[열중 35기 140조 요니스] 열반스쿨 중급반 4강 후기. 투자의 완성은 임대! 전세빼기의 바이블!

안녕하세요? 요니스입니다.

튜터님들께서 말씀하시길, "사는게 가장 쉽다" 고 하셨는데

막상 1호기 투자를 해보니 그 이유를 알 수 있었습니다.

사고 나서 해야 할 것은

전세 빼기!!!

1호기 투자 경험담을 필사하면서

전세 빼기 과정이 그리 수월하지 않다는 것을

알게 되었습니다.

사는 건 내 마음이여도,

전세는 내 마음대로 안되구나..ㅠㅠ

저는 매매, 전세 동시 조건으로 계약을 해서

전세 빼는 과정을 겪지 못했지만

항상 그런 조건의 물건만 살 수 없기에

앞으로 내 일이 된다!! 는 마음가짐으로

눈에 불을 켜고 강의를 수강했습니다.

1. 매수 전부터 전세를 어떻게 맞춰야 하는지 구상한다.

매물털기를 하며 여러 조건의 물건들을 만났습니다.

1) 집주인이 10월에 분양받아 나갈 예정이라 지금 팔고 그 기간까지 주전세 희망

2) 집주인이 이 집을 팔기 위해 새로 전세 맞추지 않아 나갈 전세입자에게 보증금을 돌려줘야하는 상황

3) 전세금이 낮게 낀 세입자의 만기가 10월인 경우

4) 공실이지만 집주인이 여력이 있어 가격을 깎아주지 않는 경우

1) 경우 주전세라서 사는 시점에 전세까지 맞췄다!! 하고 좋아했었는데

공급을 보니 만기 시점에 선호 생활권에 대단지 입주가 있어

다시 전세를 맞추기에는 리스크가 컸습니다.

2) 경우 전세입자를 새로 맞춰야하지만 해당 단지 전세 매물들이 쌓여있어서

전세 경쟁이 치열해보였습니다.

3) 경우 세입자가 재계약을 원하지 않았고,

만기시점에 입주가 맞물려 전세 빼는데 리스크가 컸습니다.

4) 경우 가격은 깎이지 않지만 공실이라 전세 빼기 유리했습니다.

1), 3) 은 입주가 겹쳐 일단 제외했습니다.

그리고 해당 단지의 전세 물량이 쌓여있긴 했지만

사장님께 매매 전세 동시 계약할 수 있다면 사고 싶다고 어필했고

일잘러 사장님께서 빠르게 전세를 맞춰주신

2) 매물을 매수할 수 있었습니다.

이번 경험을 통해

매수 전부터 전세 셋팅을 어떻게 해야할지

미리 구상하지 않았다면

전세 경쟁으로 밤잠 이루지 못했거나

좋은 매물을 놓칠 수 있었습니다.

전세 빼는 어려움이 있다면

포기하는 것이 아니라

어떻게 하면 뺄 수 있지?

매수 전부터 고민하면서

대응 전략을 세워야겠습니다.

2. 적정 전세가를 알아야 빠르게 뺄 수 있다.

적정 전세가를 아는 방법!

단-생-공

1호기 단지는 24평 단일 평형으로

전세는 2.6억 정도로 거래되고 있었습니다.

인근 30평대 전세가는 3.5억으로

비교대상이 아니였습니다.

그러나!

제가 놓쳤던 것은

생활권의 전세가!

해당 생활권과 가깝고

더 좋은 생활권의 30평대 전세가가

2.7억으로 거래되고 있었습니다.

전세 매물도 12개 정도!

전세를 빨리 빼기위해서는

2.7억보다 더 낮게 잡아야했습니다.

다음, 해당 지역의 공급을 보니

다행히 앞으로 공급 물량이 적정 수요 미만입니다.

단-생-공을 거쳐 내린 결론!

2.5억 이하면 해당 단지, 생활권에서도 최저가다.

세입자의 구미를 당길 수 있지 않을까?

1호기 투자할 때는 조급함에

이렇게 적정 전세가도 계산해보지 않고

사장님께서 맞춰주신대로만 계약했습니다.

지금도 생각하면 아찔..

