열반스쿨 중급반 (월급쟁이 부자로 은퇴하라) 독서 후기 [열반스쿨 중급반 35기 86조 모드니조]

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목: 월급쟁이 부자로 은퇴하라

2. 저자 및 옮긴이 출판사: 너나위, (주)알에이치코리아

3. 읽은 날짜: 2024.02.

4. 총점 (10점 만점): 10점/ 10점

STEP2. 책에서 본 것

너와 나를 위하여 (너나위)

안전한 삶은 현실적으로 존재하지 않는다. 인생의 위험을 무릅쓰거나 아무것도 하지 않거나 둘 중 하나다. - 헬렌 켈러, 사회사업가

[1장. 왜 투자를 해야 하는가]

#무관심 속에 썩어가는 당신의 돈 #월급은 절대 오르지 않는다 #당신마저 관심 없는 당신의 노후 #직장생활 N년 차, 당신의 현주소

P27 국민 대다수가 자본주의가 무엇인지에 대해 제대로 배울 기회를 얻지 못한다는 것이다.  

P32 ‘통화량 증가 = 돈이 흔해짐 =돈의 가치 하락’이다. 돈의 가치가 하락하면 자연스럽게 예전과 같은 돈으로 할 수 있는 것이 줄어들 수밖에 없다. 

10년이 흐르는 동안 자본주의 특성에 따라 돈의 양이 늘어났고(통화량 증가),그에 따라 돈의 가치가 떨어져(돈의 가치 하락) 에제는 이전보다 많은 양의 돈을 줘야만 (물가상승) 사과 1개를 얻을 수 있게 된 것이다. 

P64 나와 내 가족에 관한 경제적 위험 요인을 제거하는 것, 즉 노후 준비다. 많은 이가 막연히 머릿속에 그리고 있는 경제적 자유나 풍요로운 부자의 삶은, 목표를 달성 후 도전

P65 피해야 할 것은, 노후 준비와 투자의 필요성을 알고 있으면서도 행동 대신 불평만 늘어놓는 태도다. 

[2장. 당신과 돈이 가야 할 방향]

#직장인의 투자 전략 #돈을 쓰면서 결국 돈을 버는 법 #내가 부동산을 택한 이유

 P72 시간을 직접 투입하지 않아도 돈을 벌 수 있는 방법이다. 

우리 직장인은 결국 시간과 돈을 교환하고 있다.

P74 자영업을 넘어 하나의 작은 기업이 된 것이다. 이 정도로 사업을 키웠음에도 B는 그저 먹고 놀고 쉬기만 하지 않는다. 그는 다음 단계를 구상하고 있다. 

p75 시간과 무관하게 돈을 버는 사람은 어떤가? 오히려 노동자보다 돈은 더 많이 벌면서 시간 역시 많다. 당연한 일이다. 돈을 버는 데 나의 시간을 투입할 필요가 없으니까. 그러니 남는 시간을 더욱 생산적인 일에 쏟아부을 수 있고, 먹고사는 데 지장이 없다면 그저 돈을 버는 일이 아닌 하고 싶은 일을 하며 살 수 있다. 

지금 당신이 ‘시간을 투입해서 돈을 버는 사람’에 해당한다면 ‘시간과 무관하게 돈을 버는 사람’으로 ‘이동’해야 한다.

P77 돈을 쓰는 방식은 나중에 가격이 오를 가능성이 있는 것에 돈을 쓰느냐(생산 자산), 오히려 가격이 떨어지거나 아예 비용으로 사라져버리는 것에(소비 자산) 돈을 쓰느냐로 구분 

P84 투자란 것이 무엇보다 끈기가 필요한 장기전이라는 사실을 절절히 깨닫는다. 그 과정에서 포기하지 않고 앞으로 나아가려면 내가 지금 무엇을 하고 있으며 투자의 길에서 어디쯤에 있는지 중간 중간 체크해야 한다.  

P87 나는 일단 생산 자산 구입에 필요한 돈을 모으고자 지출을 통제했다. 시간이 흘러 필요한 금액이 모이면, 생산 자산을 하나둘 사들였다 과거라면 꿈도 꾸지 못할 만큼의 소득을 얻었다.

