열반스쿨 중급반 2강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 35기 35조 푸미]

1.투자 원칙 : 저환수원리 원칙을 항상 생각하면서 투자 생활하기

1)저평가: 가치(입지)를 비교하여 지금 가격이 싼 것을 산다.

-> 매매가가 낮은(낮아질 기미를 보이는) 수도권 vs 투자금이 적게 드는 광역시 중에 어느 것을 투자할 지는 계속 앞마당 만들면서 생각하기

2) 환금성 : 수요가 많은 곳에서 다수가 사고 싶은 물건을 산다.

-> 이것도 결국 입지, 직장, 인프라 등이 잘 갖춰진 입지 좋은 물건을 사야한다는 의미

-> 강원 정선군과 대구 서구는 똑같이 인구가 줄어들지만, 대구 서구는 인구가 줄어들어도 22년도에 매매가가 4억까지 올랐다. 선호도가 높은 지역이구나! 파악 가능함

-> 잘 매도하려면 실거주자의 마음을 잘 헤아리면서 매물을 선택하면 된다. 학원 가기 좋은 곳, 구조 잘 빠진 아파트, 동향보다 남향 등등

3) 수익성 : 적은 투자금, 높은 수익

-> 2024년 2월 현재, 수도권과 지방 모두 전고점 대비 25~30% 하락한 하락장이다. 지금 바로 앞마당 만들면서 1호기 준비하자.

4) 원금 보존 : 전세가율 높은 좋은 물건에 투자해야 한다.

5) 리스크 관리 : 무조건 공급 많다고 피하라는 말은 아니다. 입지 좋은 곳에 적은 투자금으로 들어갈 수 있는 매물이 있따면, 역전세를 감당할 수 있게 준비를 하고 투자하면 된다.

( Plan B,C,D 만들고 대출, 마통 등 알아보기)

2.투자 프로세스 8단계

1) 사전 준비

: 힘 빼지 말기, 그냥 카카오맵, 나무위키 읽으면서 동네 분위기 상상하고, 호갱노노 보면서 대장지 파악하기

2) 분위기 임장

: 꼭 주말에만 해야하는 게 아니다. 유성구는 그냥 퇴근하고도 돌아볼 수 있잖아~

"네이버 지도를 끄고도 길을 찾을 수 있을만큼 반복 돌아다니면서 완전히 파악하기"

"생활권과 사람을 구분하기 ex. 유모차 끄는 엄마들 보이네 or 노인분들이 많네

"루트대로 걸어가면서 한 번씩 왔던 길 뒤돌아보기"

3) 지역조사

: 분임 다녀온 후 약 일주일간 손품 파는 기간

: 직장 교통 학군 환경 공급 가격(시세 입히기)

"특히 인구가 중요해. 행정동별 영유아&30대 / 10대&40대 / 20대&50대 인구 비율 보면서 각 생활권의 인프라, 사람, 생활 파악하기"

4) 단임

: 지역과 시세 조사를 마치고 일주일동안 부동산 4~5개 매물 털기

5) 후보 물건 선정

: 투자 기준에 맞는 후보 물건 선정하고 매물 임장 준비

6) 매물 임장

: 단지 임장 후 약 일주일간 투자 기준에 맞는 매물과 지켜봐야 할 매물을 결정해서 우선순위 정한 후 임장

: 부동산 하나 당 1등 매물 하나씩 뽑기

7) 1등 뽑기

: 임장 지역 내 and 모든 앞마당 내 1등 뽑기

8) 투자 결정

: 1등 단지 결정 후 일주일 간 중개소에 나오는 모든 매물 털기

: 시세 트래킹은 한 달에 한 번씩 하기.