열반스쿨 중급반 월급쟁이 부자로 은퇴하라 독서 후기 [열반스쿨 중급반 35기 20조 소소한홍]

열반스쿨 중급반 독서 후기 작성 과제

STEP1. 책의 개요

내가 읽은 책의 개요를 간단하게 작성해보세요

1. 책 제목: 월급쟁이 부자로 은퇴하라

2. 저자 및 출판사: 너나위

3. 읽은 날짜: 2024. 3. 5.

4. 총점 (10점 만점): 10점/ 10점

STEP2. 책에서 본 것과 깨달은 것

몇 가지 핵심 키워드와 함께 내가 책 내용을 나만의 언어로 요약해보세요

Part 1. 왜 투자를 해야 하는가

[Part 1. Chapter 1. 무관심 속에 썩어가는 당신의 돈]

위대한 인물에게는 목표가 있고,

평범한 사람에게는 소망만 있다.

목표 없이 돈 많이 벌고 싶다는 소망만 있던 나, 목표를 세워서 투자하자.

“10년 안에 20억 만들기”

[Part 1. Chapter 2. 월급은 절대 오르지 않는다]

갈수록 소득분배의 불평등이 심화하고 있는 상황에서, 가계에 속하는 당신은 예전보다 더욱 적은 몫을 가져가고, 그만큼을 기업과 정부가 더 가져가고 있다.

월급이 오르지 않는 것은 느낌이 아니라 실제 상황이었다. 월급에만 목을 매고 있을 수 없다.

[Part 1. Chapter 4. 직장생활 N년 차, 당신의 현주소]

투자를 통해 달성하고자 하는 목표를 설정할 때

[1단계] 노후준비, 나와 내 가족에 관한 경제적 위험 요인을 제거하는 것

[2단계] 경제적 자유, 풍요로운 부자의 삶

돈을 벌고 굴려서 부자가 되기 위해서가 아니라, 이대로 살면 나와 내 가족에게 경제적 위협이 닥칠 수도 있기에 투자해야 한다.

투자를 하는 것은 바로 경제적 자유를 위한 것이 아니다. 1번이 노후준비이다. 즉, 투자 없이는 노후 준비가 되지 않을 수 있다.

Part 2. 당신과 돈이 가야 할 방향

당신이 잠자는 동안에도 돈이 들어오는 방법을 찾아내지 못한다면, 당신은 죽을 때까지 일해야만 할 것이다.

[Part 2. Chapter 1 직장인의 투자 전략]

돈을 버는 두 가지 방식

[A] 시간을 투입해서 돈을 버는 사람

- 우리 직장인은 결국 시간과 돈을 교환하고 있다.

[B] 시간과 무관하게 돈을 버는 사람

- 우리가 나아가야 할 방향은 시간을 직접 투입하지 않아도 돈을 벌 수 있는 방법

워런 버핏의 ‘당신은 죽을 때까지 일해야만 할 것이다’를 당하지 않기 위해서는 반드시 투자를 해야 함

돈을 쓰는 두 가지 방식

[생산 자산] 나중에 가격이 오를 가능성이 있는 것은 생산성이 있어 그 가치가 증대될 수 있는 것

[소비 자산] 사용함에 따라 가격이 떨어지기만 하는 것은 소비적인 것

- 직장에 다니면서 모을 수 있는 돈을 최대한 확보하는 동시에, 그 돈을 소비 자산이 아닌 생산 자산을 사는데 써야 한다.

[직장인의 투자 전략]

예비 경제적 자유인 포지션 안에서 차근차근 쌓아 올린 생산 자산들이 훗날 당신이 일하기 어려운 시기가 되었을 때 시간을 직접 투입해 일하지 않아도 될 만큼의 돈을 벌어다 줄 것

투자할 아파트를 생각하며 소비 자산을 줄이고 생산 자산을 늘리자.

[Part 2. Chapter 3 내가 부동산을 택한 이유]

[부동산]

- 정보 대칭 : 거래에 참여하는 매도자와 매수자가 그 거래와 관련한 정보를 거의 대등하게 가질 수 있음

- 레버리지 : 전세금을 레버리지로 활용하는 투자는 결국 투입비용을 줄여주므로 수익률 또한 그에 대응하여 높아질 수밖에 없다.

