열반스쿨 중급반 월급쟁이 부자로 은퇴하라 독서후기[열반스쿨 중급반 35기 15조 부자엄마냠냠이]

책의 개요

책 제목: 월급쟁이 부자로 은퇴하라.

저자 및 출판사: 너나위,RHK

읽은 날짜: 2024.2월

총점(10점 만점): 10점

책에서 본 것

p.5

회사는 당신을 책임지지 않는다.

남들 못지않게 열심히 일했는데. 어느덧 회사만 믿고 있기엔 미래가 불안한 시기가 되어버렸다. 마음이 무거웠다. 하지만 이런 생각보다 내 마음을 더 힘들게 한 것은, 이처럼 답답함을 느끼면서도 정작 무었을 어떻게 해야 할지 전혀 감도 못 잡고 있는 현실이었다...순자산 20억을 달성하는 과정에서 자본주의와 돈에 대한 나의 무지를 깨부쉈고, 물질을 대하는 태도로 표현되는 '돈 그릇'이라는 것이 사람마다 있다는 것도 알게 되었다. 돈보다 중요한 것은 시간이며, 과거의 시간을 어떻게 보냈는지가 지금의 나를 결정한다는 사실도 깨달았다. 불안감을 극복하고자 공부하고 행동하며 알아나가는 과정에서, '나도 할 수 있겠다'라는 자신감을 얻었다.

p.22

돈을 갉아먹는 인플레이션

이 물가라는 것이 내 소득의 증가 속도보다 더 빨리 오르기 때문에 생활이 점점 더 여의치 않게 되는 것이다.

'통화량 증가=돈이 흔해짐=돈의 가치 하락'이다. 돈의 가치가 하락하면 자연스럽게 예전과 같은 돈으로 할 수 있는 것이 줄어들 수밖에 없다.

p.29

결국 집값이 상승하는 진짜 이유

'인간이 생존을 위해 필요한 주택은 결코 투자의 수단이 되어서는 안 된다'라는 개인의 가치판단에 전혀 영향을 받지 않는다. 그렇게 생각하든 아니든 현실에서의 부동산, 그중에서도 아파트는 필수재인 동시에 투자재일 뿐이다. 아파트 역시 물건이기에 인플레이션으로부터 자유로울 수가 없다. 부동산 가격을 우상향이라는 말은 자연스러운 현상이라는 뜻이다.

p.33

당신의 돈을 통장에서 썩히지 않으려면

자본주의와 인플레이션의 본질을 인식한 사람과 그렇지 못한 사람의 결과가 얼마나 다른지 알 수 있을 것이다. 똑같이 회사에서 똑같이 일하고 똑같은 급여를 받았음에도, 그 자산의 격차는 벌어질 수 밖에 없다. 인플레이션의 영향을 비껴가는 사람은 없기 때문이다. 이를 먼저 인식하고 받아들였다면, 평범한 직장인이 월급을 저축하는 것 만으로는 완벽한 노후를 준비 할 수도 없고, 부자가 되기도 어렵다는 것을 깨달았을 것이다....돈을 현금이 아닌, 자산으로 바꾸는 대책 말이다. 그것이 투자다.

p.74

돈을 대하는 나의 방식

재테크나 투자에 무관심한 직장인->직장인 투자자-> 자산가, 부자

직장을 다니면서 모을 수 있는 돈으로 최대한 확보하는 동시에, 그 돈을 소비 자산이 아닌 생산 자산을 사는 데 써야 한다.

p.82

직장인의 비근로소득 창출 6단계

1단계 직장에서 열심히 일하고 그 대가로 급여를 받는다(시간< - >근로시간 교환)

2단계 소비 자산에 대한 지출을 최소화 한다(절약)

3단계 남은 돈을 모은다(자본화)

4단계 모은 자본으로 생산 자산을 산다(투자)

5단계 위의 1~4단계를 반복하며 규모를 키워 자산 시스템을 만든다(시스템 마련)