여전히 직장 생활을 하고 필요한 데 돈을 쓰며 부동산을 매입하는 과정에서 필요한 일을 하는 것 외에 따로 일하지 않았는데도 말이다. 달라진 것이라고는, 돈을 쓰는 대상을 바꾼 것 뿐인데

P99 내가 주식이 아닌 부동산을 생산 자산 마련을 위한 투자 대상으로 택한 가장 주된 이유는, 레버리지 때문이다. 

전세금을 활용하면 보다 적은 돈으로 더 비싼 자산을 살 수 있게 되고, 수익률도 그만큼 높일 수 있다. 

[3장. 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과]

#전세금 레버리지로 7배 수익을 거두다 #저평가 아파트에서 얻은 1억 2,000만 원 #수익률 440%,아는 지역을 늘린 대가 #3,000만 원으로 구한 역세권 대단지 초품아

 P113 건물보다는 입지

P115 미국의 금리인상이 예견되는 상황이어서 이것이 주택 시장에서 악재로 받아들여 지고 있었다. 

p116 과천에 재건축 이주 수요로 인해 전세 매물이 귀한 상황이었기에 나는 일단 매매를 결정

‘깍는 만큼이 하루 일당’-가격 조정시 에만....

P117 애초에 가격 조정을 마친 후 계약서를 써야지, 매도자 면전에서 가격 협상을 하는 건 정말 어려운 것이며, 계약이 깨질 확률도 높다는 것이다

이주 수요와 신축의 힘

p118 부동산 상승장이 지속되자 매수 대기자들의 상당수가 주택을 매입하기로 결정하면서 그만큼 임대수요가 줄어든 탓

최근 부동산 정책의 영향으로 늘어난 임대사업자들이 내놓는 증액 제한 전세 임대 물건들이 어느정도 시장을 안정시킴

전세가 잘 나가지 않는 상황을 대비해 자금을 철저히 준비해야 한다

P119 중개인과의 관계 - 투자 전부터 좋은 관계를 쌓는다 “부동산 거래를 마칠 때마다 최선을 다해주어 감사한 마음이 드는 중개인들에게는 사소한 선물이라도 준비한다. 또 특별한 일이 없을 때도 가급적 자주 전화를 해 안부를 묻는다. 

만약 임대사업을 단순한 부업 정도가 아니라 인생을 바꾸는 데 필요한 수단으로 여긴다면, 그 정도의 관심과 표현은 필수다. 자주 보면 정이 든다고, 자주 연락하다 보면 자연스럽게 관계가 돈독해질 수밖에 없다. 부동산 투자를 시작하면 필연적으로 많은 사람을 만나게 된다. 그 과정에서 당신이 상대에게 좋은 사람으로 기억된다면, 당신의 투자 성과도 더욱 빛나게 될 것이다. 이 사실을 잊지 않았으면 좋겠다.

투자를 시작하고 만나게 된 투자 선배와 동료 들의 도움도 엄청났다.

자신이 잘해서 성과가 난 거라 착각하는 순간 언젠가 그 자만심이 큰 화로 되돌아올 수 있다. 그 자만심이 투자 대상을 객관적으로 보는 시각에 왜곡을 가져오고, 자신의 ‘감’만 믿고 실행한 섣부른 투자가 자신을 위협하는 부메랑으로 돌아올 수 있다. 

P122 내가 투자를 결정할 때 첫 번째 기준으로 삼는 것은 ‘해당 물건이 현재 저평가된 상태냐 아니냐’하는 것이다 

호재들 모두, 언제 현실화할지는 아무도 모른다.바꿔 말해, 이러한 호재만 믿고 투자하는 건, 투자자로서 해서는 안 되는 행동이라는 것이다 

저평가된 부동산에 호재까지지 있다면 더 없이 좋다. 그러나 기름이 아무리 많아도 불꽃이 튀지 않는다면 불은 활활 타오르지 않는다는 걸 기억하라.

p125 투자 대상으로 적합한 물건을 찾기에 수월한 시기가 있다는 걸. 장마철이 시작되는 6월 초부터 한여름 휴가철에 속하는 8월 중순까지의 여름 비수기, 대학 수능시험이 있는 11월 초부터 설 명절이 있는 1월 말 겨울 비수기가 그 시기다

p132 비교해 볼 수 있는 대상이 생긴 후, 그 두 대상의 가치와 가격을 모두 확인했기 때문이다. 나는 지금도 투자 물건의 저평가 여부를 따질 때, 이와 같은 방법을 사용한다.

