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주우이, 너바나, 자음과모음
안녕하세요.
경제적 자유를 꿈꾸는 분들에게
인생의 턴잉포인트가 되어드리는 김인턴입니다.
뜨거운 더위가 한풀 꺾이면서 아침, 저녁으로 이제는 선선한 바람이 느껴지는 것 같습니다.
이러다가 일교차가 심해지고 가을이 잠시 찾아왔다가 겨울이 찾아오겠죠?
변하는 날씨 속에서 항상 건강 관리에 유의하셨으면 좋겠습니다
최근 기사 내용입니다.
"2억 비싸도 줄서"…고삐 풀린 분양가, 사주니까 오른다? (naver.com)
기사 내용을 요약해보자면
최근에 분양이 진행되었던 수도권 단지들의 분양가는
시세대비 2억원 이상 분양가가 높았음에도 높은 경쟁률을 기록했고 계약률도 높았으며,
일부 미계약분에 대한 무순위 청약까지도 높은 경쟁률을 보였다라고 정리할 수 있습니다.
이런 기사를 보면 일반적으로 아래와 같은 생각을 하게 됩니다.
'구로구에 있는 아파트가 무슨 10억이야~'
'동작구라지만 언덕 위에 있는 아파트가 무슨 14억이나해'
'광명? 아니 무슨 거기가 아파트가 13억이야~'
표현은 다르겠지만 결국 '비싸다'는 생각이 이면에 깔려있기에 하게 되는 이야기입니다.
하지만 우리는 투자자이기에 기사에서처럼 '단순히 사주니까 오른다'라는 제목만 보고
아 그런가보다라는 생각에서 멈추는게 아니라
정말 분양가가 비싼지를 판단해 보는 것이 필요합니다.
10억이 넘는 분양가는 정말 비싼 걸까요?
#'거기가 무슨' 이라는 편견
수도권 내에서 이 지역들을 이야기하면
흔히 '거기가 무슨 XX억이야, 말도 안돼'라고 이야기하는 곳들이 있습니다.
분양가를 확인하기 전에, 먼저 몇개의 지역들을 살펴보고
우리가 갖는 편견에 대해서 이야기해 보려고 합니다.
가장 먼저 살펴볼 지역은 광교입니다.
그 중에서도 광교의 랜드마크 아파트인 '광교중흥S클래스'입니다.
신분당선 광교중앙역까지 도보로 14분~20분 내외로 이동이 가능하고
신분당선 이용시 광교중앙역에서 강남역까지는 약 35분 정도가 소요됩니다.
그리고 근처에 백화점과 아울렛, 그리고 호수공원이 인접해 있습니다.
입지 요소가 충분히 좋은 곳이지만 지난 상승장에 18억까지 신고가를 기록하는 것을 보면서
'광교가 무슨 18억이야, 말도 안돼' 라고 생각하고 거품이라 받아들였습니다.
하지만 가격이 조정된 지금 시점에서
14억이 넘는 가격으로 계속 거래가 되고 있고,
현재 가장 낮은 호가 또한 15억이라는 점을 통해서
시장은 이 가격을 인정하고 받아들인다는 것을 알 수 있습니다.
다른 지역을 하나 더 살펴보겠습니다.
아래 지역은 일산내 킨텍스에 위치한 원시티라는 단지입니다.
해당 생활권의 경우 현재는 가깝게 이용가능한 지하철은 없지만
향후 GTX-A가 개통되면 삼성역까지 30분 전후로 이동이 가능합니다.
가까운 곳에 백화점이 위치해 있고, 호수공원도 위치하고 있습니다.
과거 상승장에 GTX-A 호재가 있다며 16.5억까지 거래가 되는 것을 보고
속된 말로 '미쳤다'라고 생각했었던 곳이었습니다.
하지만 팩트는 13억대에서 거래가 되고 있으며,
현재 올라온 최저 호가 또한 13억이라는 사실입니다.
내가 볼때 이해가 가지 않는 가격이지만
결국 시장은 이 가격을 인정하고 받아들이다는 것입니다.
여기서 핵심은 이 지역의 가격이 싸다 비싸냐를 떠나서
비싸다고만 생각했던 가격에 대해서 시장이 계속해서 받아준다면
'비싸다' 고 생각했던 내 생각을 유연하게 바꿔야 한다는 것입니다.
#분양 가격은 비싼걸까?
다시 분양가격으로 돌아와서 최근 분양했던 단지들를 살펴보겠습니다.
가장 먼저 광명에 분양을 했던 '광명센트럴아이파크'입니다.
광명사거리역까지 도보로 10분정도 소요되며, 고속터미널역까지 30분정도 걸립니다.