6단계 시스템으로부터 일하지 않고도 소득을 얻는다(비근로소득 확보)

p.112

부동산은 입지, 투자는 관계

투자의 경험이 쌓이면서 크게 깨닫게 되는 것 중 하나는 중개인과의 관계가 투자 결과에 미치는 영향 또한 적지 않다는 것이다. 투자를 하면서 모든 일은 결국 사람끼리 한다는 것도 알게 되었다. 투자를 시작하고 만나게 된 투자 선배와 동료들의 도움도 엄청났다... 경험상 실제로 투자할 부동산을 찾고 매입한 뒤 임대를 놓는 일을 다섯 번 정도 하기 전까지는 자신의 역량보다 주변의 도움이 투자 결과에 더 큰 영향을 미치는 것 같다. 따라서 초보 투자자라면, 먼저 주변인들 사이에서 본인이 누구나 신뢰할 수 있는 좋은 사람이 되도록 노력하자.

p.124

저평가 부동산을 보는 안목

저평가란 가치 대비 가격이 저렴한 것을 뜻한다. 가치와 가격, 두 가지 요소로 판단할 수 있기에 어떤 물건의 저평가 여부를 알려면 그 가치와 가격을 동시에 볼 줄 아는 안목이 있어야 한다. 결국 가치를 볼 줄 아는 안목은 그것이 부동산 물건의 저평가 여부를 판단하는 데 가장 중요하다는 이야기가 된다. 부동산의 가치는 입지로 결정된다. 앞에서 말한 네 가지 자치 요소가 기준이다. 이 요소들을 따져본 후 다른 것과 비교해 보는 과정을 거쳐야만, 해당 물건이 싼지 비싼지 판단할 수 있다. 이것이 바로 ' 비교평가'다. 이것이야말로 부동산의 저평가 여부를 판별할 수 있는 강력한 도구다. 비교 대상이 많을수록 물건의 가치 판단을 정교해질 수밖에 없다. 이제 당신은 저평가된 물건을 찾아내고 여기서 투자하기 위해서는 무엇을 해야 하는지 알게 되었을 것이다. 당신은 비교할 대상을 많이 가져야 한다. 그런데 부동산은 말 그대로 옮길 수 없다. 당신이 책상에 앉아 부동산 투자서를 펴놓고 아무리 열심히 공부한다고 해도, 각종 부동산 물건이 당신 눈앞에 올 리는 만무하다. 당신이 움직여야 한다. 당신이 두 발로 직접 현장에 나가서 해당 물건 주변의 직장은 어떻게 조성되어 있는지, 교통은 어떤지, 어떤 사람들이 어떤 환경에서 살며, 자녀들은 어떤 학교와 학원에 보내는지 알아봐야 한다. 이것이 '부동산 투자의 성공 비결을 발품에 달렸다'고 하는 이유다. 명심하라.

p.155

잃지 않는 부동산 투자를 하고 싶다면,

다음 세 가지를 갖춰야 한다. 첫째는 부동산의 저평가 여부를 판단할 수 있는 안목, 둘째는 적은 투자금으로 투자의 효율성을 극대화하는 기술, 셋째는 역전세 등에 대비하여 내 자산을 방어할 수 있는 자금 동원력이다.

p.200

좋은 투자란 사는 순간 버는 것이어야 한다.

이는 현재 가치 대비 싼 것을 산다면 가능하다. 물건을 매입한 이후 시장이 나의 바람과 달리 하락장으로 접어든다고 해도, 가치보다 싸게 샀기에 안전 마진까지 확보한 상태라 잃지 않는 것이다. 투자를 고려 중인 물건이 본연의 가치에 비해 싸다는 확신이 들 때 투자해야, 잃지 않는 투자를 할 수 있다. '저평가'된 물건을 사는 것이 잃지 않는 투자의 필요충분 조건이 셈이다. 저평가란 물건의 가치 대비 가격이 싼 상태를 의미하는데, 부동산의 가치는 입지로 결정되기에, 입지보다 가격이 싼지 적정한지 비싼지에 따라 저평가 여부를 판단할 수 있다. 부동산의 입지를 판단하는 기준은 직장, 교통, 환경, 학군 정도다

