지방투자 기초반 4강 강의 후기 [지방투자 기초반 17기 41조 두드림99]

권유디님 A와 B지역에서 강의해 주셔서 감사합니다 자주 출장떄문에 가는곳이지만

강의를 듣고 좀더 자세히 알수 있었고 투자지역으로 체크하도록 하겠습니다

1.느낀점

1) A지역은 입지독점성을 가지고 있다 (땅의가치가 크다)

내가 A지역을 현지 지역사람에게 듣기로는 분구지역으로 70~80년대 박정희 정권떄 군사도시로

그지역에 방위사업체가 많이 들어와 있다고 했다. 만약 전쟁이 발생하면 군수물자를 만들기 위해

전략적으로 그 도시를 계획해서 그건지 공장과 주거지역이 분리되어 있으면 계획 도시처럼 반듯 반듯

지형이 나눠져 있고 산으로 들러 싸여서 신규 아파트를 짓을수 있는 땅이 없다 그래서 A 지역은 구축에서

신규아파트를 건설할수 밖에 없는 여건을 가지고 있고, A지역사람들은 외곽 신구 택지를 싫어하느 경향이 있다

2) 직주근접에 편리성을 좋아하여 수도권처럼 직장까지의 걸리는 시간 얼마인지 교통도 같이 봐야한다

A지역은 외곽도록에서 직장까지의 교통체증이 너무 심해 외곽에서 도심으로 들어오는것을 싫어한다

선호도가 떨어지는 도심에 교통이 편리한 아파트가 외곽보다 있는 신축아파트보가 더 선호한다

3) 입주 공급에 영향을 미치는 요소 B지역와 C지역 의 공급도 같이 봐야 한다

B, C지역의 공급이 A지역의 전세나 매가에 영향을 줄수 있기 때문에 투자시 유의해야한다

B지역의 경우 도심에서 차로 15분정도 가면 신축 택지에서 살수있으며 C지역은 먼지역에 신규택지

아파트 공급시 도미노처럼 연쇄적으로 C지역에 매물이나 전세에 영향을 주면서 A지역에 매가나 전세가에

반드시 영향을 주기때문에 항상 투자시 같이 봐야한다 매가난 전세가가 하락하는 시기에 투자기회가

되기때문애 항상유의 깊게 살펴봐야 한다

4) 유해시설이나 유흥 모텔등 주변환경에서 이 유해요소를ㄹ뛰어넘는 학군지나 사람들이 선호하는 신축일 경우

사람들의 수요는 항상 증가한다.

일반적으로 유해시설이나 모텔 술집등이 있으면 투자하기 안좋다라고 생각하지만 이것을 뛰어넘는 학군지나

신축이 있을경우 사람들은 선호한다 이론적으로 유해시설을 사람들이 싫어 하는것 맞지만 지역적 특색을

잘 살펴봐야 한다. A지역은 도심에 구축이라도 학군지 선호현상이 있어 사람들이 살고 싶어하며 , A지역의

다른지역은 신규택지로 신축상가라 쾌적하고 편의시설이 많아 사람들이 선호한다 . 이 처럼 사람들이

선호하는 지역의 특색을 잘 살펴야한다.

5) 부동산은 이해가 아니라 공감이다

부동산은 가격보다는 가치 분석이 중요하며 A지역 사람들은 A-2지역을 정말 가기싫어한다 라는 지역적 배경을

이해하고 공감할줄 알아야 한다 . 그지역마다 특색이 있고 사람들이 좋아하는 경향과 싫어하는 감정을

확인하고 공감할주 알아야 투자하는데 적용할수 있고 많은 도움이 될것이다 .

2.적용할 점

1) A와 B지역에 이해하고 배웠지만 임장가서 현장느낌 확인하기

2) A외 B지역에 대해 투자관심지역으로 선정하기

3) 공부로써 끝내는게 아니 A와 B지역을 투자로 연결하기

4) 시세트레킹으로 10~15개 정도의 정찰병 심어 놓기

5) A와 B지역 교통이 달라지는지 공급에 따른 전세가 매가 변화 확인하기 (시세트레킹)

감사합니다