다음 투자는 매물털기 전부터

적정 매수가 뿐만 아니라 전세가도 계산하여

빨리 뺄 수 있는 가격을 설정해놓고

조건을 맞춰가야겠습니다.

특히 요즘 시기에 제일 중요한

전세보증보험 가입 가능 금액!!

이전에 호가보다 더 저렴하게 전세가 찍혔네요?

하고 물어봤을 때 사장님이 전세 보증보험가입 금액이라 그렇다고

말씀해주셨던 것을 흘려들었는데...

강의 들으면서 번쩍 생각났습니다.

전세 최고가의 한계가 어디까지인지

승인시점에 KB시세의 90%가 되는지

확인하여 가늠해봐야겠습니다.

3. 임대리스크 줄이는 법

임대를 빼고도 리스크는 남아있었습니다.

만기 시점에 입주 물량과 마주한다면?

2호기, 3호기 만기와 맞물린다면?

1호기 뿐이라 다음 투자에서

그 부분을 고려하지 못했는데

양파링님께서 콕 짚어주신 덕분에

리스크를 미리 대응할 수 있었습니다.

공-수-포!

해당 지역의 공급 시점, 공급 규모, 위치가 어디인지

평형대별로 달라지는 수요의 성수기, 비수기가 언제인지

내 투자 물건의 전세 만기 시점이 언제인지

미리 알고 있어야 리스크를 줄일 수 있었습니다.

그리고 임차인의 상황별로

어떻게 대응해야 하는지

과정을 알려주신 덕분에

매수하기 전부터 이런 과정을 거쳐

전세 빼는 데 유리하게,

임대 만기 시점 리스크를 줄일 수 있도록

해야겠습니다.

4. 협상으로 싸게, 더 좋은 조건을 만든다.

싸게 산 만큼 안전마진을 확보할 수 있고

전세가도 낮출 수 있어 빠르게 전세를 뺄 수 있습니다.

싸게 사려면 알아할 것은

매도자가 파는 이유, 매물의 상황!

왜 파는지, 어떤 조건으로 파는지 알아야

상대방이 필요로 하는 것을

내가 줄 수 있으면서

동시에

내가 원하는 가격을 만들 수 있습니다.

1호기 과정에서 협상 부분이 너무 아쉬웠습니다.

매도자가 급한 상황임에도 불구하고

이 매물을 놓칠 것 같다는 생각에,

사장님의 빠른 추진력에 휩쓸려

제대로 된 네고 없이 계약하게 되었습니다.

다음에는 협상 카드를 여러개 준비하여

내가 원하는 가격이나 조건을 만들 수 있도록

전임, 매임할 때

매도자가 파는 이유.

매물 상황에 대해

집중적으로 질문하고

정보들을 많이 모아야겠습니다.

양파링님께서 본인의 투자 경험들을

강의에 찐하게 녹여주신 덕분에

제가 경험해보지 못해 궁금했고, 꼭 알아야 했던

'전세 잘 빼는 방법'을 알게 되었습니다.

"내 입 밖으로 나오지 않으면,

누가 알아서 해주지 않는다"

이 말씀이 마음에 콕 박힙니다.

물건을 사는 것도,

전세를 빼는 것도

사장님이 해주는 것이 아니라

제가 해야되는 일임을 상기시켜주셔서

정신 똑바로 차릴 수 있었습니다.

아쉬운 소리도 해보고

거절당해도 다시 가격 조정을 요청해보고

그렇게 해야 내가 원하는 것을 얻을 수 있다는 것을

이번 1호기 경험을 통해 배울 수 있었습니다.

정말 말하지 않으면... 사장님도 말씀해주지 않더라구요;;;

전세를 빼야할 때마다

양파링님의 교재안을 계속 들여다보며

발 벗고 잘 수 있는 투자를 완성해가도록 하겠습니다.

긴 시간, 지치지 않고 열정 넘치게 강의해주신

양파링님 다시한번 감사드립니다^^

BM

1. 매수 전부터 어떻게 전세 뺄지 계획하기

2. 단-생-공으로 적정 전세가와 전세보증보험 가입 가능 금액을 확인하여 최고가 설정하기

3. 공-수-포에 따라 임대 기간 설정하기

4. 전임, 매임할 때 매도자가 파는 이유, 매물 상황에 대해 정보 많이 모으기