p.206

전세가율

부동산 시장이 하락세에 접어들어 아파트 매매가가 떨어지는 상황이 되면, 수요자들은 매매가 아닌 전세를 선택한다. 거주는 해야 하지만 내가 가지고 싶진 않을 테니 말이다. 이에 따라 전세수요는 오히려 늘어난다. 이 같은 상황에서 해당 아파트 주변에 주택 공급이 많지 않다면 어떻게 될까. 오히려 수요가 늘어난 아파트의 전세가는 떨어진 매매가와 상관없이 근방에 머무르거나 어쩌면 더 오른 수준으로도 형성될 수 있다. 게다가 부동산의 매매가가 전세가보다 낮아질 수 없다는 건 바뀔 수 없는 명제이기에, 결국 그렇게 형성된 전세가는 부동산의 매매가가 전세가 아래로 내려가는 것을 방어하는 '하방지지선' 역할을 하게 된다. 이는 부동산의 매매가가 하락할 때 일반적인 경우 전세가 수준까지 하락할 수 있다는 말과 같다.

시세차익형 전세투자를 할 경우, 매입 이후 가격이 하락하게 돼도 내가 잃을 수 있는 돈은 매매가와 전세가의 차이, 즉, 투자금 만큼이라는 뜻이다. 이것이 전세가율이 높아 매매가와 전세가의 차이가 적은 물건을 투자 대상으로 삼아야 하는 또 하나의 이유가 된다.

p.214

인생을 바꾸는 투자

자산을 팔지 않고 쌓아 올리는 방식의 첫 번째 장점은 수익 실현을 뒤로 미뤄 불필요한 낭비를 막을 수 있다는 것이다. 두번째, 수익의 크기는 자산의 크기에 비례하므로 자산 규모가 커지면 이에 비례해 수익 또는 훨씬 커 질 수 있다는 것이다. 세번째, 거래 횟수가 줄어 그에 따르는 각종 비용을 아낄 수 있다는 점이다. 당장 현금 흐름에 문제가 없는 직장인이라면, 흐지부지 써버리고 말 용돈 벌이 투자를 할 것이 아니라. 긴 호흡으로 자산을 쌓아 올려 인생을 바꾸는 투자를 하길 바란다. 이러한 이유로 가급적 팔지 않을 가치 있는 부동산을 매입해야 한다. 동시에 바로 2년 뒤가 아닌 10년 뒤를 바라보는, 즉 장기적인 안목을 가지고 투자에 접근해야 한다.

p.244

시스템 투자

1단계 원하는 은퇴 시기와 기대수명을 감안해, 근로소득 없이 살아야 하는 기간을 계산한다.

2단계 1단계의 기간을 토대로 노후에 필요한 금액이 얼마인지 계산한다.

3단계 채당 목표 수익을 1억원으로 가정하고, 2단계의 필요 금액을 달성하기 위해 마련해야 할 주택 수를 계산한다.

4단계 종잣돈이 모이거나 생길 때마다 투자하여, 3단계의 필요 주택수까지 성을 쌓아 올린다.

p.239

절대 무너지지 않을 리스크 관리법

1.처음부터 전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건에 투자한다.

2.신규 주택 입주 물량이 예정된 곳이라면 신중하게 접근한다.

내가 투자하려는 물건의 주변 지역에 3~4년 이상의 장기간, 해당 지역 인구의 1% 이상의 규모로 주택이 공급될 예정이라면, 투자하지 않는 것이 좋다.