주변 단지의 가격을 살펴보면
22년에 입주한 철산역롯데캐슬&SK뷰 클래스티지의 호가는 12억 후반이고
10년에 입주한 철산푸르지오하늘채는 최근 11억대에 거래가 되었으며 호가도 비슷합니다.
그렇다면 25년에 입주하는 광명센트럴아이파크의 13억이라는 분양가격이
단순히 비싸다고 이야기할 수 있을까요?
주변 단지들의 가격과 비교했을 때 싸다고 이야기할 순 없지만
그렇다고해서 단순히 비싸다고만은 이야기도 어려운 것 같습니다.
그렇기에 청약 경쟁률도 높은 경쟁률을 보여줬으며
시장은 이 가격을 인정하고 받아들이고 있습니다.
다음은 동작구에 위치한 '상도 푸르지오 클라베뉴' 입니다.
분양 당시 언덕에 있는 아파트가 무슨 14억이냐는 이야기가 많았는데요,
결국 경쟁률은 평균 10.65대1, 최고 경쟁률은 59타입으로 17.68:1 이었습니다.
언덕에 위치해 있고 역까지 거리가 있는 것은 사실이지만
16년식 역세권 단지인 '상도파크자이'가 15억이 넘는 가격으로 거래가 되고, 호가는 16억에 나오고 있습니다.
마찬가지로 경사에 위치한 10년식 '쌍용예가' 또한 12억후반대에서 높게는 14억대의 가격을 보입니다.
그렇다면 언덕에 위치한 24년에 입주하는 신축 아파트의 14억이라는 분양가는 비싼걸까요?
정말 싸다라고 말하기 어렵지만 그렇다고 해서 비싼 가격이라고는 이야기하기 어려운 것 같습니다.
마지막으로 구로구에서 분양한 호반써밋개봉을 살펴보겠습니다.
가장 가까운 오류동역까지 도보로 15분 정도 소요됩니다.
바로 옆에 위치한 14년식 개봉푸르지오의 경우
최근 8억 초중반대 거래가 되었으면 현재 호가는 8억후반대입니다.
원거리에 위치한 06년식 개봉아이파크를 보면,
호가는 9억대 전후의 가격을 보이고 있구요.
역세권으로 말하기 애매한 거리에 위치하고 있고
주변의 균질성이 떨어지는 것이 사실이지만
24년식 신축이라는 점에 있어서 주변 가격과 비교했을때
10억이라는 분양가는 비싸게 느껴지지 않습니다.
역시나 청약 결과를 통해서
시장 또한 이런 생각을 비슷하게 받아들이고 있음을 알 수 있습니다.
정리해보자면 위와 같은 시장의 모습을 통해서
서울을 기준으로 5군 신축은 10억대, 4군은 12억대, 3군은 14억대 정도라는 가격에 대해서
충분히 지불하고 살겠다고 생각하는 사람들이 많다는 것을 이야기해주고 있습니다.
#수도권 투자를 위해서
현 시장에서 소액을 통한 실전 투자를 하는데 적합한 지역은 지방 시장이기에
우리는 낮은 가격대에 익숙해져 있습니다.
그렇다보니 10억이 넘어가는 상대적으로 높은 가격대에 대해서는
거리감이 느껴지고 막연하게 비싸게만 느껴집니다.
하지만 지방에서 투자의 경험을 쌓고
내가 품을 수 있는 돈의 크기를 늘린 다음에는 수도권으로 넘어와야합니다.
그렇기에 현재 수도권 가격에 대해서 막연히 그냥 비싸다는 생각만 갖는다면
앞으로 다가오는 수도권 시장의 투자 기회에 있어서
싸다 비싸다를 판단하고 투자를 하는데 가격에 대한 벽을 마주할 것입니다.
10억이 넘는 가격이 단순히 비싸다고만 생각하는게 아니라
그래서 현재 시장이 받아주는 가격인지까지 확인해보고
가격에 대한 편견이라는 벽을 깨나가셨으면 좋겠습니다.
예를 들어, '여기 분양하는 or 랜드마크 아파트가 14억이래' 라는 이야기를 듣고
'헉! 14억이라고?'
이라는 반응이 아니라
'14억? 그럴만하네' or '14억? 이 가격은 조금 비싼것 같은데?'
라고 생각할 수 있는 투자자가 되는 것이죠.
스스로가 만든 가격에 대한 편견이라는 벽 때문에
시장에서 받아들이고 인정하는 가격을
그저 비싸다만 생각하지 않으셨으면 좋겠습니다.
가격은 우리가 결정하는 것이 아니라 시장이 결정하는 것임을 기억하세요.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
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