[열반스쿨 기초반 65기 9조 9해조! 찬란한 내 노후! mygo] 대구광역시 범어동 범어힐스테이트아파트 수익률 분석 보고서

<대구광역시 범어동 힐스테이트범어아파트 수익률 분석 보고서>

20년 12월 승인, 414세대 (총 5개동)

▶ 입지평가

1.직장

수성구 사업체수 36,963

수성구 종사자수 140,216 => B등급

(2021년 기준 국가포털사이트 참고)

대구 내, 종사자수로 보았을 때, 달서구>북구>수성구 이나,

급여총계로 보았을 때, 달서구>수성구>북구

2.교통

달서구까지 자차 23분으로, A등급이나,

대구는 직장기준으로 본 달서구보다는 수성구가 선호생활권이라고 생각한다면, S등급으로 판단할 수 있을 것 같음.

3.학군

경신중 94.4%

동도중 96.4%

=>S등급

4. 환경

이마트만촌점 반경 1.6km

B등급으로 판단

5. 공급

범어동 내,

수성범어더블유 23년 12월/ 1340세대

범어자이(주상복합) 26년 2월/ 388세대

수성구 내,

23년 8700세대

24년 2294세대

25년 755세대

3년간 총 11749세대 ->1년 평균 3916세대 입주

적정수요 = 수성구 인구 407190명*0.5%=2036세대(1년), 6108세대(3년)

적정수요 2배 이내로, B등급

*범어힐스테이트아파트 입지평가 정리

1) 직장 : B등급

2) 교통 : S등급

3) 학군 : S등급

4) 환경 : B등급

5) 공급 : B등급

▶ 과거 시세

▶ 수익률 분석 (10년내 투자 타이밍)

현시세 : 힐스테이트범어 33평 현재 매매 14억, 전세 6.9억

10년 내 고점 매입 시 : 21년 12월 매매 15.7억 전세 4.5억

10년 내 저점 매입 시 : 21년 1월 매매 10.572억 전세 7.2786억

*고점 매입 시 수익률: (140000-157000)÷(157000-45000)*100 = -15%

*저점 매입 시 수익률: (140000-105720)÷(105720-72786)*100 = 104%

▶ 현장사진