3.마이너스 통장이나 신용대출 등으로 현금을 확보한다

4.세제 혜택 등을 위해 매입하는 물건을 임대용으로 등록하는 임대사업자라고 해도, 매도해 현금화가 가능한 투자 물건을 한,두개 정도는 남겨둔다. 다주택자라면, 시세차익이 발생한 물건 중 매도할 물건의 순서를 미리 정해두어야 한다.

p.250

아파트 투자의 기준

1.저평가된 상태인가? 비교평가

2.투자금이 적게 드는가? 초보자 3000미만으로 투자경험 쌓기

3.리스크가 감당할 수 있는 수준인가? 매매아파트의 전세를 맞추지 못해 잔금을 치르는 경우/역전세

p.255

보통 부동산 상승장 초입, 바닥을 확인한 후 아파트의 전세가에 의해 매매가가 밀려 올라가는 시기에도 매수 심리는 좀처럼 빠르게 회복되지 않는다. 이전 침체기에서의 시세하락 공포가 쉽게 사라지지 않눈 것이다. 하지만 상승장이 지속되면서 차츰 공포가 사라지면, 대중들 사이에 상승랠리에 동참해야 한다는 조바심이 퍼진다. 이 과정에서 실수요뿐 아니라 투자수요, 즉 가수요도 시장에 진입하게 되는데, 이때 많은 사람이 선호하는 입지에 대한 수요 쏠림 현상이 더욱 커진다. 즉, 너도나도 좋아하는 입지에 실제 거주하거나 투자하고 싶어 하면서 입지 간 가격 상승폭에 차이가 생기는 것이다. 만약 당신이 투자를 어느 정도 해봤고 소액 투자가 가능한 여러 지역을 알고 있다면, 최종적으로 입지가 우수하고 지역적 위상이란 측면에서도 더 나은 물건부터 먼저 공략해야 한다.

p.258

나는 부동산 시장의 커다란 움직임은 근본적으로 수요와 공급이 만든다고 생각한다. 또한 부동산 시세 기울기의 급격하거나 완만한 변화는 시장에 참가하는 사람들의 수가 큰 영향을 미치고, 시장 참여자의 수는 곧 전반적인 분위기, 즉 대중들의 심리에 영향을 받는다고 생각한다.

p.264

키 맞추기 현상

주택이 부족한 상황이 되면, 선호도가 높은 신축 아파트가 과거보다 높은 분양가로 분양되어도, 분양하는 족족 판매가 이뤄진다. 결국 기존 분양권에 프리미엄이 형성되고, 뒤를 잇는 신축 분양 아파트의 분양가 역시 재차 올라간다. 이후 올라간 가격이 시장에서 받아들여지면, 그 옆 구축 아파트의 매매가 또한 신축 아파트 가격과 간격을 좁히며 재차 상승한다.

갭 메우기

서울 강남 같은 중심지 위주의 부동산 가격 상승폭이 이슈가 될 정도로 커지면, 그 온기가 서울 외곽과 배후지까지 퍼져나간다.

p.268

지역선정의 기준과 순서

1.전세가율과 가격 - 부동산지인

2.투자금의 규모 - 조인스랜드부동산, 네이버부동산

3.입주 물량 - 부동산지인, 호갱노노,아파트실거래가

4.미분양 - 국토교통부 사이트 통계누리, 부동산지인 사이트 그래픽 제공

당신이 초보자라면 가장 먼저 해야 할 것은 현재 사는 곳과 그 주변 두세군데 정도 직접 가보고, 가격에 대한 감을 잡는 것이다. 그렇게 가격의 감을 잡고 난 후 매달 전국 시구 단위로 부동산 시세를 확인하고, 시구 단위 평균 전세가율이 비교적 높고 가격이 저렴하게 느껴지는 지역을 몇 군에 정한다. 그리고 '조인스랜드부동산'에서 그 지역들을 살펴보면서 높은 전세가율과 적정한 투자금 규모에 부합하는 단지가 많은 지역을 다시 한번 정리한다. 다음으로 해당 지역의 입주 물량과 미분양 현황 등을 확인해 구체적인 임장지역을 선정한다.