Part 4. 성공 투자를 위한 필수 지식

[Part 4. Chapter 2 직장인에게 꼭 맞는 시세차익형 투자]

- 투자의 효율성 측면에서 볼 때, 직장인인 내게는 지금까지 해온 전세금 레버리지로 활용하는 투자 방식이 더 좋은 선택

- 급여라는 안정적인 현금 흐름을 유지할 수 있는 사람이라면 당장 얼마 되지 않는 월세 수익보다는 장기적으로 볼 때 절대적인 자산의 규모를 키우는 것이 현명한 방향

- 2년가량 열심히 노력한다면 투자처가 없어 투자를 못 하는 것이 아니라, 투자금이 떨어져 투자를 못 한다는 선배 투자자들의 말을 이해하게 될 것

지금 당장 급전이 필요한 상황이 아니고, 급여라는 안정적인 현금 흐름을 유지할 수 있는 상황이므로 절대적인 자산의 규모를 키우는 것이 좋음

선배 투자자처럼 투자금이 떨어져서 투자를 못 한다는 말을 할 수 있는 사람이 되자

[Part 4. Chapter 3 절대로 돈을 잃지 않는 투자법]

[저평가 여부 확인하는 법]

- 결국 많은 곳을 둘러보며 아는 지역을 늘리고, 비교할 수 있는 아파트 단지와 물건을 늘려야 저평가된 물건을 발견할 수 있음

- 평촌이 산본보다 입지적 측면에서 우수한데, 유사한 조건의 아파트 가격이 거의 비슷하다면 평촌의 아파트가 저평가되어 있다는 것

[실패 없는 부동산 투자법]

- 전세가는 부동산의 매매가가 전세가 아래로 내려가는 것을 방어하는 ‘하방지지선’ 역할

- 매입 이후 가격이 하락하게 돼도 내가 잃을 수 있는 돈은 매매가와 전세가의 차이, 즉, 투자금 만큼이라는 뜻

- 전세가율이 높아 매매가와 전세가의 차이가 적은 물건을 투자 대상으로 삼아야 하는 또 하나의 이유

- 입주 물량이 불안하다면 인근 지역의 향후 공급량을 더 보수적으로 확인한 후 투자 (향후 공급량이 지역 인구수의 약 0.5% 미만인지)

결국 앞마당을 늘리지 않고는 저평가 여부를 쉽게 판단하기는 힘든 상황, 투자를 위해 앞마당을 늘리자

[Part 4. Chapter 5 인생을 바꾸는 시스템 투자의 원리]

- 조급함을 버리고 10년 이상을 봐라

- 돈이 부족하다고 해서 목표를 달성하지 못하는 것을 결코 아니다. 시간이 있으니까

- 시스템 구축 : 적은 투자금으로 살 수 있는 저평가된 아파트를 매입한 후 팔지 않고 장기 보유하면서, 여러 채를 모으는 방식으로 투자를 진행

[시스템 투자법]

- 비교적 입지가 우수한데도 가격 자체는 그리 높지 않은 아파트를 위주로 투자

- 저평가 아파트 찾는 방법을 통해 유사한 대상들 사이에서 비교하며 고르고 또 골라낸 것들

- 가격대가 낮은 만큼 상대적으로 변동성도 그만큼 덜함

- 투자 건당 수익의 크기는 작더라도 소액의 투자금으로 매입이 가능한 부동산에 투자하여 변동성을 줄이면서도 투자의 효율성은 높이겠다는 것

[시스템 만드는 법]

- 시세차익형 전세투자로 부동산을 꾸준히 사서 모으는 것

- 투자자가 그 집을 매도하지 않았음에도 2년에 한 번씩 물가상승분만큼의 현금이 전세금 상승으로 유입

- 전세투자의 이러한 장점 덕분에 매도하여 차익을 실현하지 않아도, 수익 일부가 실현되는 것

- 여러 주택의 전세금 상승분을 모아 일부 주택의 임대 방식을 전세에서 월세로 전환하는 방식으로 현금 흐름을 창출

놀라운 깨달음이 있었던 부분

월부 사람들이 시스템 투자 얘기를 할 때도 몰랐던 부분인데, 책을 읽고 확실히 이해가 되었다. 전세금 상승금을 소비 자산에 사용하지 않고 생산 자산에 투자하자.

투자를 하면 할수록 더 투자할 수 있는 놀라운 시스템

[Part 4. Chapter 6 위기가 나만 피해갈 거라는 착각은 버려라]

[절대 무너지지 않을 리스크 관리법]

1. 처음부터 전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건에 투자한다

- 수도권의 경우 부동산의 입지 요소 중 특히 직장과 교통이 중요

2. 신규 주택 입주 물량이 예정된 곳이라면 신중하게 접근

3. 마이너스 통장이나 신용대출 등으로 현금을 확보

- 아무리 욕심 나는 물건이 보인다고 해도 신용대출까지 일으켜서 투자를 진행하지는 말자. 마지막 방어선이 사라지는 것과 마찬가지

4. 임대사업자라고 해도, 매도해 현금화가 가능한 투자 물건을 한두 개 정도는 남겨둔다.

