열반스쿨 중급반 2강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 31기 39조 해내야]

이번 강의의 핵심은 투자자에게 1등 물건이란 단순 매매가격으로만 판단할 수 없고, 전세 가격과 세팅 상황, 그리고 투자자에게 감당할 수 있는 물건인지를 파악하는 것이었습니다. 물건을 샀다고 끝이 아니라 임대를 적정 가격에(동시에 감당할 수 있는 선까지) 잘 놓는 것까지 이루어져야 한다는 겁니다.

[ 1. 적정 전세가 설정 ]

실제 저도 최근 가지고 있는 집을 전세 놓고 월세로 옮길 고민을 하고 있기 때문에 이번 강의가 더욱 와닿았습니다. 전세가를 얼마에 두어야 할까, 원하는 가격에 두었다가 안 팔리면 낮추면 되지 않을까 정도까지만 생각해 보았지, 이런 일련의 과정을 통해 결정해야 한다는 것을 몰랐습니다.

적정 전세가를 설정하는 방법은 총 3단계입니다. 단지 → 생활권 → 공급. 네이버 부동산으로 호가를 아실로 실거래가를 체크합니다. 단지 내에서는 층수, 매물 수, 같은 평형 뿐 아니라 하위 평형과 상위 평형과도 비교하여 경쟁력의 여부를 결정합니다. 생활권 내 비교는 가격 흐름을 같이 하는 단지들을 비교합니다. 공급 물량은 현재 공급물량과 이후 예정물량의 위치, 규모, 시기 등을 파악합니다. 특히 내가 전세를 두어야 하는 기간까지 체크해야 합니다.

실제 지금 살고 있는 집을 매수할 때, 세 낀 집을 매수했던 터라 전세금 반환보증에 대해 알아보았던 경험이 있는데요. 전세금 반환보증 보험은 전세 계약 종료 후 임대인이 임차인에게 반환해야 하는 전세보증금의 반환을 책임져주는 제도입니다. 담보인정비율이 90%이기 때문에, 지방과 같이 전세가율이 높은 지역의 경우에는 가격을 잘 계산하여, 임차인이 손해보는 일이 없도록 해야 합니다.

매수 이후 전세 세팅에 따라 총투자금이 달라지고, 투자금은 수익률과 다음 투자 시기를 결정하기에 적정 전세가를 잘 설정해야 합니다. 매매가가 아무리 싸도 내가 전세가를 적정하게 설정해야 ‘이거 정말 지금 싼 게 맞는 거야!’ 하고 매수할 수 있습니다.

[ 2. 리스크 줄이는 임대 기간 설정법 ]

처음에는 임대 기간 설정의 중요성에 대해 잘 몰랐는데, 적정 전세가 설정에서 공급물량을 체크하듯 임대 기간 설정은 리스크를 줄이는 데 중요한 요소였습니다. 임대 만료일에 따라 감당해야 하는 리스크가 달라져, 자칫하면 투자금 회수가 지연되고 재투자 기회가 상실될 수 있습니다. 공급과 수요, 본인의 포트폴리오를 체크하지 않은 채로 임대 기간을 설정하면, 매수하고 처음 세를 놓을 때는 200만원이었던 투자금이, 2년 뒤에는 1억이 넘는 돈이 될 수 있습니다.

첫 번째 공급은 재계약 시기 입주물량을 물량 규모, 시기, 상세 위치 등으로 고려해 봅니다. 이때 주변 물량 중 입주 2년차 물량은 기회가 될 수도 리스크가 될 수도 있으니 유의합니다.

두 번째 수요는 내가 투자하는 지역, 단지, 평형의 특징을 아는 것이 중요한데요. 학군지 + 30평형대 이상은 겨울방학이 성수기, 수능시즌이 비수기이며, 1~20평형대는 결혼, 입학, 취업 시즌(보통 봄가을)이 성수기입니다. 두 평형대 모두 여름과 명절 연휴, 겨울은 공통적으로 비수기라고 합니다.