초보 투자자라면 지역 선정에 특별한 방법이 있어 투자처를 바로 척척 짚어낼 수 있으리란 환상을 버려라. 나 역시 이와 같은 방법으로 임장지역을 선정한 후에는 묵묵히 현장에 나갔다. 거의 매일 임장, 지역 분석, 실전 투자를 반복하는 나날이었다. 시간이 흐르자 꽤 많은 지역 아파트의 입지와 가격을 파악하게 되었고, 다녀온 지역이라도 계속 모니터링하면서 해당 아파트들의 가격이 어떻게 움직이는지를 파악했다. 그렇게 하다 보니 비교해서 생각하게 되었고 투자의 결과도 점점 좋아졌다. 인내심을 가지고 아는 지역을 늘려갈수록 머릿속엔 투자할 수 있는 후보지가 늘어난다.

p.325

당신이 이 책을 읽으며 자본주의에 대해, 돈에 대해, 부동산 투자에 대해 몰랐던 것을 알게 되었다면 그리고 지금 변화를 갈망하고 있다면, 아는 것에서 멈추지 말고 반드시 이를 실행에 옮겨라.

p.332

책을 어느 정도 읽다 보면, 서서히 부동산 관련 기사나 글이 쉽게 이해가 되고, 책을 통해서 하는 간접 경험도 꽤 익숙해지는 시기가 온다. 이때 해야 할 것은 독서실이 아닌, 밖으로 나가는 것이다. 부동산 강의나 오프라인 모임을 통해 자신과 비슷한 생각과 목표를 가진 사람들을 직접 만날 차례다.

p.334

투자의 감을 잡기 위해서는 적어도 6개월 이상의 기간 동안 하루도 거르지 않겠다는 의지로 해야 할 일을 꾸준히 하는 게 중요하다... 투자 동료들은 때론 내게 긍정적인 자극이 되기도 했고, 힘들 땐 위로자가 되기도 했으며, 내가 겪고 있는 어려움에 실질적인 도움을 주기도 했다. 시간이 흐르면서 투자 후배들이 늘어나자 그들에게 부끄러운 모습을 보이지 않기 위해서라도 더욱 노력하게 되었다. 당신의 주변에 비슷한 생각과 목표를 가진 사람들을 두라.

p.388

처음 접한 영역, 익숙하지 않은 길이라면 빨리 가려고 해도 그럴 수 없다는 사실을 인정하고, 천천히 두드리며 찾아기길 바란다. 오래 걸어가야 하는 길 위에, 당신 뿐 아니라 같은 곳을 향하는 사람들도 함께한다면 그 길이 힘들기만 한 것은 아닐 것이다.

p.341

좋은 사람되기

같은 꿈을 꾸고 있는 사람들에게 작은 메세지로나마 관심을 표현하는 것, 온라인에서 처음 보는 사람이라고 해도 간절한 이야기에 귀 기울이며 응원해주는 것만으로도 좋은 영향을 미칠 수 있다. 그 과정에서 나는 나의 필요를 채워줄 수 있는 사람에게만 좋은 사람이 되려고 하지 않았다. 나를 필요로 하는 사람에게도 마찬가지로 좋은 사람이 되려고 애썼다. 좋은 사람이 되고자 표현하고 노력하다 보면, 머지않아 그런 사람이 되어 있는 자신을 발견하게 될 것이다. 주변 사람들에게 좋은 말과 행동을 하면서 긍정적인 에너지로 가득 한 당신 말이다.

