전주시 덕진구 송천동 에코시티더샵3차아파트 수익률 분석 보고서[열반스쿨 기초반 65기 131조 맺으리]

▶ 아파트명

송천동2가 에코시티더샵3차아파트

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1. 직장(전주시)

• 종사자수 271,729명
• 전북 전주시 사업체수 76,263개
• 500인이상 사업체수 17

2.교통

• 휴비스 (가입자수: 587명 / 인당소득 518만): 18분
• 전북은행 (가입자수: 1,124명 / 인당소득 536만): 16분
• 국민연금공단 (가입자수: 7,280명 / 인당소득 435만): 23분

3.학군

• 오송중 86.2%
• 솔빛중 82.2%

4.공급

* 적정수요: 64만명*0.5% = 3,200세대(1년)

• 반월3차세움펠리피아: 2024.11. / 181세대
• 에코시티한양수자인디에스틴(주상복합): 2026.12. / 268세대

▶ 과거 시세

▶ 수익률 분석(10년내 투자 타이밍)

현시세: 에코시티더샵3차 34평 현재 매매 5.9억, 전세 3.1억

10년 내 고점 매입시: 2020년 11월 매매 7.0억 전세 4.6억

10년 내 저점 매입시: 2019년 7월 매매 3.0억 전세 2.4억

*고점 매입시 수익률 (59000-70000)÷(70000-46000)*100 = -45.8%

*저점 매입시 수익률 (59000-30000)÷(30000-24000)*100 = 483.3%

▶ 현장사진

▶총평

직장 A - 종사자수 20만명 이상

교통 - 지방이라 자차 30분이내 모두 가능

학군 C - 오송중(86.2%), 솔빛중(82.2%)

환경 A - 이마트, 롯데백화점

공급 S - 거의없음

• 내마반때 에코시티보다 혁신이 훨씬 입지가 좋다고 생각했는데 이번 단지임장 후 변경됨...ㅎ
• 어느 아파트에서든 이어진 세병공원과 세병호가 아주 매력적으로 다가옴
• 특히 세병호는 광교 호수공원 느낌이 나서 홀딱 반했음...
• 학원가와 상권은 다소 아쉬움(공실이 꽤 있었고 학원가 규모가 작은 느낌)
• 에코시티더샵3차 아파트가 대장아파트라고 하기엔 다소 의아했음. 평일 퇴근시간에 방문했음에도 불구하고 아파트에 들어섰을 때 아이들이나 부모를 찾기 어려웠음. 너무 한적한 느낌. 조경도 살짝 아쉬운 느낌.
• 대장아파트인 이유를 찾아보자면 가장 신축인점, 대형 평수가 있는 점, 1군 브랜드인점 일 것으로 예상.
• 더샵3차 외 다른 아파트가 더 매력있어보임.
• 전주에 계속 살 1인으로써 에코시티에 실거주하고 싶은 마음이 생겼음
• 하지만 지금이 싼 가격인지 모르겠음. 다른곳과 비교평가를 통해 알아야할 듯 함. 앞마당이 시급함.