열반스쿨 중급반 월급쟁이 부자로 은퇴하라 독서 후기 [열반스쿨 중급반 35기 29조 Jerry]

 자본주의에 대한 통찰, 왜 직장인들에게 근로소득 외 비근로 소득이 필요한지에 깨닫게 해주는 책이었다. 특히, 환금성이 안된다는 부동산의 특징이 내게 더 매력적인 투자도구로 다가왔다. 강의 자체로 배우는 것이 많은 월부이지만 무엇보다 나의 자산과 미래에 대해 생각해보는 절대적인 시간의 양을 늘린다는 자체만으로 충분히 의미있다고 생각한다. 이렇게 3년을 버티면 조금 더 나은 상황이 올 수 있겠지?

-자본주의-

31쪽 은행이 고객의 돈을 활용해 돈을 버는 동안 시장에는 실제 돈의 양인 100만 원 보다 더 많은 양의 돈이 ‘생겨난다’. 1만 원씩 은행에 예금한 100명이 서로 모르는 사이이고 같은 날 돈을 찾으러 오지도 않는다는 걸 알게 된 은행은, 그중 80만원을 또 다른 사람에게 대출해 줬다. 그렇다면 은행에 돈을 맡긴 100명의 예금액이 줄어드는가? 천만에. 그들의 통장엔 여전히 1만원이란 금액이 찍혀 있는데, 80만 원의 돈이 시장에 나와 돌아다닌다. 즉, 실제 돈은 1만 원 짜리 100장인 100만 원이지만, 숫자로 존재하는 돈은 180만 원이 된다. 이러한 이유로 통화량은 실제로 존재하는 돈보다 많다. 이렇게 돈의 양은 종이로 더 찍어내지 않아도 늘어날 수밖에 없다.

32쪽 즉, ‘통화량증가=돈이 흔해짐=돈의 가치하락’이다. 돈의 가치가 하락하면 자연스럽게 예전과 같은 돈으로 할 수 있는 것이 줄어들 수밖에 없다. 다시말해, 10년이 흐르는 동안 자본주의의 특성에 따라 돈의 양이 늘어났고(통화량증가), 그에 따라 돈의 가치가 떨어져(돈의 가치 하락) 이제는 이전보다 많은 양의 돈을 줘야만(물가상승) 사과 1개를 얻을 수 있게 된 것이다.

-우리는 왜 투자를 해야 하는가-

53쪽 우리나라의 노인 빈곤율이 OECD국가 중 1위라는 사실이다.

71쪽, 우리가 돈을 벌고 쓰는 방식은 몇 가지 기준에 따라 나누어 살펴볼 수 있다. 나의 경우 돈을 버는 방식을 구분할 때는 시간의 직접 투입 여부를, 돈을 쓰는 방식을 구분할 때는 나중에 가격이 더 오를 수 있는 것(생산자산)을 사는지 아닌지를 기준으로 삼는다.

직장인은 시간과 돈을 교환하고 있다. -> 나는 쉬는 동안에도 돈을 벌 수 있는 수단을 마련해야 한다.

77쪽 나중에 가격이 오를 가능성이 있는 것은 생산성이 있어 그 가치가 증대될 수 있는 것이기에 ‘생산 자산’으로, 사용함에 따라 가격이 떨어지기만 하는 것은 소비적인 것이기에 ‘소비 자산’으로 정의한다. 현재 대한민국의 저금리 환경에서는, 은행의 예금통장 안에 잠든 돈 역시 ‘소비 자산’이다.

82쪽 직장에 다니면서 모을 수 있는 돈을 최대한 확보하는 동시에, 그 돈을 소비 자산이 아닌 생산 자산을 사는 데 써야 한다.

83쪽 중요한 것은 돈을 버는 것보다 쓰는 것이라는 사실이다.

88쪽 직장인의 비근로소득 창출 6단계

1단계: 직장에서 열심히 일하고 그 대가로 급여를 받는다.(시간-근로소득 교환)

2단계 소비 자산에 대한 지출을 최소화한다.(절약)

3단계 남은 돈을 모은다.(자본화)

4단계: 모은 자본으로 생산자산을 산다.(투자)

5단계: 앞의 1-4 단계를 반복하며 규모를 키워 자산 시스템을 만든다.(시스템 마련)

6단계: 시스템으로부터 일하지 않고도 소득을 얻는다.(비근로소득 확보)

시간을 투자해 소득을 만들고, 그중 생활에 필요한 기본적인 비용을 제한 나머지를 모아서 자본화한 후, 그 자본으로 생산자산을 사는 데 쓰는 것, 바로 이것이 자본주의의 원리르 깨닫고 투자라는 수단으로 부를 쌓은 사람들이 사용했던 방법이다.

-왜 부동산을 선택할까-

95쪽 소득을 아껴 매입할 생산 자산으로 주식이 아닌 부동산을 택한 이유

1. 정보 대칭 : 부동산의 경우 매수자와 매도자 간 거래 정보가 비교적 대칭을 이룬다. 반면 주식은, 재무제표 등 공시 정보를 통해 기업의 사정을 미루어 짐작하고 판단하는 것이 최선이다.

2. 래버리지: 전세 자본을 지렛대로 삼아 자기자본이익률을 높일 수 있다. 공짜로 전세자금만큼 대출을 받는 것과 같다.

- 나의 경우 주식은 환금성이 너무 좋아서 맞지 않는다고 생각했다. 소비를 아주 잘하는 나는 환금성이 좋은 방식으로 투자를 했을 경우 투자 이익을 보아도 돈을 불려간다기 보다 용돈벌이식으로 밖에 이용하지 못한다. 그렇기 때문에 환금성이 더 어려운 방식이 필요했다.

-좋은 부동산 투자는 무엇일까-

158쪽 결국 가장 중요한 것은 가치 대비 싸게 사는 것이다. 다만 나는 내가 매입한 아파트의 가격이 언제 제대로 된 가치를 찾아갈지는 예단하지 않는다. 싸게 사고 장기 보유하면서 가치에 어울리는 가격이 될 때까지 기다릴 뿐이다. 투자자로서 나는 내가 할 수 있는 것만 산다. 신의 영역에 도전하지 않는 것이다.

206쪽 좋은 투자란 사는 순간 버는 것이어야 한다. 이는 현재 가치 대비 싼 것을 산다면 가능하다. 물건을 매입한 이후 시장이 나의 바람과 달리 하락장으로 접어든다고 해도, 가치보다 싸게 샀기에 안전 마진까지 확보한 상태라 잃지 않는 것이다. 투자를 고려 중인 물건이 본연의 가치에 비해 싸다는 확신이 들 때 투자해야, 잃지 않는 추자를 할 수 있다.

323쪽

간결하고 확실한 투자 기준을 마련하라.

너나위의 세 가지 투자 기준은 저평가, 적은 투자금, 리스크 감당 가능 여부다.

아파트 시장의 흐름은 수요와 공급 간 시차에서 비롯된다.

싸다고 느껴지며(저평가) 전세가율이 높은 곳(적은 투자금)을 주기적으로 탐색하고 임장하라.

사전조사를 통해 관심 있는 지역의 인상을 파악하라.

현장조사를 통해 가장 투자하기 좋은 물건부터 아닌 물건까지 물건의 우위를 가늠하라.