수익률 분석 태강아파트 vs 하안주공11단지

20평대의 가격대가 비슷한 두 아파트 단지를 비교해보았습니다.

▶ 아파트명

공릉동 태강

▶ 위치(지도)

깨알 꿀팁 : 화면 캡처는 [윈도우+쉬프트+S]

▶ 입지평가

1. 직장 B

노원구 사업체수 26618개 / 종사자수 116684명 

(출처 : 본 게시글 참고자료1 다운로드 - 전국 직장 종사자수)

2. 교통 A-

강남 51분(2환승) / 여의도 56분 / 시청 41분 

(출처: 카카오맵 / 길찾기)

3. 학군 B-/B

공릉중 80.9% / 원묵중 86.3%

(출처: 아실 https://asil.kr/asil/ / 지도에서 단지 찾고 – 학군 클릭 / 중학교 학업성취도)

4. 공급 GOOD

노원구 - 무

중랑구 - 리버센SK뷰롯데캐슬 2025.11 / 1055세대

(출처: 아실 https://asil.kr/asil/ / 공급물량 - 시/구 클릭)

▶ 과거 시세

▶ 수익률 분석 (10년내 투자 타이밍) - 5년이내 갈아탈 예정이므로 5년으로 계산해보았습니다

현시세: 공릉동 태강 21평 현재 매매 4.88억, 전세 2.64억

5년 내 고점 매입시: 2021년 9월 매매 6.45억 전세 2.71억 

5년 내 저점 매입시: 2019년 4월 매매 3.11억 전세 2.16억 

*고점 매입시 수익률 (48800-64500)÷(64500-27100)*100 = -41.9% 

*저점 매입시 수익률 (48800-31100)÷(31100-21600)*100 = 186%

실거주 위해 종잣돈 1억, 이율4%, 억당 월40만원 가정 주담대 매입시에도 계산해보았습니다.

*고점 매입시 수익률 (48800-64500-5230)÷(10000)*100 = -209.3% 

*저점 매입시 수익률 (48800-31100-4050)÷(10000)*100 = 136%

(출처 : 본 게시글 참고자료2 다운로드 - 수익률 계산기)

*수익률 단순 계산식: (매매차익÷투자금)*100

*수익률 상세 계산식: [매매차익(현재 매매가–매수가)÷투자금(당시 매수가–당시 전세가)]*100

▶ 현장사진

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▶ 아파트명

하안동 주공11단지

▶ 위치(지도)

깨알 꿀팁 : 화면 캡처는 [윈도우+쉬프트+S]

▶ 입지평가

1. 직장 C

광명시 사업체수 18577개 / 종사자수 93906명 

(출처 : 본 게시글 참고자료1 다운로드 - 전국 직장 종사자수)

2. 교통 A

강남 48분 / 여의도 42분 / 시청 43분 

(출처: 카카오맵 / 길찾기)

3. 학군 B-/B-

하안중 83.3% / 가림중 81.7%

(출처: 아실 https://asil.kr/asil/ / 지도에서 단지 찾고 – 학군 클릭 / 중학교 학업성취도)

4. 공급 BAD

광명시 - 철산자이더헤리티지 2025.5 / 3804세대

호반써밋그랜드에비뉴 2024.10 / 1051세대

광명푸르지오포레나 2023.9 / 1187 세대

(출처: 아실 https://asil.kr/asil/ / 공급물량 - 시/구 클릭)

▶ 과거 시세

▶ 수익률 분석 (10년내 투자 타이밍) - 5년이내 갈아탈 예정이므로 5년으로 계산해보았습니다

현시세: 하안동 주공11단지 21평 현재 매매 5.05억, 전세 2.20억

5년 내 고점 매입시: 2021년 8월 매매 6.98억 전세 2.50억 

5년 내 저점 매입시: 2019년 1월 매매 3.00억 전세 1.93억(당시 전세거래가 없어 인접전세가로 계산) 

*고점 매입시 수익률 (50500-69800)÷(69800-25000)*100 = -43.0% 

*저점 매입시 수익률 (50500-30000)÷(30000-19300)*100 = 191%

실거주 위해 종잣돈 1억, 이율4%, 억당 월40만원 가정 주담대 매입시에도 계산해보았습니다.

*고점 매입시 수익률 (50500-69800-5740)÷(10000)*100 = -250.4% 

*저점 매입시 수익률 (50500-30000-4320)÷(10000)*100 = 161%

(출처 : 본 게시글 참고자료2 다운로드 - 수익률 계산기)

*수익률 단순 계산식: (매매차익÷투자금)*100

*수익률 상세 계산식: [매매차익(현재 매매가–매수가)÷투자금(당시 매수가–당시 전세가)]*100

▶ 현장사진

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느낀점

입지는 전반적으로 광명시>공릉동라고 느꼈습니다. 다만 광명시 임장을 통해 정확한 정보 습득이 필요해보입니다.

광명시가 상승-하락기의 변화율이 더 큰 편인 것 같습니다. 무릎 아래에서 매수하는 경우 수익률이 좋으나, 고점에서의 위험도 고려해야 합니다.

주담대를 이용한 실거주보다 갭을 활용하였을때 리스크 관리 및 수익률이 우수했습니다.

19년도에는 공릉동 태강보다는 하안동 주공11단지가 수익률 면에서 투자에 적합했을 것이라고 생각합니다. 그러나 현재 전세가율이 태강아파트가 더 높은 상태이므로 현재는 태강아파트가 투자대상으로 더욱 적합해보입니다. 전세가율 60% 이상으로 조정된다면 실제로 투자 고려해볼만하지 않을까 싶습니다.

하안동 주공11단지는 용적률 151%, 34년차 단지로 재건축 이슈도 같이 고려해보아야할 것 같습니다.