p134 집을 보고 중개소 사무실로 돌아오면서, 나는 소장님에게 여러가지 질문을 했다. 보통 매도자와 가격을 협상하기 전에는 그가 집을 펼려고 하는 이유를 묻는다. 또한 등기부 등본처럼 열람에 제한이 없는 서류를 통해서도 매도자의 사정을 짐작할 수 있다 

나는 중개소 소장님을 통해 매도자에게, 약 1,000만 원 정도를 깎은 2억 6,500만 원에 매매 계약을 진행해 준다면, 가계약금으로 통상적인 경우보다 많은 3,000만 원을 지금 바로 송금하겠다고 했다. 보통 가계약금으로 200만~300만 원을 걸고, 계약서 작성시에 매매대금의 10% 선에서 미리 지급한 가계약금을 뺀 나머지 금액을 입금하는 것이 관례다. 그런데 돈이 급한 매도자의 입장을 고려해, 지금 당장 가계약금을 더 많이 지급하는 조건을 제시한 것이다. 

“제가 정말 선생님의 집을 사고 싶은데요, 돈이 조금 모자랍니다. 그래도 제가 할 수 있는 최선을 다해 성의를 표하겠습니다. 이 작은 성의가 매도자분께 도움이 되었으면 좋겠습니다. 한번 고려해 주실 수 있을까요?

p 138 여름에 물건을 매입한 수 잔금 납부 시기를 가을로 맞추는 것. 

p140 사실과는 다른 고정관념과 선입견에 여전히 발목 잡혀 있는 사람들.

p142 분당은 수도권에서도 입지가 우수한 지역이다. 분당이라는 지역명 자체가 브랜드가 될 정도다. 물론 앞서 말했듯 구미도는 분당 내에서 가장 외곽에 위치하기에 분당 중심부의 가격이 움직인 후 후행하는 경향이 있으나 그럼에도 결국 그 흐름에 영향을 받는다. 이처럼 입지가 우수한 직역일 경우 실수요 자체도 풍부하지만, 부동산 상승장에서 전체적으로 강한 상승 기류가 형성될 때 투자수요 또한 빠르고 강하게 유입된다.  ‘

p144 무조건 비싸고 좋은 집이 아니라, 당신에게 투자 대비 쏠쏠한 수익을 안겨줄 알토란 같은 투자처에 집중하라.

#돈이 없다는 당신을 위한 종잣돈 마련법 #직장인에게 꼭 맞는 시세차익형 투자 #절대로 돈을 잃지 안는 투자법 #용돈 몇 푼 벌 것인가. 이생을 바꿀 것인가? #인생을 바꾸는 시시템 투자의 원리 #위기가 나만 피해갈 거라는 착각은 버려라 

저평가

투자를 고려중인 물건이 본연의 가치에 비해 싸다는 확신이 들 때 투자해야, 잃지 않는 투자를 할 수 있다. ‘저평가’된 물건을 사는 것이 잃지 않는 투자의 필요충분 조건인 셈이다. 

저평가란 물건의 가치 대비 가격이 싼 상태를 의미하는데, 부동산의 가치는 입지로 결정되기에, 입지보다 가격이 싼지 적정한지 비싼지에 따라 저평가 여부를 판단할 수 있다. 

입지 〉 가격 :저평가 

입지 = 가격 : 적정

입지 〈 가격 :고평가

결국 저평가 여부를 판단하려면, 그 가치인 입지를 알아보는 요령을 터득하는 것이 중요

입지 판단기준은 직장이나 교통, 정주환경, 학군 정도다. 결국 부동산도 물건 하나만 봐서는 그것이 싼지 혹은 비싼지를 판단할 수 없다(발품을 팔아야됨)

서울이나 광역시의 경우 단위로 5곳, 그 외 지역의 경우 시 단위로 5개 이상의 지격을 선정해, 알아가라. 그리고 그 안에서 가치(입지) 대비 싼 물건을 찾고, 그들 중 전세가율이 높아 투자금이 적게드는 물건에 투자하라. 

실패 없는 부동산 투자법: 매매가와 전제가의 차이를 비율로 표시한, ‘전세가율’을 활용하는 것

(전세가 ÷ 매매가 × 100).

