지방투자 기초반 4강 강의 후기[지방투자 기초반 17기 80조 별바람햇살나무]

"현실과 목표의 갭을 줄이기 위해 인생을 걸어보세요, 그러면 1년안에 생각지도 못한 일이 벌어질거에요"

"지금은 행동해야할 시기입니다. 지금 같은 좋은 기회를 흘려보내지 않기를 간절히 기원합니다.

- 권유디 튜터님-

설 명절 연휴에 어수선한 기분으로 시작되었던 지방투자기초반 과정이 어느덧 마지막 주에 접어들었습니다.

늘 그렇듯 강의가 끝날때 쯤엔 복습도 하고, 좀 더 열심히 할 걸하는 아쉬움과 또 하나의 과정을 소화했다는 속 시원한 감정이 교차합니다.

어찌되었던 지난 달보다는 단 1인치라도 성장했기를 바라며 마지막 주 강의에 대한 소회를 의식의 흐름대로 늘어놔 보겠습니다. 중구난방, 자유분방한 문체에 유의해주시기 바랍니다. ^^

<ㅇㅇ, ㅇㅇ 지역에 대한 투자 가이드>

1. ㅇㅇ, ㅇㅇ에 대한 강의지만 3주간 배웠던 지방중소도시 ㅇㅇ, ㅇㅇ, ㅇㅇ, ㅇㅇ, ㅇㅇ의 현 부동산 시장 진단과 앞으로 어떻게 해야할지에 대해 하나하나 구체적으로 짚어주셔서 앞으로 이 지역들을 투자의 관점에서 어떻게 봐야할지 알수 있게 해주셔서 매우 유용했습니다. 지방은 대체로 공급과 전세가가 정직하게 움직이며, 현재 공급이 적은 ㅇㅇ, ㅇㅇ는 이미 전세가가 상당 수준 반등하였고, 리스크는 적지만 큰 수익을 바라기는 애매한데 비해 ㅇㅇ, ㅇㅇ, ㅇㅇ는 공급이 많아 리스크는 크지만, 리스크 헤지만 가능하다면 상대적으로 큰 수익을 기대할 수 있는 시장의 특성을 이해하고, 알고 투자해야 한다는 말씀에 깊이 공감했습니다.

워렌버핏의 잃지않는 투자, 벤자민 그레이엄의 안전마진을 확보한 투자는 부동산에도 여전히 주효한것 같습니다. 스스로를 진단해보자면 중위험 중수익의 안전지향 투자자라고 할 수 있으므로 올해 어디를 더집중적으로 봐야할지도 명확해졌습니다. 그렇다고 그런 곳만 다니고, 보고 있는것 또한 위험하다고 생각되므로 지평을 넓히고, 넓혀서 아는 지역을 차곡차곡 충실히 늘여나가보겠습니다.

2.ㅇㅇ시, ㅇㅇ시의 주요 생활권과 시세수준, 투자정리

한편의 잘 쓰여진 임보를 보듯이 ㅇㅇ시와 ㅇㅇ시의 입지요소부터 주요 단지의 가격에 대해 자세하게 들을수 있었습니다. 다만, 가보지 않은 곳이라 많이 어려웠던 건 사실이며, 튜터님께서 복습하지 말고, 당장 KTX티켓을 끊어라 말씀하신 것 또한 확 와 닿았습니다. 역시 가보지 못한 곳을 활자로, 그림으로 대하는 것보다는 현장에서 발로 직접 딛고 다니면서 눈과 귀로 체감한 것이 더욱 직관적이고, 명확한 것 같습니다.

ㅇㅇ시와 ㅇㅇ시에서 땅의 가치를 지니는 곳이 어디이며, 이곳들은 구축도 투자가 가능하지만 그외는 신축만 투자대상으로 보라는 구체적인 범위 설정도 매우 유용했습니다. 이런 내용을 모르고 해당 도시에 갔다면 땅의가치를 지닌 곳이 어딘지 혼동하고, 오판을 했을 가능성이 매우 높았을 것 같습니다.

올해안에 이 도시들을 가게될텐데 가기 전에 꼭 다시 펴보고, 다시 한번 복기해보고 가겠습니다.

