짝 더 내딛으렴,

넌 행동해서 얻어라, 네가 정말 원한다면

< 사랑하는 엄마가>

저자가 아들에게 쓰신 편지를 나의 아들 이름으로 바꿔서 아들에게 카톡으로 보냈다. 읽지 않아 다시 문자로 보냈다. 아들과 연락이 끊긴 지 1년 하고도 몇 개월이 넘었다. 정확한 이유는 모르지만 경제적인 문제일 것이다.

1년이 다 되어 가는 시점에 기다리다 못해 기존 회사에 찾아 갔을 때 '때가 되면 연락한다는' 문자가 다 이다. 월부 환경에 있지 않았으면 나는 아마 무너졌을 것이다. 오늘도 마음은 아프지만 부끄럽지 않은 엄마가 되기 위해 내가 해야만 하는 일에 집중하려고 노력을 하고 있다. 아들은 스스로 자신의 일을 해결하고 돌아올 것이다.

STEP 3. 책에서 적용할 점

필요한 노후 자금을 계산하고 목표 금액을 정했다. 그 목표 금액을 위해 내가 해야 할 일이 무엇인지 알고 있다. 지난 1년 간 배움 속에는 '저평가 환금성 수익률 원금 보존 리스크 관리'가 있었다. 절대 잃지 않는 투자를 해야 한다. 그러기 위해서 좋은 것이 싸진 것을 사야 한다. 이러한 기준 안에 들어 오지 않으면 들어 올 때까지 기다리고 끊임없이 기준에 맞는 물건을 찾아야 한다. '이만큼 하면 됐지' 안일한 생각으로 한다면 나는 좋은 자산을 찾지 못할 것이다. 또한 소중한 종자돈을 잃어 버릴 수 있다. 더 이상 근로 소득으로 종자돈을 모으지 못한 상황에서 정말 신중하게 투자 해야 할 것이다. 기존 앞마당을 관리하고 새로운 앞마당을 찾아서 끊임없이 현장에 가는 행동을 해야 한다. 직접 눈으로 보고 손으로 만지며 느끼면서 이 물건 저 물건을 비교해야 한다. 그래야만 그 중에서 좋고 싼 물건을 찾을 수 있다.

STEP 4. 책 속 기억하고 싶은 문구

(P. 7) 회사의 사장이 아닌 나를 위해 인생을 살기로 결정했다.

(P. 9) 잃지 마라, 절대 잃지 마라.

(P. 11) 정답은 잃지 않는 투자를 하면서 동시에 수익률 좋은 투자 처에 투자 하는 것이다.

(P. 12) 나는 부자가 되기 위해 끊임없이 연구하고 직접 발로 뛰었다.

(P. 20) 인생은 한 권의 책과 같다. 어리석은 사람은 대충 책장을 넘기지만, 현명한 사람은 공들여서 읽는다. 그들은 단 한번밖에 읽지 못하는 것을 알기 때문이다.

(P. 23) 과거의 삶은 후회해도 소용없다. 하지만 미래의 삶은 당신에게 달렸다.

(P. 33) 은행에 투자할 것이 아니라, 은행처럼 투자해야 한다.

(P. 43) 8월이고 피서 철이라 유난히 싸게 나온 급매물

(P. 50) 가장 위험한 투자는 리스크를 전혀 감수하지 않으려는 투자다.

(P. 53) 예쁜 사과든 벌레 먹은 사과든 깍아서 예쁜 접시에 담으면 같은 사과다.

(P. 62) 우리가 투자를 하는 것은 세금을 덜 내기 위해서가 아니라 수익을 많이 얻기 위해서라는 사실을 기억해야 한다.

(P. 70) 세상이 불합리하다고 여겨질 때 반드시 알아야 할 것은 세상은 변하지 않는다는 것이다. 다만 변할 수 있는 건 우리 자신 뿐이다.

(P. 78) 투자 공부를 시작한 후부터 1년 넘게 하루도 빠지지 않고 경제 신문을 읽었다.

(P. 89) 주관적인 생각이 아닌 객관적인 근거가 중요하다.

(P. 96) 임대를 놓으려면 주변 부동산 중개사무소의 협조가 우선 되어야 한다.

(P. 98) 투자는 외양 좋은 수탉을 고르는 게임이 아니다.

(P. 107) 모두에게 똑같은 시간이 주어지지만 그 시간을 어떻게 활용하느냐에 따라 결과 달라진다.

(P. 120) 어제와 똑같이 살면서 다른 미래를 기대하는 것은 정신병 초기 증세이다.

(P. 129) 돈은 우리가 행복하기 위한 수단이 되어야 한다.

(P. 133) 지금 당신의 경제 활동이 목표를 이루는 데 적합하지 않다면 스스로 변화를 시도해야 한다.

(P. 145) 나는 CEO다 . 회사를 흑자 기업으로 만들려면 수익은 늘리고 비용을 줄여야 한다.

(P. 148) 지출을 줄이는 것 보다 수익을 늘리는 것에 더욱 집중해야 한다.

(P. 152) 스스로 투자에 대한 확신이 없는 상태에서 그런 결정을 내린 내 잘못이다.

(P. 159) 투자는 성공을 위해 반드시 필요한 '사다리'이지만 성공의 '보증 수표'는 아니라는 사실을 명심하자.

(P. 162 ) 어떤 길들은 계속 따라가고 다른 길들은 포기해야 한다. 하지만 최악은 그게 아니었다. 제일 나쁜 것은 자신의 선택을 평생 의심하며 그 길을 가는 것이었다.

(P. 170) 혼자 가면 빨리 갈 수 있지만, 함께 가면 멀리 갈 수 있다.

(P. 178 ) 부동산 투자에서 가장 중요한 것은 현장을 떠나지 않는 것이다.

(P. 188) 수익률= 리스크

(P. 201) 자신만의 기준을 만드는 것이다.

(P. 202) 자신이 발로 뛰며 찾은 정보와 많은 경험을 통해 세운 기준을 가지고 직접 선택해야 한다.

(P. 203) 성공적인 투자를 위해 경계해야 할 단어는 '조급함'이라고, 기억해야 할 단어는 '인내심'이다.

(P. 205) 현실을 직시하며 본인의 투자 기준을 세울 때 실패하지 않는다.

(P. 229) 첫 투자 처는 잘 아는 주변 지역으로 정하는 것이 제일 좋다.

(P. 232) 내가 가진 것이 무엇이지

(P. 236) 더 나은 미래를 꿈꾼다면 당신이 변해야 한다.

(P. 241) 재테크는 노동으로 버는 소득을 자본이 만들어 내는 소득으로 변경하는 것이다.