세 번째 포트폴리오는 주택 수가 늘어날수록 재계약 시기를 겹치지 않도록 분산 시켜야 한정된 자본으로 재계약 대비가 가능하다는 것입니다.

이처럼 임대 만료일은 투자자 본인이 조절할 수 있는 영역이며, 한 순간의 선택이 큰 리스크를 좌우하게 되므로 반드시 유의해야 합니다!

그래서 더 싼 물건보다는 리스크를 줄이는 물건을 사야 합니다. 잃지 않는 투자! 항상 잊지 않아요!

[ 3. 임차인에 따른 대응전략 ]

시장 상황에 따라 원하는 임차인을 가려 받을 수 있는 시기가 있고 가려 받지 못 하는 시기가 있습니다. 원하는 임차인을 받으려고 기다리면 그만큼 기회비용(이자, 관리비 등)이 생기기 때문에 최선의 결정을 하는 것이 중요한데요. 보통 꺼려지는 경우가 전세 낀 물건과 법인이지만, 다행히 각 경우 마다 적절한 대응 방법이 있습니다.

첫째, 전세 낀 물건의 경우 임차인이 살고 있는 상태에서 집을 매수하는 것이며, 매수 시점 임대 리스크가 있거나 잔금 리스크가 있는 경우에 유리합니다. 임대인의 지위를 승계 받기 때문에 기존 전세계약서 사본을 반드시 받고 전세자금대출을 확인하는 것이 중요합니다. (전세금을 누구에게 돌려줘야 하는지 반드시 체크)

현재 시세와 기존 계약 시세의 차이에 따라 다르게 대응해야 하는데요. 높은 가격에 살고 있는 경우에는 감당할 수 없을 경우를 대비해 매수를 신중히 검토합니다. 비슷한 가격에 살고 있는 경우에는 새로운 계약을 진행해서 2년의 시간을 확보하는 게 좋습니다. 낮은 가격에 살고 있는 경우에도 새로운 임대계약을 시도하는 것이 좋습니다.

둘째, 법인의 경우에는 장단점이 명확한데요. 장점은 비교적 높게 전세가를 받을 수 있다는 것과 계약갱신청구권 사용 불가로 임대차 3법이 적용되지 않는다는 것입니다. 그래서 시장이 뜨거울 경우에는 법인이 환영 받는다고 해요. 반대로 단점은 전세권을 설정해야 하며, 기숙사 등으로 사용되는 경우가 있어 관리에 문제가 있을 수 있습니다. 또한 법인의 업종, 업태, 설립연도를 확인하고 특약을 제대로 대비해 두어야 합니다.

계약 시, 특약으로 전세권 설정 비용, 전세권 해지, 대출 금지, 원상회복 반환 의무 등의 내용을 꼭 기재하여 나를 보호합니다.

이렇게 투자자는 빠른 시장 판단을 바탕으로 시기에 적합한 선택을 하고 선택지 마다 기회비용을 계산하여 나의 선택을 최대한 안전하게 만드는 것이 중요합니다!

Part2. 사는 즉시 수익률 높이는 협상법

매수 시 싸게 사지 못하면 전세가를 고수하게 되기 때문에 충분히 싸게 산다면 전세가를 욕심낼 필요가 없습니다. 즉, 수익을 높여 위험을 줄이는 것이 중요한데요. 매수 시 싸게 살 수 있는 협상법에 대해서 배웠습니다.

매수 협상 시, 매도자의 상황을 파악하여 그의 비용과 편익을 계산하여 협상을 통해 매매가를 조절하는 것이 중요합니다. 이때 매도자의 상황이란 hs, 날짜, 감정, 관리, 시장 등이며 보통 임차인이 이사하거나, 세낀 물건, 분양아파트 입주, 자금 필요, 비과세 혜택 등의 경우입니다.