Part 5. 누구나 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼

[Part 5. Chapter 1 확실한 기준 세우기]

[아파트 투자의 기준]

저평가된 상태

- 먼저 입지와 가격을 두루 아는 지역을 늘려야 함

2. 투자금이 적게 드는가

- 실패로 인한 타격을 줄이기 위해서라도 투자금을 줄일 필요가 있음

3. 리스크가 감당할 수 있는 수준인가

- 종잣돈과 대출 등 당신이 동원할 수 있는 모든 방식으로 리스크를 감당할 수 있는지 두 번, 세 번 확인

[좋은 입지와 지역의 위상]

상승장이 지속되면 실수요뿐 아니라 투자수요, 즉 가수요도 시장에 진입하게 되는데, 이때 많은 사람이 선호하는 입지에 대한 수요 쏠림 현상이 더욱 심화됨

최종적으로 입지가 우수하고 지역적 위상이란 측면에서도 더 나은 물건부터 먼저 공략

투자금을 모으기 힘들어서 투자금이 적게 드는 투자처를 찾는 줄 알았는데 적은 투자금은 실패로 인한 타격감을 줄일 수 있음

[Part 5. Chapter 2 가격이 상승할 지역 선정하기]

아파트는 늘어난 수요를 충족시키기 위한 공급이 이뤄지는 데 꽤 긴 시간이 소요

수요와 공급이 균형을 이루지 못하는 기간 동안 시장은 냉각(공급>수요)과 과열 (수요>공급)을 반복하게 되고, 정책도 이에 맞춰 시행

[아파트 시장의 흐름]

2012년부터 2015년까지 수도권 부동산 시장의 대표 키워드는 ‘전세대란’

시장 여기저기에서 부동산의 전세가가 매매가를 밀어 올리는 일이 발생

키 맞추기 현상 : 올라간 가격이 시장에서 받아들여지면 그 옆 구축 아파트의 매매가 또한 신축 아파트의 가격과 간격을 좁히며 재차 상승

갭 메우기 : 서울 강남 같은 중심지 위주의 부동산 가격 상승폭이 이슈가 될 정도로 커지면, 그 온기가 서울 외곽과 배후지까지 퍼져나감

[지역 선정의 기준과 순서]

사실 수도권처럼 범위가 넓은 지역은 하나의 권역이라 해도 아파트 시장의 흐름에 약간의 시차가 존재

수도권은 하나의 권역으로 볼 수 있지만 지방의 경우에는 대부분 시 단위로 권역이 다름

전국의 권역별로 부동산 시장의 움직임이 모두 다르기에 지금 이 순간에도 투자할 수 있는 곳은 반드시 존재

전세가율과 가격

입주 물량이 조금 많아 보이더라도 전세가율이 높고 (70% 이상), 가격 자체가 저렴하다면 일단 임장

당장 투자하지는 않더라도 입지와 가격을 파악해 두고 기다린다면, 최적의 매수 타이밍을 잡을 수 있음

2. 투자금의 규모

비교적 전세가율이 높고 매매가가 상대적으로 저렴하게 느껴지는 지역 몇 군데를 정해 네이버 부동산이라 조인스랜드부동산에서 물건을 살펴봄

3. 입주 물량

부동산 지인 : 입주 물량에 대한 전반적인 감

호갱노노, 아파트실거래가 : 구체적으로 물량이 공급되는 시기와 입지를 지도상에서 파악하기에 수월

4. 미분양

입주 물량과 마찬가지로 미분양 현황이 좋지 않다고 해서 그 지역을 무조건 임장지역에서 제외하지는 않음

※ 인내심을 가지고 아는 지역을 늘려갈수록 머릿속엔 투자할 수 있는 후보지가 늘어남

입주 물량을 확인해야한다는 말을 들으면서도 어떤 곳에서 어떤 정보를 얻을 수 있는지 잘 정리되지 않았는데 한번에 정리가 되어서 좋음

[Part 5. Chapter 3 임장 전, 지역조사하기]

지역을 조사하고 현장을 방문하는 건 해당 지역의 가치(입지)와 가격을 파악하기 위함

가장 효율적인 학습 형태는 실행이다. 계획 세우기가 아니다.

