열반스쿨 중급반 '월급쟁이부자로은퇴하라' 독서 후기 [열반스쿨 중급반 35기 47조 윤부기]

월부를 알게 되고 처음 읽었던 책..

자본주의에 대해 아무것도 모르던 7개월전 이 책을 읽었을 땐 1~2장이 인상깊게 남았다면, 그래도 월부를 조금 맛본 지금 다시 읽은 책에서는 3장부터 곁에 두고 새겨야 겠다 싶은 구절이 더 많이 눈에 띄였다.

너나위님, 그리고 여러 튜터님들이 강조해서 말씀하셨던 것들이 정리되어 꿰어지는 듯한 느낌.

다음 읽을 때는 또 어떤 부분이 인상깊게 다가올지 궁금해진다.

본: 호재보다 저평가여부가 잃지않는 투자를 위해서는 더 중요하다. 호재의 불확실성을 염두에 두라.

깨: 실현되지 않은 호재는 거품을 끝날 수 있다.

적: GTX 공사 시작한 곳, 8호선, 9호선 연장 공사중인 지역의 저평가여부를 확인해보자.

강남 1시간 이내 지역만 살펴본다.

본: 가진 돈이 많지 않은 상태에서 원하는 목표에 도달하려면 필연적으로 여러 번의 투자를 해야 한다. 지역이나 물건 상황도 많이 겪어본 사람에게 유리할 수 밖에 없다. p. 140

깨: 투자실행에 대한 두려움이 크다...

적: 실행한다는 마음가짐을 다진다. 컴퓨터 메인화면에 24년 1호기 투자를 게시한다. 1호기에 몰빵하지 않고 다음 투자를 고려한 1호기를 만든다. 25년부터는 매년 5000 저축 목표달성하여 매년 투자할 수 있도록 한다. 더벌고(센터), 덜쓰고.

본: 무조건 비싸고 좋은 집이 아니라 당신에게 투자 대비 쏠쏠한 수익을 안겨줄 알토란같은 투자처에 집중하라(p. 144)

깨: 좋은 집 있지만 현금흐름이 여유있게 돌지 않으면 자산은 있지만 쪼들리는 삶을 살 수 있다.

적: 1호기 투자 금액을 조정한다. 내가 할 수 있는 선에서 가장 좋은 지역에 투자해야 한다. 그러나 내가 감당할 수 있는 범위(대출) 내에서, 내년 투자를 할 수 있을 만큼의 여지는 남기고 1호기 투자한다.

본: 투자 첫 번째 기준, 현재 저평가된 상태인가.

깨: 저평가 판단 기준을 다시 새기자. 사서 묻어두고, 묵혀두자. 자기 가치를 찾아 오르는 시기는 내가 예측할 수 없다

적: 고점대비 25% 이상 하락했는가 (절대적 저평가), 타 지역과 입지대비 가치를 비교하였을 때 더 싼가(상대적 저평가). 매일 아침 30분, 10곳 이상 시세트레킹 정리한다. (구별 정리, 생활권 1개마다 대장, 신축(10년 이내), 기축(11~20년), 구축(21년~) 한개씩 정리)

<무너저지않을 리스크 관리법>

1.전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건이 투자한다. 직장 수요나 교통 우수한곳

2.신규주택입주물량 예정된 곳은 신중하게 접근한다.

3-4년 이상, 해당지역인구의 1%이상 규모로 주택공급이 이루어질 지역은 투자하지 않는 것이 좋다. 저평가 확실, 적은 투자금, 장기적 입주가 지속되는 상황이 아니라면 투자 고려할 수도 있다.

3.마이너스통장이나 신용대출 등으로 현금을 확보한다.

4.임대사업자 등록을 하더라도 매도해 현금화 가능한 투자 물건을 한 두 개 정도는 남겨둔다.

<지역선정의 기준과 순서>

1.전세가율과 가격 (부동산 지인에서 정리)

임장하여 가격에 대한 감을 잡고

매달 전국 시구단위로 부동산 시세를 확인하고

평균전세가율이 높고 가격이 저렴한지역 선정

전세가율 60%, 가격 25%이상 하락 지역 우선 임장

2.투자금 규모

매전차이 3000~5000(2019기준), 현재는? 매전차이보다 하락율 25~30%

투자금 규모에 부합하는 단지 시세 다시한번 정리

3.입주물량

서울 수도권의 경우 입주물량이 1%를 초과하더라도 대기수요가 많기 때문에 정리 속도가 지방보다 빠르다. 입지가 좋고 저평가되어 있다면, 2년 후 역전세 감당가능할 정도면 투자 해도 좋다. 임장지 인접 지역의 입주물량도 확인한다.

4.미분양

부동산 지인에서 확인. 미분양이 눈에 띄게 감소한다면 공급부족이 현실화되는 단계

최근 3년간 미분양 추세가 보합 내지 감소하는 지역 찾기

그리고.. 직접 가본다!!!! 투자한다!!!!!