임차인 이사의 경우 날짜가 정해져 있기에 날짜가 가까워질수록 심리적 부담이 커집니다. 임차인의 보증금을 마련해야 하기 때문이죠. 이때 임차인 만기 보증금 반환을 중도금 개념으로 내세우고, 남은 잔금을 지불할 기간의 여유를 달라고 협상할 수 있습니다. (전세 세팅)

세 낀 물건의 경우에는 수요층이 당장 이 집에 들어갈 필요가 없는 사람들로만 제한되어 있기 때문에 시세보다 낮게 매매가를 책정합니다. 즉 매도인이 급할 것이기에 잔금을 빠르게 마무리해주겠다는 것을 협상 카드로 내밀 수 있습니다.

분양아파트 입주의 경우에도 원하는 날짜에 잔금을 지급하겠다 또는 확실한 거래 의사로 협상이 가능하며, 자금이 필요한 경우에는 필요한 금액 만큼 필요한 날짜에 지급하겠다고 협상할 수 있습니다. 비과세 혜택의 경우에도 기간적 부담이 크므로 마찬가지로 원하는 날짜에 잔금을 주겠다고 이야기 할 수 있습니다.

가격을 협상하지 못하는 집이어도 오히려 상황을 활용할 수 있는 경우도 있습니다.

주인전세, 기존 임차인 계약, 만기가 많이 남은 임차인 거주의 경우 잔금 및 임대 리스크 대비가 가능하기 때문에 유리하다 할 수 있습니다. 공실의 경우에는 중도금 지급 및 관리비를 납부하고 내부 수리를 할 수 있어 유리합니다.

이렇게 가격적 협상과 유리한 상황을 활용할 때엔 반드시 시장 분위기 파악이 중요합니다. 시기 그리고 나의 리스크에 맞게 적절한 판단을 하세요! 이때, 협상에서 가장 중요한 사람은 상대방임을 잊지 않습니다. 비용과 편익을 고려하여 모두 윈윈할 수 있는 협상을 합니다.

Part3. 투자 단계별 주의사항

[ 1. 매수결정 ]

등기부등본을 통해 권리상 하자를 반드시 체크해야 합니다. 가계약 전, 본계약 전, 잔금 직전 했는지까지 체크합니다.

[ 2. 매매계약 ]

매매계약서를 작성할 때 주의해야 할 사항이 있는데요. 거래금액, 계약금, 중도금 유무, 잔금, 잔금일자를 반드시 확인하고 특약에 필요한 사항을 꼼꼼이 기재합니다. 또한 계약서와 등기부등본과 신분증과 입금계좌의 이름이 매도인과 일치하는지도 확인합니다.

[ 3. 임대계약 ]

임대계약서도 마찬가지로 보증금, 계약금, 잔금, 잔금일자를 반드시 확인하고 특히 임대 기간 작성 시 실수하지 않도록 조심합니다.

임대계약서를 작성할 때 주의해야 할 또 한 가지 사항은 임대보증금을 반환하는 대상을 잘 확인해야 합니다. 전세자금대출의 종류에 따라 임차인에게 돌려주는 경우와 은행에게 돌려주는 경우로 나뉘기 때문입니다.

실제 거래가 성립하는 것은 계약이라는 법률 행위를 통해서이므로, 투자 단계별 주의사항을 잘 숙지하고 투자 시 잘 적용해야 합니다!

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처음 실거주용으로 집을 매수할 때, 부동산 계약과 관련한 사항들을 네이버 카페 등을 통해 알음알음 찾는 과정이 정말 힘들었던 기억이 납니다. 그렇게 열심히 찾은 정보에도 확신이 없었기 때문에 계약을 하러 가는 길에도 불안했고 계약을 하고 나와서도 찝찝했었는데요. 이번 강의에 나온 내용들은 어디에서도 쉽게 얻을 수 없는 정보들이어서 좋았습니다. (제가 열심히 찾아봤기 때문에 더 절감합니다) 앞으로 투자를 하면 여러 번의 계약을 하게 될 텐데, 그에 대한 막연한 두려움을 없애주는 강의였습니다.