전세가율이 90% 이런 경우 부동산 시장이 하락세에 접어들어 아파트 매매가가 떨어지는 상황이 되면, 수요자들은 매매가 아닌 전세를 선택한다. 거주는 해야 한지만 내가가지고 싶지 않을 테니 말이다. 이에 따라 전세수요는 오히려 늘어난다. 이 같은 상황에서 해당 아파트 주변에 주택 공급이 많지 않다면 어떻게 될까? 오히려 수요가 늘어나 아파트의 전세가는 떨어진 매매가와 상관없이 원래가격 근방에 머무르거나 더 오른 수준으로도 형성될 수 있다. 시세차익형 전세투자를 할 경우, 매입 이후 가격이 하락하게 돼도 내가 잃을 수 있는 돈은 매매가와 전세가의 차이, 즉 투자금 만큼이라는 뜻이다. 

‘전세가의 매매가 하방 지지선’역할이 사라지는 최악의 경우가 걱정된다면, 인근 지역의 향후 공급량을 더 보수적으로 확인한 후 투자하면 된다(입주 물량 확인필)

당신의 두 다리가 튼튼하고 굳은 의지와 열정만 있다면, 차트나 엑셀, 시계역, 통계 같은 것을 몰라도 큰 문제가 되지 않는다. 부동산 투자는 결국 발로 하는 것이니 말이다. 

용돈벌이 투자: 천천히 자산 규모를 키워나가는 게 아닌, 짧은 시간 안에 시세차익을 얻는 게 목적이므로 거래가 자주 발생

잃지 않고 단기 시세차익을 계속 이어간다는 것은, 투자와 관련된 모든 시장과 상황이 내가 원하는 대로 흘러가야 한다는 전제조건이 붙는다. 

거래가 잦아지는 만큼 그에 따라 지출해야 하는 거래 비용도 만만치 않게 발생한다. 부동산은 금액의 규모 자체가 큰만큼, 취.등록세와 중개수수료와 양도세 등도 적지 않다. 

매입한 부동산을 팔지 않고 꾸준히 모아서 자산을 키우는 건 결국 부동산이라는 그릇에 돈을 담아놓고 꺼내지 않는 것과 같다. 

10년 뒤를 바라보는, 즉 장기적인 안목을 가지고 투자에 접근해야 한다. 부동산의 특성상, 짧은 미래는 그릴 수 없어도 10년 이사의 기간이 흐른 뒤 시장이 어떻게 될지는 오히려 알기 쉽다. 물가가 오르듯 부동산의 가격도 오리기 때문이다. 그래서 부동산 투자는 결국 시간에 투자하는 것이다.

강의나 오프라인 모임을 통해 만난 그 고수들의 교훈은 한결같았다. ‘조급함을 버리고 10년 이상을 봐라’ 돈이 부족하면 당연히 투자에 어려움이 있을 수밖에 없다. 

‘시스템 구축’ 여기서 말하는 시스템이란 ‘다주택’을 의미한다. 

공급과잉 등의 이유로 아파트의 전세가가 2년 전보다 급락하게 되면, 그 차액만큼을 마련해야 하기 때문이다(역전세) 

[5장. 누구나 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼]

#확실한 투자 기준 세우기 #가격이 상승할 지역 신청하기 #임장 전, 지역조사 하기#지역을 눈에 담는 현장조사 #투자 즉시 돈 버는 실천 투자법 

우선협상 범위 설정

투자자 중에는 상대방의 사정을 약점으로 잡고, 나는 절대 양보하지 않곘다는 심산으로 무지막지하게 가격을 깎으려는 이들이 있다 그러한 방식으로 당장은 이익을 얻을 수 있을지 몰라도, 나주에 마음이 상한 매도자로 인해 고생하게 되거나 계약이 깨질 수도 있다. 가끔은 매도자에게 보낼 계약금을 좀 더 많이 책정하거나 중도금의 일부를 먼저 더 주는 방식으로 성의 표시를 하면, 궁극적으로 더 좋은 결과를 얻을 수 있다. 