p.347

무언가를 얻기 위해서는 반드시 치러야 할 대가가 있습니다. 회사로부터 시간을 얻기 위해 치러야 할 대가는 무엇일까? 그건 회사에 기대할 수 있는 것에 대한 욕심을 버리는 것이다. 둘다 해내기 버겁다면, 필연적으로 하나를 택해야 한다. 그리고 그 책임은 자신의 몫이다. 나는 투자를 택했다. 그래서 회사에서의 욕심을 내려 놓았다. 나는 한 번 지나가면 사라져버리고 말 시간을 회사가 아닌 나를 위해 쓰고 싶었다. 회사에서 승승장구하며 인정받길 욕심내지 않아도, 회사와의 약속만큼은 지키자. 회사가 좋아서가 아니라, 안정감이 무너지면 투자에도 악영향을 미칠 수 있기 때문이다. 주어진 시간 동안 주어진 일, 딱 그만큼은 잘 해내고, 구자 뭐라 하든 퇴근 이후와 주말에는 당신의 일을 하라. 그 시간마저 회사에 바치치 못한 탓에 고과를 잘받지 못한다고 해도, 상사로부터 이기적이라는 비난을 받는다고 해도 의연하게 받아들이고 툭툭 털어내 버려라. 그것이 직장인 투자자로 성장하기 위해 반드시 치러야 할 대가다..... 다만 평소 직장 동료와의 관계는 잘 다져둘 필요가 있다....어떻게 하면 직장에서 동료들과 좋은 관계를 유지할 수 있을까? '문제의 원인은 내가 아닌 상대에게 있다'라는 식의 아마추어 같은 사고를 '상황을 개선하기 위해 내가 무엇을 할 수 있을까?' 고민하는 프로다운 태도로 바꾼 것이다.

p.352

어차피 투자는 평생 해나갈 일이다. 그리고 투자의 목적은 나와 가족이 돈 걱정에서 벗어나 경제적 자유를 누리기 위함이다. 그러니 투자에 성실하게 임하되, 하루 24시간 중에서 가족과 함께하는 시간을 완전히 지워버리지는 말자. 정 어렵다면 토요일까지는 투자 관련 일에 집중하고 일요일은 가족과 함께하는 식으로 계획을 짜보라.

책에서 깨달은 것

-회사는 나의 노후를 책임져 주지 않는다. 나의 노후는 내 손으로 만들어야 한다.

-직장인 비근로소득 6단계에서 나는 어디쯤인가. 1단계~3단계까지는 이제까지 열심히 했고, 지금도 잘하고 있다. 다만 4단계 모은 자산으로 생산 자본을 사는 투자의 단계에서는, 자산의 가치를 보는 눈이 아직 부족해서 좀처럼 앞으로 나아가지 못하고 있다. 자본주의와 인플레이션에 대해 알았고, 투자에 대한 마인드를 위한 책도 읽고 있지만 나에게 투자는 말처럼 쉽지가 않다. 책상에 앉아서 하는 공부가 아닌, 이제는 현장에 나가서 몸으로 부딪히며 행할 때이다.

-초보투자자가 할 일. 집, 회사 근처부터 시작해서 인내심을 가지고 아는 지역 늘리기.

-부동산 강의나 오프라인 모임을 통해 비슷한 생각과 관심사를 가진 사람들과 만나고 좋은 동료를 만들기

-나에게 현금 흐름을 주는 본업, 회사에서는 회사에 충실할 것

-투자는 평생 해나갈 일이다. 나의 긴 투자 여정에 가족과 함께 하는 시간을 계획한다.

책에서 적용할 점

-독강임투를 꾸준히 실천함에 있어 이전에 독서와 강의에 비중을 두었다면 이제는 투자로 이어질 수 있게 임장도 함께 진행한다.

-3월 신축 전세 빼기. 호퍼 조장님 말씀처럼 신축 전세 빼기 월부 경험담도 찾아보고, 근처 시세도 확인해 보고, 부동산 소장님과도 소통하면서 전세 빼기에 최대한 노력해보고, 행여나 전세가 나가지 않을 경우를 대비해서 대출도 알아보고 미리 공부하며 경험 쌓는다.

-생활권 시세 매일 보기-구미 (bm. 그로우맘님)

-4월 실전준비반 강의 이어가기. 조모임 참여하여 임장도 나가고 평생 함께할 동료 만들기

-주말 중 하루는 가족들과 행복한 시간보내기

책 속 기억하고 싶은 문구

알았다면 행하라.