일자리

- 국세통계 홈페이지에 시·군 구별 근로소득 연말정산 신고현황

- 산업분류별 일자리 통계 : 지역의 전반적인 일자리 수와 급여 수준, 어떤 업종이 어떤 비율로 분포되어 있는지 파악

2. 교통

- 수도권의 경우 대중교통을 편리하게 이용할 수 있는 지역의 가치가 오름

- 강남 접근성 : 네이버나 다음 지도를 통해 대중교통으로 업무지구에 위치한 지하철역까지 얼마나 시간이 소요되는지 조사

3. 환경

- 생활편의시설, 자연환경

지적편집도를 통해 그 지역의 큰 그림과 이미지를 숙지

4. 학군

아파트 실거래가 앱 : 특목고 진학률과 학업성취도 평가 결과를 모두 확인

지역별로 묶어서 볼 수도 있고 지도 위에서 확인할 수도 있음

전국적으로 유명한 중학교가 없다 해도 그 동네에서 선호하는 학교로 배정받는 아파트라면, 학군 입지에서 다른 아파트들보다 우위라고 생각하면 됨

5. 지역의 분위기과 스토리

- 통계지리정보서비스 사이트 : 시·군·구·동별 연령별 인구 분포를 지도에서 확인 가능

- 인터넷 지식백과 나무위키, 위키백과 : 해당 지역명을 검색해 다양한 정보를 읽음

6. 가격

- 특정 단지만 골라서 조사할 것이 아니라, 임장지역 내의 모든 아파트를 조사 (엑셀 파일에 들어가야 할 항목 p. 294)

- 가장 비싼 아파트부터 가장 저렴한 아파트까지 지도에서 다시 한번 그 위치를 확인

- 부동산 중개인과 통화

[Part 5. Chapter 4 지역을 눈에 담는 현장조사]

그 동네에는 어디에 뭐가 있고 분위기는 어떤지를 현지인보다 더 잘 숙지하는 것

많이 가보고 많이 생각하고 많이 고민하는 것이 부동산 투자의 감각을 익히는 확실한 길

중요한 건, 똑같이 소액으로 투자할 수 있는 단지라면 그 동네에서 가장 선호도가 높은 물건부터 우선 확인, 같은 돈을 주고 살 수 있는 최고의 물건을 사는 게 핵심

[매물 확인]

집주인의 매도 사유나 지금 거주하고 있는 사람이 집주인인지 임차인인지 확인

누수나 결로 등의 흔적이 보이면 중개인을 통해 반드시 거주자에게 확인

거주자에게 이사 날짜를 언제쯤으로 생각하는지 직접 물어보는 게 좋음

[중개소로 돌아와서]

그날 본 순서대로 매물의 정보와 동/호수, 거주인이 집주인인지 임차인인지, 잔금 지급 일자, 수리 상태, 매매가, 전세가 등을 정리

그 매물 중 넘버원을 정하기

해당 물건의 등기부 등본을 떼어보기

집으로 돌아가기 전 각 중개소에서 꼽은 넘버원 물건끼리 다시 비교해 최고의 하나를 찾기

집주인의 매도 사유를 확인하는 것과 매물 이상형 월드컵이 정말 좋은 팁

[Part 5. Chapter 5 투자 즉시 돈 버는 실전 투자법]

부동산 중개소에는 이른바 ‘장부 물건’이라는 게 있으므로 가급적 많은 부동산 중개소에 방문

매도자에게 무조건 가격만 깍아달라고 요청할 것이 아니라, 내가 해줄 수는 있는 건 없을지 생각해서 그것을 협상의 도구로 활용

직장인일 경우 투자를 신속하게 마무리 짓기 위해서라도 지나치게 전세가에 욕심을 부리지 않는 게 좋음

임대료 증액이 5%로 제한되기에 예전과 다르게 직장을 통해서 얻을 수 있는 현금흐름도 소중히 여겨야 하지만 의무임대 기간을 채운 물건이 주는 부동산 세제 혜택이 결코 작지 않기 때문에 잘 생각해봐야 할 문제

Part 6. 당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면

[Part 6. Chapter 2 한번의 성공보다 중요한 것들]

- 투자의 필요성을 알게 되었는데 어떻게 시작해야 하느냐고 묻는 사람에게, 내가 가장 먼저 말하는 건 조급함을 누르라는 것

- 지금 당장 투자하지 않아도 망하지 않는다. 준비하고 있으면 결국 기회가 당신을 찾아온다.

지금 하락장이라 마음이 두근두근한 나에게 하는 말. 지금 당장 투자하지 않아도 망하지 않는다. 준비하고 있자.