서북구 불당동 호반써밋 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 65기 134조 우담여사]

▶ 아파트명

불당동 호반써밋

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1. 직장

동대문구 사업체수 52,993개 / 종사자수 295,032명 

(출처 : 본 게시글 참고자료1 다운로드 - 전국 직장 종사자수)

2. 교통

강남 49분 / 여의도 45분 / 시청 32분 

(출처: 카카오맵 / 길찾기)

3. 학군

불당중학교92% / 월봉중학교79.5%

(출처: 아실 https://asil.kr/asil/ / 지도에서 단지 찾고 – 학군 클릭 / 중학교 학업성취도)

불당동 호반 써밋

학력 92.0% 보통학력이상(국영수 평균)

평균 충남 67.2%/ 천안시 서북구 70.9%

진학률 3.1(특목고)

주소 충청남도 천안시 서북구 불당동

천안 서북구 중학교 분석

4. 공급

▶ 과거 시세

▶ 수익률 분석 (10년내 투자 타이밍)

4.6억 현시세: 불당 호반 써밋플레이스 34평 현재 매매7.7억, 전세 없음 최근거래 4.6억

39평 현재 매매8.8억, 전세 5.5억

10년 내 고점 매입시: 2021년 9월 매매 8.85억 전세 5.5억

10년 내 저점 매입시: 2017년 4월 매매 3.53억 전세 2.65억

*고점 매입시 수익률 (7.7억-8.85억)÷(7.7-4.6)×100= -37%

*저점 매입시 수익률 (7.7억-3.53억)÷(3.53-2.65)×100=474%

(출처 : 본 게시글 참고자료2 다운로드 - 수익률 계산기)

*수익률 단순 계산식: (매매차익÷투자금)*100

*수익률 상세 계산식: [매매차익(현재 매매가–매수가)÷투자금(당시 매수가–당시 전세가)]*100

▶ 현장사진

▶ 아파트명

안양평촌 은하수청구/ 용인수지구청역 신정주공1단지

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1. 직장

경기도 안양시 사업체수 63,452개 / 종사자수 272,065명 A등급

경기도 용인시 사업체수 98,465개 / 종사자수 414,867명 S등급

2. 교통

안양 평촌 은하수 청구 강남 34분 /여의도 45분 / 시청 50분 A등급

용인수지구청역 신정주공1단지A등급

3. 학군

안양평촌은하수청구 B등급

용인수지구청역 신정주공1단지 A등급

4.환경

용인수지구청역 신정주공1단지 백화점 13분 / 이마트 승용차6분 / 분당서울대병원25분 A등급



안양평촌은하수청구 백화점 도보11분 / 홈플러스 도보10분 / 한림대병원 버스로16분 A등급

4. 공급

용인수지구청역 신정주공1단지 S등급

안양평촌은하수청구

안양시 동안구 인구수 312,483명으로 0.5%는 연간 1562세대

23년 입주물량 2560세대 B등급 / 24년 5460세대 c등급

• 입지평가로는 압도적으로 수지구청역 신정주공 1단지가 좋다.
• 그래서 전고점이 더 높은가 보다.
• 전저점 기준으로 투자 한다면 투자금과 수익률이 0.9억 498% / 0.45억 944% 두배 차이가 난다
• 하지만 현재는 신정주공1단지가 투자금이 더 적게 들어가고 매매가도 천만원 차이밖에 안나니
• 두개중 고른다면 신정주공1단지를 고를것 같다.
• 이렇게 비교하는게 맞나?? 궁금하다.
• 이런류의 작업을 처음 해보니 그림도 삐뚤삐뚤 시간도 엄청나게 걸리고 하지만 너무너무 재미있었다.