3.부동산은 이해가 아니라 공감하는 것

부동산을 숫자로 기계적으로 우열을 가릴 것이 아니라 그 지역민이 어디를 더 좋아하고, 왜 좋아하는지를공감하고, 온전히 받아들여야 한다는 뜻의 의미를 새겨서 지역특성에 따라 선호지역과 비선호지역, 땅의 가치를 지닌곳과 연식만이 중요한 곳을 잘 가릴수 있어야겠습니다.

4.학군은 학원가의 갯수뿐만 아니라 주변환경까지 고려하여 면학분위기를 파악해야함

사실 그간 학원가는 아실 혹은 부동산지인에 나오는 학원의 양적지표에만 치중했는데, 교재 사진에 나오는것처럼 한쪽 구석에 성인용품점이 있는 것까지 보라는 것은 전혀 생각지 못했습니다. 학군은 엄마의 마음으로 꼼꼼히 따져봐야겠습니다. 아울러 원탑 학원가가 아니면 수요를 유인하기 어렵다는 것 또한 얻어갑니다.

5.지방중소도시는 교통이 중요하지 않다?

대부분의 중소도시에서는 자차를 이용하는 비중이 높고, 반경이 작아 교통의 중요성이 크지 않은 반면, ㅇㅇ시의 경우는 교통혼잡을 기피하는 지역민의 시각에서 직주근접과 교통의 중요성을 꼭 챙겨야한다는 것 잘 기록해놓겠습니다.

<초보투자자 궁금증 헤소기>

1. 투자는 교통사고처럼 온다. 처음부터 너무 잘하려고 하지 말고, 계속하는 것이 중요하다. 1호기는 누구나 확신없이 하게된다.
2. 임장시 가격을 보지 말고, 가치를 볼것, 가격을 먼저보면 가치에 대한 선입견이 생겨 가치를 왜곡하여 인식할 수 있다는 말씀의 맥락을 이해하고, 가치의 중요성을 다시 한번 생각해보았습니다.
3. 연식만 보고 우열을 가르지 말고, 꼭 가보고 가슴이 웅장함을 느끼는지를 보아라. 간혹 연식이 오래된 구축이지만 반듯하고, 위압적이다 하는 느낌을 받는 단지가 있는 반면 어떤 단지는 신축임에도 뭔가 엉성하고, 무늬만 신축같은 곳도 있습니다. 부동산투자는 수학이 아니라 인문학임을 그리고 실거주자에게 매도해야 하므로 지역민이 좋아하는 입지와 환경을 잘 구분해야겠습니다.
4. 저렴한 가격대의 물건이 많다면 투자자가 대거 유입되어 전세가가 낮아질 가능성이 높으며, 투자금이 추가로 들어갈 수 있음을 이해하고, 투자한다. 실제 이 부분은 현재 임장지에서 몇개 단지에서 유독 전세가가 낮고, 전세물건이 많은지를 전임을 통해 물어보면서 같은 의견을 들을 수 있었습니다. 이럴 수 있다는 가능성을 인지하고, 투자해야 낭패를 당하지 않을 것 같습니다.
5. 비표평가 안되고, 가치평가 안되는 것은 부수적인 것, 제일 중요한 것은 무조건 반복하는 것, 지속한다면 누구나 다 이룰수 있다. 인생이 바뀐다. 명심하겠습니다. ^^

<BM>

1. 지방중소도시는 그 지역에서 지역민이 선호하는 입지요소가 무엇인지, 땅의 가치를 지닌 곳이 어디인지를 명확하게 이해하고, 투자 방향과 범위를 설정한다. 아울러 공급리스크를 철저히 분석해 리스크를 헤지한다.잘 모르겠다면 강의를 듣고, 공감하고, 대비(추가 투자금 등)를 한 후 투자를 진행한다.
2. 단임시 더욱 가치를 파악하는데 힘쓰자! 가치를 모른다면 실전 투자에 취약해질것
3. 비교평가가 어렵고, 땅의 가치를 볼줄 모르는 것은 지속하다보면 자연스레 알게될 것, 지속함의 힘을 믿어보자! 지금 어렵고, 안되고, 힘들고, 1호기는 안갯속 보일듯 말듯, 자괴감이 문득문득 찾아오지만 될때까지 또 될때까지~