임대를 결정짓는 네 가지 요인 - 

첫째, 가격

둘째, 집의 상태

셋째, 입주가능 시기( 6~8월, 11~1월 잔금을 치러야한다면, 이사계약일 변경예- 24개월을 27개월로 계약 만기일 성수기로 만즐기)

넷째, 사람이다(부동산 중개인) 

[6장. 당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면]

#인식과 태도의 변환이 시작이자 끝 #한 번의 성공보다 중요한 것들 #종잣돈처럼 귀하게 사람을 모아라 #갈등에 대처하는 자세

그곳을 떠날 수 없다면, 정글에서 생존하는 법을 찾아 나서야 한다.

왜 아직 까지도 변하지 않은 사람이 변한 사람보다 훨씬 많을까 하는 것이었다. 책에 있는 내용을 행하지 않아서다. 

조급함 버리기

과속이 위험한 건 시야가 좋아지기 때문이다. 

당신이 지금 ‘그래, 이거야!`를 외치며 의지와 열정으로 충만해진 상태라면, 이것이 조급함으로 둔갑하는 순간을 경계하라.  

종자돈처럼 귀하게 사람을 모아라

모이기만 하면 그 자리에 없는 사람의 험담이나 일삼고, 반대로 눈앞에 있는 사람에게는 듣기 좋은 말만 하는 사람보다는 서로의 성장을 응원하고 이끌어주는 사람들과 함께해야 한다. 그들이 바로 최고의 동료다.

나의 전략은 가장 불편하고 비호감인 사람에게 오히려 잘하는 것이었다. 회의 중에 내가 싫어하는 상사가 다른 부서와 맞서는 상황에서도 그이 의견에 동조해 주고, 불편한 일을 맡겨도 웬만해서는 흔쾌하고 밝은 표정으로 하려고 노력했다. ‘문제의 원인은 내가 아닌 상대에게 있다’라는 식의 아마추어 같은 사고를 ‘상황을 개선하기 위해 내가 무엇을 할 수 있을까?’고민하는 프로의 태도로 바꾼 것이다. 

STEP3. 책에서 깨달은 것

1.미국의 금리인상이 주택시장에 악재로 받아 들일 수 있음.

2. 물건 주변의 재건축 이주 수요 참고

3. 임대사업자 들의 증액 제한 전세 임대물건

4. 전세가 잘 나가지 않는 상황에 대비해서 자금 준비

5. 중개인과의 관계가 투자 결과에 미치는 영향 또한 작지 않다는 것

6. 자신이 잘해서 성과가 난 거라 착가하는 순간 언젠가 그 자만심이 큰 화로 되돌아올 수 있다. 그 자만심이 투자 대상을 객관적으로 보는 시각에 왜곡을 가져오고, 자신의 ‘감’만 믿고 실행한 섣부른 투자가 자신을 위협하는 부메랑으로 돌아올 수 있다. 

7. 엄청난 호재가 있어도 그것이 부동산 가격에 이미 반영되어 저평가된 상태가 아니라면, 그 대상에 투자하지 않는 것이 좋다. 

8. 협상이 성사되려면 주는 것이 기본이 된다

9. 잃지 않고 단기 시세차익을 계속 이어간다는 것은, 투자와 관련된 모든 시장과 상황이 내가 원하는 대로 흘러가야 한다는 전제조건이 붙는다. 그러므로 주식과같은 단타투자시 내가 팔면 오르는 현상을 맛 볼 수도 있다. 거래가 잦아지는 만큼 그에 따라 지출해야 하는 거래 비용도 만만치 않게 발생한다. 부동산은 금액의 규모 자체가 큰만큼, 취.등록세와 중개수수료와 양도세 등도 적지 않다. 

STEP4. 책에서 적용할 점

1. 미국의 금리인상이  주택 시장에서 악재로 받아 들여진다

2. 주변 이주 수요로 인해 전세 매물이 귀한 상황이면  매매를 결정

3. 부동산 상승장이면  매수 대기자들의 상당수가 주택을 매입하기로 결정- 참고해야겠다 

4. 임대사업자 들이 내놓는 증액 제한 전세 임대 물건들과의 경쟁

5. 전세가 잘 나가지 않는 상황을 대비해 자금을 철저히 준비해야 한다 

6. 중개인과의 관계가 투자 결과에 미치는 영향 또한 작지 않다는 것

STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구

(P122) 해당 물건이 현재 저평가된 상태냐 아니냐

(p123) 엄청난 호재가 있어도 그것이 부동산 가격에 이미 반영되어 저평가된 상태가 아니라면, 그 대상에 투자하지 않는 것이 좋다.